辽宁“地王禁令”之虑
　　
　　■中国房地产报  记者  高伟  北京报道
　　
　　近日，辽宁省国土资源厅表示将推出具体措施，严禁新“地王”产生。要求各地对可能在公开出让中成交总价或单价创历史新高，成交楼面地价超过周边地价的地块，一律暂停出让。对已公告的要求立即撤销公告，重新调整出让方案。同时研究合理地价上限，采用竞争达到合理地价上限后改竞配建公共租赁房面积或“限房价、限套型，竞地价、竞配建”等方式确定受让人，从而严禁新“地王”产生。
　　某分析人士认为，对于部分优质地块，地王出现是必然现象，如果卖出“白菜价”反而有悖常理。而记者发现，辽宁几大热点城市近期并未出现地王。沈阳、大连等土地市场反应平静，地块多以底价成交甚至不乏流标现象。
　　那么辽宁省国土资源厅为何突然对地王如此过敏？“限制地王”后，又如何对地块进行合理定价？
　　
　　效法北京
　　
　　事实上，辽宁省此次“暂停地王出让”、“竞公租房面积”做法，带有明显“北京色彩”。2010年3月，在接连出现几个地王后，北京市宣布“暂停热点地区高价土地交易”。随后开始改进土地交易方式，设立地价上限控制非理性土地竞价。当竞价达到价格上限后，转为竞配建保障性住房面积。
　　业界认为，北京市的做法在遏制地王稳定土地市场同时，兼顾保障性住房土地供应方面起到了一定作用。随后，北京样本开始被各地效仿。但是并不是所有地方都出现过类似北京当年“地王井喷”的现象。
　　在辽宁省会城市沈阳，最近的地王是2009年出现的同仁堂地块。随后在整个2010年，土地市场一直没有太高成交记录。从2010年下半年一直到今年4月，沈阳土地市场鲜有火爆场面。备受关注的往往是小地块，热门地块则常因竞买人数不足而流拍。
　　辽宁蔚蓝地产董事长、沈阳房协副会长于浩波向本报记者表示，“一些大型地块被央企激烈竞争时，往往容易产生地王”。但目前辽宁省阶段市场氛围以观望为主，土地市场以中小地块为主，不会有地王出现。
　　其深层次原因则是，辽宁市场一方面以刚性需求为主，投资性需求不多；另一方面土地供应充足，并以解决刚性需求的中小地块居多。“而这样的地块不具备产生地王的先天条件。”于浩波认为。
　　龙湖地产投资发展中心经理杜玉杰持同样观点，认为目前沈阳诞生地王的可能性不大。从近期土地拍卖会可以看出，多数地块大多以底价或高出底价不多的价格成交。“而且参与竞拍的开发商，通常只有两三家，加价三到五次基本就结束了，很少有特别激烈的竞争场面。”至于土地成交价格，也很难用“过高”来形容。
　　
　　谁来定价
　　
　　于浩波甚至认为辽宁省不应该在国家房地产政策调控之列，因为整个辽宁省目前房价地价整体偏低，沈阳甚至一直是副省级城市中最后一两名。“辽宁曾被住房和城乡建设部称为最好的房地产市场，所以即使出现地王也不是大事，地价上涨不会过高。”随着房地产市场的整体发展，就长期走势而言，地价上涨已成普遍现象。所以“新出让地块价格高于周边区域”具有必然因素，那么为了控制地王而“暂停出让高价地”以后，如何合理进行土地定价呢？
　　沈阳一位业内人士分析认为，沈阳土地市场拍卖基本以净地为主，即使有涉及拆迁成本的地块，通常情况是开发商与政府之间的协议拿地。“这种情形在拍卖会现场不可能出现激烈竞争，除拆迁成本略高以外，土地价格其实低得吓人。”而在市中心的黄金地段，比如沈阳2009年出现的同仁堂地王，其优越的地理位置和周边配套造就了其价格。这样的地块无论在沈阳市区还是整个辽宁省都存在，他认为其地价没有理由走低。
　　沈阳市房地产研究所副所长齐锡晶向本报记者分析认为，市场有自身的逻辑和规律，政府不应该过度干预市场运行轨迹。从地段和时间而言核心地段高于近郊，后期市场高于前期，均属正常现象，否则反而违背市场规律。
　　齐锡晶认为，此番辽宁省的政策仅能表明政府的一种态度和导向作用。事实上，在沈阳二环以内限制高价地既不合理，也很难做到。“在土地进行了价格评估以后，按市场化方式交易就应该顺其自然。”尽管政府为防止土地竞价过高而参照北京样本引入“限地价、竞公租房面积”的出让方式，但齐锡晶并不看好。他认为“政府初衷虽然美好，但多数开发商却宁愿高价拿地，也不愿参与配建公租房。”事实上，其他省份参照北京引入此土地出让方式后，导致土地流标的现象也并不少见。