金牌分析师

行业变局肇始
　　
　　房地产行业是否产生巨变了？答案是肯定的。舆论真的不应只从去年行业的人事变动来观察行业巨变。
　　
　　■中国房地产报 苏雪晶/文
　　
　　前段时间看西班牙国家德比,皇马对阵巴萨。赛前的火药味儿很浓，但结果很无聊，是个平局。又一次成功的炒作！这让我想起了最近舆论关注的“房企大佬离去是否是意味行业变局”的话题。
　　表面上看，有人说去年房地产调控环境下，XXX信教了、XX游学了、XXX退休了、XX离职了，以此证明行业正在发生改变。但细想后发现还真不是那么回事儿，跟那场西班牙德比的感觉一样，雷声大雨点小或者就没下雨。
　　你想想，这4位中只有游学的那位属于行业大佬，其他人要么是个中层，要么其所在的公司勉强算个二流房企，行业巨变这个话题确实和他们扯不上太大关系，优胜劣汰和新老交替是商业领域的自然法则。我和身边的朋友开玩笑说，这些所谓大佬的离开没对地产行业造成很大影响，却着实吸引了一把媒体的眼球。
　　但行业是否巨变了？答案是肯定的。
　　这几年地产行业是这么过的。首先是资本化的主线：2008年开始，大家都在抢融资资源，生怕哪天就没资格了。进入2009年10月后，融资果然就OVER了；然后是规模化的主线：2010年万科卖了1000个亿，我们突然发现身边的万达广场多了，三线城市也开始规划商业综合体了。
　　舆论真的不应只从去年行业的人事变动来观察行业巨变。
　　就我们所接触的房企来讲，有一家在长三角的公司极具代表性。现在，业内已经对这家公司的年报到了不忍去阅读的境地，而这家公司在5年前还是二线房企中的翘楚，公司领导者在业内也享有很高的盛誉。去年，这家公司竟连自己家门口的市场占有率都无法保住了。
　　该公司没落的原因千千万，如接班人实力不济、全球金融危机及国内房地产调控影响等。但我认为，最重要的原因是竞争对手的迅速崛起，以万科、保利地产为代表的一线房企的市场占有率的快速提升，占压了二线房企的生存及发展空间。
　　这些优秀的一线房企来到新的城市，它们拥有多领域资源整合的能力，它们抢走了原属于二线房企的政府资源，抢走了原属于二线房企的人才资源，抢走了二线房企的市场份额。直至今日，还有些区域型的龙头房企尚未意识到这样的危机。
　　我们可以很明确地告诉那些二线房企，以前万科、保利们看不上的城市，现在恐怕也要开始面临PK了。文章开头时提到的那家XX离职的公司，曾是老牌的北京房企，每年它都号称要做战略转型，但这么多年过去之后，该公司逐渐失位。二线房企失位，一线房企上位恐怕是行业巨变的最明显的标志。
　　另外，我们在去年下半年就反复强调的商业地产的大行情，实际上已经拉开了序幕。香港资本市场上一家家相关业务公司的成功上市，A股市场上一家家房地产企业的转型，都预示着这种变局的开始。你看各大地产论坛话题的变化，大家从原来尝试性探讨地产行业的出路，到现在变成直接探讨商业地产运营的细节。商业地产发展带动相关资金的流动以及专业人才的选择，昭示着商业地产的即将繁荣。
　　而旅游地产、养老地产这些领域，也不再是简单停留在行业大佬的口中，已经有房企开始收获果实了。今典的成功，红树林的发展，海南国际旅游岛的获批，让我们也越来越关注旅游地产。旅游地产和养老地产从火热程度上可能还比不上商业地产，但反过来想想，是不是也意味着机会更大一些呢？
　　我们大胆推测下，下半年商业地产公司的销售额会不断创出新高，利润水平会吸引更多房企去转型，市场对该类型房企的估值也会越来越高，传统住宅房企要掉队了。
　　行业巨变，不得不提的还有保障性住房，貌似大家对这个公益事业都比较热衷，但我们经过数据研究发现，大家还真的没参与多少。我始终坚持认为住房保障未来的方向应重归“人头”补贴上，大家可以拭目以待。
　　(作者为长江证券房地产行业分析师)