外资代理行劲推国人海外置业
　　
　　■中国房地产报 记者 刘关  北京报道
　　
　　在供需两旺愈发明显的当口，各大外资代理行近来正在积极进入海外置业这一领域。各大行不是新设海外置业部门，就是加强了这一领域的人员配置。最新的进展就是戴德梁行在大中华区就新近成立了海外物业部。
　　“随着大中华地区的房地产市场日渐成熟，投资者除了本土市场外，亦逐渐放眼海外的庞大物业投资领域，近年随着人民币升值的利好推动，加上物业可作为抗衡通胀的工具，令大中华区投资者对海外物业兴趣日浓。”戴德梁行相关负责人表示。
　　各地春季房展中的海外物业的踊跃亦让拥有全球网络的各大代理行看到了这其中的机会。他们均表示，与其他营销中介相比，自身无疑拥有更为广泛的网络，能在海外物业中挑选“值得投资的物业”，并推荐给“合适的买家”。
　　
　　供需两旺
　　
　　据记者了解，除了戴德梁行之外，最近包括世邦魏理仕、第一太平戴维斯在内的众多国际代理行均向本报记者表示，未来将进一步加大开拓中国内地市场的力度。
　　世邦魏理仕新近宣布Darien Bradshaw加入其亚太区住宅服务团队，担任国际住宅项目营销部执行董事。据了解，Darien将常驻世邦魏理仕新加坡分公司，他的加入正让既有的国内外国际住宅营销团队结合更为紧密。
　　第一太平戴维斯大中华区行政总裁李伟文则对本报记者表示，该公司的国际住宅营销部门将在五年之内有大的扩展。
　　事实上，早在去年，包括第一太平戴维斯、高力国际、世邦魏理仕在内的上述代理行都纷纷表示要加大海外置业业务。比如，高力国际在去年9月就在中国设立国际物业部，并在11月进入全面运作。
　　进入2011年，政府更为严厉的“限购”所发挥的挤出效应让他们看到了这一领域更多的机会。
　　一个月前，世邦魏理仕所代理的项目销售情况就颇让Darien Bradshaw记忆犹新。当时，他们推出了悉尼一个名为Metro Residences Chatswood的公寓项目，首次面向市场销售292套公寓，在悉尼、新加坡和香港同时开盘，短短一天内，292套公寓几乎全部售出。
　　“这个项目并没有到中国内地做宣传，但我们跟踪到的数据显示，30％的买家来自香港。”Darien Bradshaw向本报记者表示。而这其中来自内地的买家肯定不少。
　　摆在世邦魏理仕等代理行眼前的机会不难理解：在通胀压力之下，国内财富个人急需丰富自身投资产品组合，而国内当前调控和限购更是给他们在投资不动产领域带来一个挤出效应。比较明显的就是，目前，海外置业目的不再局限于以往的移民、孩子教育，纯粹投资的比例也正处于攀升过程中。
　　更为重要的是，在海外开发商的供应方面，由于国外许多市场经济恢复不平衡，许多地方经济仍旧低迷，加之吸纳当地需求不足，当地开发商看到了中国买家的实力之后纷纷找到各大代理行，让其协助寻求中国买家。
　　“目前英国的开发商面临一些困难，开发商售房给当地的购房者，但是购房者没那么容易申请到银行贷款，如果最后申请不到贷款，那前期交给开发商的定金就损失了。”世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东介绍，亚洲的买家很多可以一次性付款，由此能避免申请银行贷款带来的麻烦，这是当地开发商比较看重的因素。
　　因而，代理行还帮助国内投资人从这些“找上门来”的海外开发商里以优惠的价格及条款购买物业。
　　
　　多重要素筛选
　　
　　对于各大代理行而言，在强烈的供需要求之下，将合适的物业和合适的买家联合在一起，正是他们的工作所在。
　　首先，在他们眼中，中国买家是“很富有的购买者”。虽然在国外必须通过外币购买，但是对于各大代理行而言，这对于大多数有能力的国内买家并不成问题。他们了解到，这些买家大多是在伦敦有生意的商人，或者是在当地上学的学生，可以通过自己在英国的银行账户、公司，或家人的关系解决买房的资金结算问题。
　　“由于英国银行不对境外购房者发放购房贷款，因此，中国买家都是一次性付全款买房，以英镑结算。他们各有各的解决之道。”某代理行人士对记者介绍。
　　第二，在物业挑选上，物业价格和租金以及资产升值的回报则是他们为国内买家衡量的重点。
　　比如，在物业价格领域，除了物业自身的价格之外，汇率以及持有成本都会被他们列为考虑要素。
　　Darien Bradshaw就表示，英镑汇率的走低，对中国购买者来说相当于房价的折扣。随着人民币升值，人民币对英镑的汇率，目前约为10∶1，与三年前相比，升值了30%左右。即使房价不变，人民币转换成英镑结算，相当于房价打了7折。
　　为了让买家将物业卖掉之前还能够获得租金回报，他们会协助买家做好租赁的相关服务。
　　在综合各类衡量目标后，英国以及澳大利亚成为他们近来重点关注的领域。这其中，他们都热衷于协助国内买家购买伦敦当地的住宅。
　　比如，世邦魏理仕就宣布任命Mark Collins为住宅服务部负责人，以进一步增强其在伦敦市中心顶级房地产市场中的住宅服务业务能力。据记者了解，Mark Collins多年来一直专注于伦敦豪宅市场的销售工作。
　　戴德梁行则表示，该行首阶段将专注于引入英国伦敦的中高档住宅物业。
　　“去年，众多伦敦住宅开发项目在香港、新加坡和吉隆坡进行了展销活动，成功地销售了大约2500套，总价值超过8亿英镑的住房。世邦魏理仕预计2011年通过此类展销出售的伦敦住宅物业销售总量5%~10%的买家将来自中国。一方面，传统的‘炫耀型资产’买家将继续关注于伦敦优质中心地段的豪华住宅，另一方面，越来越多的中国投资者将把目光锁定在奥林匹克地区等旧城改造区的新建公寓。”世邦魏理仕亚太区研究部主管Nick Axford说。