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或成京城领跌区域楼市博弈的通州样本

(2011-07-12 17:10:09)
标签:

房产

分类: 土地楼市

或成京城领跌区域楼市博弈的通州样本


■中国房地产报  徐妍/文

 

    自去年4月份首轮调控政策至今一年有余,被视为北京郊区楼市区域样本的通州,已成为了相关调控政策之下倒下的第一张多米诺骨牌。
    部分市场监测机构的数据显示,通州二手房均价已从年初急跌超两成,创下北京楼市二手房降幅之最。与此同时,各大在售新盘也纷纷以明折直降,和特价房、低价开盘方式促销。
    业内人士预计,通州区域在库存房源居高不下的压力下,或成为下半年北京楼市的领跌区域。


降价蔓延全区域
    “现在均价还是每平方米19800元,近期还没通知有其他促销活动。”位于通州新城核心区域的京贸国际城,2010年11月时曾经将其原来26000元每平方米的均价直降每平方米超6000元,创下京城楼市明降楼盘之最。
    而记者了解到,尽管创下每平方米豪降数千元的促销力度,但北京市房地产交易管理网显示,开盘促销半年多,京贸国际城当期420套房源只售出了258套。
    位于京贸国际城东北方向的珠江国际公馆此前则打出特价房的促销牌,在7月2日推出10套均价在17000元~18000元/平方米的特价房,该项目的销售人员告诉记者,除了这部分特价房,近期可能还会放出一部分18000元~19000元/平方米房的带精装尾房。而在开盘之初,珠江国际公馆的精装房源均价则高达每平方米23000元左右。
    伟业我爱我家副总裁胡景辉对此表示,限购令的挤压下,通州楼市在近年来的轮番炒作后已经显现出了明显的过饱和状态,在部分楼盘的点降试水之后,市场局势仍难以扭转,势必引发整体的区域性的降价。在本轮严厉的调控政策及自身区域特征共同作用下,投机投资需求受到打击和限制,通州市场或将成为北京楼市的领跌区域。
    自新政以来,北京市房价总体有所松动,而通州二手房价格的下降速度可谓是全北京第一,继5月曾创下月跌3000元/平方米、跌幅接近20%的记录后,6月通州房价再跌1000元/平方米,区域均价跌至13000元~14000元/平方米,创京城降幅最高。
    据21世纪不动产数据监测显示,早在2月,通州平均房价还位于20000元/平方米的水平上,5月房价便已回落至15000元~16000元/平方米,跌幅达20%。进入6月,通州二手房价格跌势未已,目前,环比再降1000元/平方米,降幅在7%左右。据悉,现在通州区域成交价格多在13000元~14000元/平方米。


高库存下仍有下行空间
    来自21世纪不动产监测显示,去年通州楼市成交高峰期时,仅通州项目的成交量就占到北京楼市成交的2~3成比例,但目前这一比例已经下降至10%左右。与此同时,北京市房地产交易管理网数据显示,截止到2010年10月,通州期房住宅库存为14501套,占北京市楼市库存的比例为21.5%;而经过最近半年的库存积压,通州商品房住宅库存已经超过2万套,占北京市楼市库存的比例也已经攀升到了近三成。
    “通州房价下行的压力主要来自去年初以来的房价暴涨,导致房源滞销严重,而进入6月以来该区域内的土地供应又开始明显增加,开发商面临前后夹击的境地,以降价盘活存量成为了这一区域今后不得不面对的问题。”中原地产三级市场研究部总监张大伟表示。而据北京中原地产预计,若按目前的销售速度,消耗通州区域超过2万套库存房源,要超过7年。
    尽管近期通州区域已呈现价格下降趋势,其成交情况仍然不乐观,5月份通州区域存量房网签环比下降12%左右,低于北京市平均值14%,6月份,降幅继续收窄。随着越来越多的房源降价,买卖双方原本完全不一致的期望格局正在发生变化,通州区域的成交有所稳定。
    亚豪机构市场总监郭毅则表示,通州房价下跌显然并非市场的短期波动,而是反映了当前市场背景下部分区域的典型性趋势。从客群结构上看,通州往往是年轻置业者的首选,这部分人群对价格最为敏感,而限购打击的正是此类人群,通州房价正是供求关系开始转变的初步现象,如果政策保持不变,未来一段时间内,通州房价还有一定下行空间。

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