楼市分化加剧

北京远郊逆市热销
　　
　　■中国房地产报  记者   徐妍  北京报道
　　
　　自“京十五条”调控落地一个半月以来，北京楼市的市场分化正在逐步加剧。在整体签约率低于六成的北京商品房市场，远郊区位住宅项目却逆市成交趋热。
　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至3月底，北京今年内入市的商品住宅项目合计为20个，共提供商品住宅4874套，其中已经签约的住宅套数为2679套，整体签约率为55%。
　　此前并不引人注目的远郊区位市场，却在低迷的北京整体市场中显得颇为抢眼。自“京十五条”新政执行一个月（2月17日~3月16日），六环以外的商品住宅共成交1284套、13.14万平方米，占总成交量的33.28%，相比2010年的市场占比提高了15个百分点，达到了有史以来的最高位。
　　更为重要的是，4月北京预计开盘的34个项目中，位于六环外的远郊项目更是多达13个，占到总推盘量的四成左右。
　　市场人士预计，在北京调控新政的影响之下，整体市场结构将有所调整，远郊区位成交热度还将延续。
　　
　　远郊逆势热销
　　
　　“可能有客户的手续没办完，但我们这期已经没房了。想买得等下期，现在只能是先登记联系方式，到时候再看有没有销售人员跟您联系吧。”与北京其他在售项目销售人员对客户殷切的“频繁骚扰”大相径庭，位于密云县的保利花园销售前台却对潜在客户表现得“不卑不亢”。
　　支撑销售人员底气的正是该项目在淡市中不错的销售业绩。在北京市房地产交易管理网上，今年2月27日开盘的保利花园新一期共9个楼盘，户型为80~150平方米的2~3居，共计947套房源中，已登记的签约套数达到了887套，成交率高达93.7%，均价为8587元/平方米。
　　“下一期还有三栋楼300多套，说是4月下旬每平九千，具体什么价什么时间开还都不能确定。”据悉，保利花园四期东区预计4月中下旬开盘，2号、3号、12号楼，户型面积为85~127平2~3居，均价预计也会在9000元左右。
　　“上期全款最后做到了8.8折，所以全款的比例很高。”一位销售主管则向记者介绍，从目前已经签约的购房者情况来看，密云本地客户和市区客户占比各五成左右，选择全款的客户比例则高达70%，而在市区客户中，表示投资意向和有自住需求的也占半数。
　　记者注意到，在北京市房地产交易管理网的预算记录里显示，从2010年初至今在密云县开盘的12个项目中，仅保利花园的各期项目就占了4个，其中在2010年4月28日、5月29日分别销售832套和384套，2010年9月23日销售125套。而进入2011年后3个月中，密云县更是只有保利花园一个项目有新盘供应。
　　“现在是因为只有密云这个项目，同样体量的盘如果开在怀柔肯定也会火爆。”一位熟悉北京远郊区位市场情况的分析人士告诉记者，在密云、怀柔、顺义、昌平等远郊区县中，密云和怀柔的本地市场需求更高，而这两个区县的商品房供应一直没能完全满足本地需求，尤其是密云县一直以来普通住宅的新盘供应量就很有限，保利这个项目的体量能占到总体供应的八成以上。
　　
　　热度还将延续？
　　
　　来自亚豪机构统计数据显示，4月计划开盘的34个项目中，位于六环以外的项目多达13个，像密云县的保利花园、溪水雅地、涧桥山和懿品府，顺义区的蓝岸丽舍、金宝城等，占总推量的近四成。
　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，新政之后六环外远郊住宅成交热度不降反升，是4月同类产品借势推售的重要原因。目前北京六环以外的项目，特别是密云、顺义等低密度普通住宅产品，主要对位的是符合购房条件的改善型需求，当地客群大概会占到一半以上。地缘客群一般都为北京户口，所拥有的住房多位于该区域内，不多于两套，普遍具备新购置一套或者置换一套的资格。
　　此外，北京严格的限购政策也被认为是造成这一现象的原因。郭毅认为，可新增一套住房的改善型兼投资型客户群，由于在信贷方面大大收紧，提高首付比例、取消利率优惠等，购房成本提高，也会引导部分二套房购房者选择总价和首付均较低的远郊区位项目。另外，部分市区的刚性自住需求，在市区高房价、信贷高成本的情况下，被迫辗转到远郊置业。这些需求的变化，都是影响供应量增加的合理因素。