腾飞酝酿发行人民币REIT

■中国房地产报 邱桂奇 

    继4月29日，李嘉诚旗下汇贤房地产信托（下称“汇贤房托”）于港交所挂牌交易，成为香港首只人民币交易产品之后，近日市场有传言称新加坡房地产开发商腾飞集团正计划把旗下的上海商业地产项目以人民币计价的房地产信托基金（REIT）形式在香港上市。
    “以人民币的方式在香港上市只是我们考虑的方案之一，目前还没有任何的进展，作为基金，我们会选择一个最优的方式。”腾飞集团相关负责人在接受本报记者采访时表示。早前，市场传言新加坡基汇资本也将分拆部分内地投资物业，以人民币计价的房地产信托基金形式上市，集资规模介乎6亿～8亿美元。
    “在内地资金链收紧、融资渠道受限的市场环境下，各路资本想尽办法筹集资金，但人民币REITs并不像大家想象中的那么顺畅，其存在很多的不确定性和风险因素。”上海某地产私募基金的投资总监告诉记者。

人民币REITs遇冷

    虽然腾飞集团并未最终确定以人民币计价REIT的方式去香港上市，但还是引起市场的一片骚动。
    资料显示，成立于2007年的腾飞中国商业地产基金，总额为8亿新元（折合人民币约42.49亿元），投资内地一线城市的高品质商业地产项目。该基金在上海主要商业地段投资收购的项目分别是位于徐家汇的腾飞大厦、位于人民广场的海洋大厦以及位于黄浦区中心商业地段的高腾大厦。
    消息人士告诉记者，如不出意外，计划在港上市的腾飞REIT所包含的资产就是腾飞中国商业地产基金在上海收购的这3个商业项目。
    “腾飞集团之所以犹豫不决，是因为汇贤房地产信托的市场表现并不尽如人意，在现有的市场环境下，担心是不可避免的。”上述消息人士认为。
    公开资料显示，汇贤今年4月发行20亿个单位，定价在参考定价区间5.24～5.58元的下限，或基于该公司今年利润预估计算的4.26%收益率，募资104.8亿元（或16亿美元）。该公司于4月29日首日挂牌当天报收4.75元，较招股价跌9.35%。而截至本报记者发稿时，7月14日汇贤房托报收4.66元，较招股价跌11.07%。毋庸置疑，汇贤信托的表现让投资者很失望。
    “目前香港市场对人民币产品兴趣不断提升，人民币REITs能提供较佳的投资机会，但无论选择的是哪种渠道，需要确保能吸引投资者。”上述私募基金的投资总监认为。
    根据香港金管局最新公布的数字，香港人民币存款4月底已达5107亿元，据估计，这一数字今年底更是有望达到1万亿元，香港离岸人民币市场正在迈入快速成长期。 
    而德意志银行经济学家马骏预计，香港人民币存款规模将于今年年底达到1万亿元，明年底有望突破2万亿元。
    对于腾飞集团的人民币REIT招股前景，招商证券香港投资银行业务董事总经理温天纳表示，该公司在港知名度较汇贤弱，而公司股东或涉及套现行为，他认为，市场反应未必会热烈，惟要视乎其利息或条款等是否对投资者有吸引力。

疑虑重重

    从市场角度而言，投资者关注的重点在于REITs旗下物业的租金回报率。一般REITs在上市时都会承诺未来一段时间内的收益率，但在承诺期之后，此前的收益率就会根据实际的租金情况进行一定的变更，并出现后遗症。
    “这种后遗症的症结在于，目前内地商业地产投资回报率普遍在3%左右，而香港REITs的收益率通常在6%～8%。商业地产投资回报率远远低于基金收益率，导致REITs只能通过收益承诺或业绩造假来吸引投资者。”盛富资本董事总经理黄立冲认为。
    在目前内地商业地产投资回报率回落背景下，如何解决物业投资回报率远远低于基金收益率的矛盾依然困难重重。
    此外，税收也是人民币REITs的一大难题。第一太平戴维斯分析师表示，由于中国房地产市场仍处于发展期，运营收入稳定的项目非常有限，这使得满足REITs要求的项目有限。更为重要的是，阻碍REITs发行的最大障碍或是税收问题。按目前内地税收框架，REITs产品将被征收5%的营业税和25%的所得税；同时物业交易还将涉及30%～60%的土地增值税、3%～5%的契税和0.05%的印花税，政策制定者需考虑出台相关措施，以降低较高的税收成本。