APIC 2011开启地产创新风暴
　　
　　■中国房地产报 记者  邱桂奇  郭轩  上海报道
　　
　　作为资金密集型的行业，无论是土地的购置、项目的开发与建设，还是后期的销售和服务，房地产业的每个环节都渗透着金融的血脉。真可谓离开金融，房地产业寸步难行。
　　当前，房地产金融的环境并不乐观，一方面是房地产企业对资金的强烈渴求，另一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO和发债融资的大门，加上调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓，房地产金融创新迫在眉睫。
　　5月20日，由中国房地产报、优博集团联合主办的第七届亚洲不动产投融资峰会，吸引了众多业界名流出席。与会的嘉宾围绕如何在现行政策环境下进行房地产金融创新，深入探讨了当前热点，以期实现房地产行业的健康可持续发展。
　　
　　变局和通路
　　
　　“目前虽然面临种种困难，但从长期来看，这只是中国房地产业成长过程中的一个必经阶段，房地产业在中国最多是17、18岁，还处于少年时代，新加坡那么小的地方可以做30年，中国香港那么小的地方也可以做30年，所以中国内地房地产业的未来发展前景一定不会差，房地产金融也将更加活跃。”基强联行总经理陈基强表示。
　　实际上，从目前的房地产金融市场来看，信托模式的创新为房地产企业解决了一大部分资金，民间资本也活跃于各大中小房地产企业或项目当中，国际投行以及海外基金也在觊觎中国目前的房地产市场。
　　“所谓的金融创新就是在找变局和通路，我觉得大家要适应这种形势，不要老盯着美元不放，人民币也是钱。人民币基金现在像雨后春笋般地发展，三五年后人民币基金要超过外币基金的，这是一个大趋势。”星浩资本董事长赵汉忠认为。
　　星浩资本就是一个金融创新，它把基金、项目开发和现代商业、服务业整合在一起，形成一个完整的价值链。
　　从各大开发商的财务报表可以看出，很多的品牌开发商都在储备“过冬的粮食”。实际上，不光是中小企业开发商缺钱，品牌开发商也缺钱，甚至更缺钱。
　　赵汉忠建议，开发商应理性看待目前的资本市场，因为现在资产不断在上升，所以建议开发商不要采取自杀性或者断臂求生的策略，这实际上是在贱卖自己的资产；另外作为开发商跟投资机构要积极地博弈，在衡量资产的折扣率方面，包括融资到位的时间、操作的周期，以及协议条款等等都需要坚持自己的一个底线。
　　陈基强认为，房地产金融创新有很多方式，每种方式都代表一个模式，开发商和投资机构要寻找的是适合自己的那种模式，比如有些开发商也在尝试自己的房地产基金，复地、金地、华润等很多开发商都纷纷自己发起成立地产基金。只不过这个房地产业经历的这个冬天仍然比较漫长，因此需要房地产商坚持、坚持、再坚持。
　　
　　创新和共享
　　
　　“分享成功案例，引荐国际及地区顶级投资机构、开发商和极具实力的潜在投融资合作伙伴，介绍深具名望的行业专家，探讨未来的市场发展趋势，并积极寻求亚洲及中国不动产市场新的投资与市场发展机遇，是2011第七届亚洲不动产投资峰会（以下简称‘APIC 2011’）的使命。”主办方之一、上海优博国际展览有限公司总经理古适齐对记者表示。
　　“‘APIC 2011’的另一大特点是对目前房地产业新商业模式的研讨。”古适齐介绍说。
　　据了解，APIC 2011新商业模式研讨包括如今非常热门的商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产以及海外地产等。
　　“我们以前大部分的业务是住宅业务，也有少量的商业地产项目，如今商业地产的做法与多年前不一样，同时市场上又衍生出新的细分市场，如养老地产、旅游地产、文化地产等等，都是我们目前非常关心的东西，通过一天的探讨，学习到了很多专业的知识，今后可以少走很多弯路。”与会嘉宾凯迪集团执行副总裁、董事会秘书张义鸿告诉记者。
