凯德惠居收购盛邦40%股权

凯德产品线拓及“夹心层”
　　
　　■中国房地产报   记者   曾冬梅 广州报道
　　
　　“未来3～5年，每年在中国建造1万～1.5万套惠居。”4月21日，凯德惠居（中国）董事总经理钱亦奇在接受本报记者独家专访时透露。这是他首次接受媒体采访，更是首次透露凯德惠居未来的发展计划。
　　就在钱亦奇接受采访的6天前，4月15日，凯德惠居母公司嘉德置地以3.6亿新元向控股股东淡马锡控股收购其独资子公司盛邦新业集团（下称“盛邦”）40%股权。
　　钱亦奇表示，嘉德置地收购盛邦，意在为凯德惠居的业务发展提供上下游的支撑，“盛邦在咨询和设计方面的专业技术能力对凯德惠居是重要的补充”。
　　凯德惠居对凯德中国的意义在于，“在一定程度上，完善了住宅业务的产品线，也体现了凯德中国深耕中国市场的决心和信心。”凯德置地企业传播与品牌策略部副总经理李琤洁表示。
　　
　　看重盛邦咨询能力
　　
　　据了解，盛邦为淡马锡控股的全资子公司，该公司40多年来在新加坡建设了100万套保障性住房（组屋）。
　　盛邦旗下有两大业务板块，一个是盛邦置地，在国内的成都、无锡、西安以及沈阳等4个城市拥有4个城镇社区发展项目；另一个是盛邦咨询，业务内容包括城市规划，方案设计、建筑设计、工程管理及造价咨询等。
　　“嘉德置地相中盛邦已有一段时日，2010年凯德惠居于武汉签署首个平价商品房项目协议后，集团认为盛邦有为新加坡建屋发展局建设组屋的经验，相当适合这一新业务，便主动同淡马锡展开洽谈。”嘉德置地总裁廖文良表示。
　　钱亦奇表示，盛邦对于中国市场有一定的了解，更重要的是他们在大型住宅项目方面的开发经验。在这样的背景下，借助盛邦在咨询和设计专业方面的能力，我们可以快速推进凯德惠居在中国的业务。”“具体来说，我们看重的是盛邦在城市规划，方案设计、建筑设计、工程管理及造价咨询等方面多年积累的经验。”钱亦奇说。
　　
　　利润率并不低
　　
　　虽然与凯德置地、凯德商用、雅诗阁中国并列为凯德中国的四大业务单位，但凯德惠居却是最近刚刚成立的新的业务板块。2010年10月，嘉德置地成立凯德惠居，专注中国和越南两大市场的平价商品房开发。
　　去年11月，凯德惠居与武汉市蔡甸区政府签订了投资合作框架协议，计划在位于蔡甸区后官湖生态宜居新城内建设2000套平价商品房项目，预计总建筑面积将超过20万平方米。
　　“我们会在今年年内开工，争取尽早推出市场。”钱亦奇透露，“未来3～5年，每年在中国建造1万～1.5万套惠居。”他介绍，凯德惠居的长期目标是在二三线城市全面铺开，但从管理半径的角度考虑，短期内还是以二线城市尤其是省会城市为主，目前已在西安、长沙等地积极寻找合适的投资机会。
　　所谓惠居，即面向中等收入的夹心层建造平价商品房。售价低不意味着凯德惠居的利润率低。“净收益率和内部收益率等主要指标会跟凯德置地类似，虽然绝对利润会少些，但利润率不低。”钱亦奇说。
　　但要实现这一利润指标的前提是，凯德惠居在拿地时就必须充分考量土地价格，确保能够满足预定的收益指标。以武汉项目为例，1500元/平方米的地价只占其售价约1/4。
　　同时，凯德惠居还将采用标准化设计及住宅产业化的建筑技术，以节约时间和成本，通过规模化运作平摊成本，加快销售速度提升周转率。
　　“我们的目标是与凯德置地的内部收益率保持在同一水平上。”钱亦奇表示，从市场的实际需求出发，“我们的产品会以毛坯为主。”他还表示，凯德惠居未来也将充分利用母公司的资源，与相关金融产品紧密结合。“现在已经与一些投资者在初步接洽了。”
　　
　　完善住宅产品链
　　
　　有关凯德惠居成立的原因，有分析人士认为，当前中国房地产市场风声鹤唳，以中高端产品为主的凯德置地在未来或遇较大政策风险，凯德惠居的设立是为了平滑凯德置地有可能出现的销量、利润率下降等市场风险。
　　在今年4月份，评级机构穆迪将中国房地产业的展望从稳定调整为负面。该机构认为，在中国一线城市和多数二线城市，地方政府采取措施稳定房价，并限制家庭拥有两套以上住房，预计这些城市的住房签约销售所得会平均下降25%～30%，中国的开发商也将因此面临艰难的运营环境。
　　“惠居的设立更多是水到渠成的结果。”李琤洁表示，“对于凯德中国而言，开发平价商品房需要更高的成本控制能力，这需要时间和经验的积累，在经过与国内开发商多年的合作探讨后，目前凯德中国已经具备了这样的条件，因此才提出设立新的业务单位。”不过，李琤洁也承认，单就住宅的布局和产品线而言，以建造精品住宅著称的凯德置地确实存在层次不够丰富的短板，在应对市场波动的灵活性方面还无法和国内一些大型开发商相比。凯德惠居的设立对于凯德中国完善住宅板块产品线、扩大城市布局、提升市场占有率无疑大有帮助。
　　“政策方面虽然属于考虑因素，但没有直接的因果关系。”李琤洁表示成立凯德惠居，更多是从完善凯德中国的住宅产品链角度考虑。
　　另一方面，由于凯德商用近年来在发展节奏和规模上有所加强，以至于令外界产生了凯德中国是否将转移业务重心的疑问。但李琤洁表示，“凯德惠居的出现，说明凯德中国还是一如既往地重视住宅业务板块，也是集团一如既往关注住宅、商业等多种业态平衡发展，关注短期现金流和稳定物业回报相平衡的一种战略考虑。”据了解，在2010年1月份收购东方海外后，凯德中国资产值占嘉德置地资产值的比重已经由28%上升至36%，在未来3～5年，这一指标还将上升到45%。分析人士认为，新增添一个业务单位显然能够令凯德中国在扩大资产额方面拥有更大的空间。