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“工改住”背后的利益链条
　　
　　■中国房地产报  记者  向军  北京报道
　　
　　中国房地产报：一直以来，工业项目私自变更房屋属性的现象屡禁不止，你认为根源何在？
　　高喜善：虽然“卖给个人的确难以界定其用来办公还是投资或居住”，但是工业用地是为工业生产等服务的，应该出让给符合园区定位的相关企业，而且对入园企业有相关投资等方面的限制条件，而不是卖给个人。
　　主要问题一是批后监管执行不到位；二是信息不透明，社会参与度低。建议政府部门应进一步加大政策执行力度，通过信息公开、关联单位共享、引入社会监督等方式来杜绝此种“变相”操作行为。
　　苏晶：这种工业用地开发别墅出售的行为，其背后往往有一条利益链条，开发商和部分政府机构等都是受益者。对这种近年来兴起的新现象，无论是中央政府还是地方政府，在制定详细规范的同时，也要强调执行和操作，使这种打“擦边球”的空间越来越小。
　　张平：这种情况应该说是钻了行业规定的漏洞。住宅市场调控之后，很多地方政府和开发商都把目光投向工业地产，兴建各种工业园区，一旦缺乏产业需求，所盖房屋分散销售就成为开发商最省力的办法。地方政府应认识到，如果缺乏产业支撑，所有物业分散销售，工业园区的发展会面临巨大的挑战，卖地只能获得一次性收入，只有工业园区开发成功，才能带来长期的税收、就业和经济发展效益。
　　中国房地产报：目前，一些个人投资者将目光转向“工改住”、“商改住”项目，以规避楼市限购，这其中蕴含哪些风险？
　　高喜善：投资风险主要体现在四方面，一是政策、权属风险，购买工业用地上所建的房屋在法律上、权属方面有很大的投资风险。二是转让、变现风险。工业用地上所建的房屋有一定的局限性，如周边配套差，权属有瑕疵、位置较偏远等，将影响其快速变现，转让、出租及融资等难度较大。三是存在期满续期风险。目前来看，工业用地、商业用地使用年期届满后很可能需重新办理出让，补交土地出让金。四是存在拆迁补偿风险。相比住宅用地，工业用地的补偿标准明显偏低，作为个人投资者，其权益更是无法得到保障。该类房屋不适合个人投资者，投资价值远不及投资风险，一定要谨慎购买。
　　张平：我们认为不能将工业地产项目当成一个简单的投资品甚至投机品看待，无论是开发商还是企业投资者、个人投资者。工业地产与商业地产不同，需要有产业需求支撑，需要更加个性化的量身定制式的产品，而且回收周期较长，并不是单纯考虑租金收益率这么简单。多数工业园区允许建设一定比例的生活、商业配套，但是如果开发商以此为借口过度开发商业、办公、居住性质产品，就变成一种变相投机。如果采用散售模式，就有把投资风险转嫁给购买者之嫌。从投资角度考虑，我们更推荐写字楼和商铺等相对理性的投资产品，这类产品也一直受到很多国际投资机构的青睐。