　　古适齐介绍说，“APIC 2011”的分论坛环节为中国房地产市场量身定制，深入探讨最新热点议题，经济学家指点中国房地产市场宏观金融环境与资本现状，大型品牌开发商讲述战略性融资架构以及上市后的资本运作，国际知名投资银行家以全球视角剖析中国地产，权威顾问机构传授商业地产、养老地产、海外地产、写字楼、综合体、酒店项目的投资、经营与管理，全球交易所点评中国地产企业海内外IPO通道……这些都是如今最热、最前沿的知识。
　　“APIC不仅仅是严肃的工作平台，同期还举行丰富多彩的社交活动，累计达8小时高尔夫球赛和宴会交流为与会的中国开发商决策层和全球投资人营造了轻松自在的沟通环境，会晤老朋友，结交新伙伴。”古适齐告诉记者。

投资新思维

“去澳大利亚作开发商”
　　
　　■中国房地产报 实习记者 许晓蕾 上海报道
　　
　　“澳大利亚的房价从长期来看是稳定上涨的，不光是统计数据支持，我们自己做房地产投资的都有这个感觉。”凯迪建筑师设计公司负责亚太地区的业务主管韩伟说道。
　　澳大利亚，作为最被中国投资者熟悉的国家之一，其房地产市场的近况和走向受到了极大的关注。APIC 2011主办方邀请了澳大利亚建筑协会的名誉主席、凯迪建筑公司的CEO Robert，澳大利亚最大的评估顾问董事Sam等几位澳大利亚房产市场的专家现身说法。
　　近来，澳大利亚人对公寓住宅的偏爱和相对成熟的养老地产业，为国人进军澳大利亚房地产市场指引了一个新的方向。
　　
　　公寓：供需缺口大
　　
　　“由于生活方式的转变，澳大利亚人现在越来越愿意住在公寓里面。”Sam在会上说。数据显示，2006年澳大利亚4层楼及以上的楼房中，住宅公寓仅占所有住房的3%，到2010年这个数据已经上涨到了20%。
　　资料显示，90%的澳大利亚人生活在市中心和东部沿海。“现在我们市中心人口密度太高了，我们要垂直发展。”Sam向记者说道。
　　大量人口涌向东部沿海城市，导致城市用地越来越紧张。澳大利亚人原本习惯于居住独立房屋，但是日趋严重的住房短缺问题，土地供不应求，直接导致了澳大利亚房价攀升。
　　据澳洲广播公司报导，在过去的一年里，澳大利亚各州府的房价平均上涨了11.9%。在澳大利亚人口快速增长的情况下，增加住房密度，加大公寓式住房的建设力度成了解决这一问题的重要手段。
　　每年，墨尔本有3000多套公寓的需求，公寓空置率低于3%；更靠近中心城区的住宅项目，空置率只有1%。低空置率佐证了澳大利亚公寓市场的稀缺。
　　国内房价居高不下迫使投资客寻找新的机会点。墨尔本作为华人移民重点城市，相对其他发达国家城市，房价一直较低，且市场发展空间巨大，因而受到国内投资客的热捧。据估计，到2020年，墨尔本住宅市场的需求量会达到16万套，而供给只有14万套，这对发展商来说是一个中长期发展的有利条件。
　　澳大利亚投资的具体模式是投资客们关心的事情。“澳大利亚的房地产开发有7个阶段，置地、规划申请、销售、建筑招标、银行贷款审批、项目建造和项目交接。”韩伟介绍道，其中，预售及市场推广与国内存在着巨大差异。
　　在中国，发展商要等到封顶才能销售；而在澳大利亚，银行强制预售，且预售必须达到总套数的70%～75%，达到预售要求之后再制定价格、签订销售合同，这是决定一个项目能不能成功的关键。
　　此外，澳大利亚的土地制度和银行贷款制度也和中国有所不同。在澳大利亚购买的土地是永久性的土地，并且没有土地开发年限的限制。由于澳大利亚的银行经营上都偏保守，因此开发商必须在付清土地款项、拥有优质产品和完成预售任务之后，才算符合银行贷款条件。
　　当前，澳大利亚的投资条件限制了一部分本地人的投资，反而为海外投资者提供了一个机遇。本地发展商现金流不足，银行贷款的严格要求，都为海外发展商的进入提供了可能。
　　
　　养老地产：盈利稳健
　　
　　相对于公寓式住宅这种比较适合年轻人的项目，澳大利亚的养老地产也受到了国内退休人群的关注。Robert告诉记者，“养老地产的机会是非常多的，而且是一个能够给你带来长期持续性收入的项目。”澳大利亚政府预测，未来10年间，本土养老市场会有15%的增长，也就是有68000套的需求。
　　此外，每年还有不少海外需求的不断涌入。澳大利亚最近开放了一种“投资人移民退休养老签证”，只要一个配偶年满55岁，无受养人，向政府购买50万～75万澳元（折合人民币约为300万～450万元）的政府债券做抵押，每4年就可以续签1次。
　　养老地产是一项可持续盈利的投资项目。一般而言，整个项目的开发成本差不多是2000万～1亿澳元，可以算是“小成本大产出”，即使是金融危机期间，利润也特别好。
　　最初，发展商可以获得大约25%的开发利润。“基本上你投资之后，再出售的时候是能够翻倍的，而且还有很多项目可以免税。”Robert说道。以10年为期，后续的投资回报包括25%的经营管理费，5%的维护费用，以及每人每月600澳元的服务费用。

投资新区域

周文军：打造水生态城市名片
　　
　　■中国房地产报 记者  邱桂奇  上海报道
　　
　　一线城市房地产市场日趋饱和，各大品牌开发商自然地将目光转移到了二三线城市，这个局面在长三角区域表现得特别明显。
　　在开发商角力二三线城市白热化之际，江苏连云港新城进入了他们的视线——这座以海为主题的城市将面临怎样的发展？其核心定位又是什么，投资的价值在何处？
　　为此，本报记者专访了连云港新城一级开发商、江苏金海投资集团董事长周文军。
　　中国房地产报：据我们了解，连云港新城吸引了不少品牌开发商的关注，包括金地、绿城、江苏国信等等，是什么吸引了这么多开发商？
　　周文军：连云港作为江苏沿海国家开发战略和长三角相叠加的一个城市，它在上海尤其是长三角建设国际金融中心过程中发挥着巨大的作用。
　　首先在航运方面，连云港是区域的干线港，北接青岛，再往北面是环渤海，南连上海。连云港辐射中西部，面对中北亚，区位优势独特。
　　同时，连云港作为区域的领头城市，它在城市的开发建设和发展上，包括产业的带动上，有不少的优势。
　　比如，它有170多公里的海岸线，随着航运的发展，吞吐量的增加，它的这块产业，特别是一些重型的产业，大型企业，临海的产业都在快速布局。
　　同时它依托陇海线，布局了都市工业园区。
　　中国房地产报：连云港新城是填海而成的城市，在水资源的利用上有哪些规划？
　　周文军：日本东京临海副都心、新加坡克拉码头、上海新天地、陆家嘴、杭州西湖等就是水资源实践的代表。
　　从发展趋势来看，城市水生态区域运营经历过最初粗放发展的阶段。打造成类似公园等等的开放空间，是对市民的一种福利，但是却没有将其价值充分挖掘。
　　在房地产市场化方兴未艾之时，城市水生态区域的土地价值越来越被认识。因此，有了居住型开发的时代，主要依托水生态的景观价值，打造居住产品，但却又矫枉过正，将公共资源无形中私有化。如何既发挥土地价值，又不削弱公共空间的属性？功能复合的城市综合体是其开发利用的最佳归宿。
　　连云港新城的规划将是集商业、商务等半开放空间、公共休闲等开放空间以及居住私密空间于一体，使城市水生态区域最终成为代言城市的名片——既尊重土地的经济价值，又尊重其公共价值。
　　正因为这样的构思，一方面，连云港新城不断地接待各大开发商的来访，他们对连云港新城这个以水为主题的生态城市特别感兴趣；另一方面，连云港新城目前的定位要求也比较高，需要有实力的品牌开发商进驻参与。我们的宗旨是把这里的稀缺资源用好，打造环境友好型城市。
　　中国房地产报：国外对于水生态的城市规划是如何打造的？连云港新城的进度如何？
　　周文军：目前，利用城市水生态展开创新的一个典范是瑞典首都斯德哥尔摩的哈默比生态城。
　　它依托梅拉伦湖与波罗的海展开了生态实践，提出了共生城市的概念，打造了自循环的低碳新城，所有的废弃物有75%能得到重复利用或作为燃料。
　　另一个创新实践便是大综合体的实践，例如在建中的伦敦格林威治半岛。
　　它是临泰晤士河的一个半岛区域，原来是一个废弃的煤炭场。目前经过新的整体规划，计划打造成比肩伦敦金丝雀码头的新中央商务区。
　　相比一般城市综合体更为丰富的是，这个片区依托了原有的奥运场馆，打造中央文化娱乐区，演唱会、文艺演出、餐饮、娱乐等功能集中于此，而临泰晤士河的区域也规划有游船码头等休闲设施。如此一来，传统意义上的综合体的复合功能，又延伸出包含文化、娱乐、休闲、旅游观光等于一体的价值。
　　目前，连云港新城整个项目一期已进入土地软基处理阶段，并具备土地出让和建设条件；二期已进入工程施工阶段；三期马上进入围堰阶段。