地产PE联姻金融混业平台
　　
　　■中国房地产报  记者  刘关  北京报道
　　
　　受困于国内成熟LP（有限合伙人）的缺乏，去年兴起的众多地产私募基金一直纠结于募集的泥泽。
　　本报记者独家获悉，荣盛发展（002146.SZ）旗下的荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司（下称“泰发基金”）与中国投资担保有限公司（下称“中投保”）的首单合作日前已成功完成，5亿元投向泰发基金储备项目池内的房地产项目。
　　在众多地产基金依托商业银行私人银行、第三方理财以及信托等机构寻找高净值个人之时，泰发基金直接对接金融混业平台融资在业内尚属少见。
　　“联姻金融混业平台，而不是直接面对高净值的投资人，能够省去大量沟通成本，对基金的规模扩大作用不小。”3月16日，泰发基金董事总经理章华对本报记者表示。
　　无独有偶。本报记者获悉，其他一些受困于融资规模的地产基金近来也在尝试联姻其他金融平台拓展融资渠道。比如，有的基金正尝试与信托合作，希望信托公司通过结构化方式成为基金的LP，而不在局限于依托信托公司寻求潜在高净值个人。
　　
　　原因详情
　　
　　在泰发基金的这一单中，中投保无疑吸引了众多目光。而对于多数地产基金而言，其尚属陌生的金融机构。
　　据记者了解，中投保于1993年经国务院批准，由财政部、国家经贸委发起设立，原为中央金融工委及国务院国资委直管企业，现为国家开发投资集团成员企业。
　　值得注意的是，2010年，在大股东国家开发投资公司的支持下，中投保成功实现转制，通过引进建银国际、中信资本、鼎晖投资、新加坡政府直接投资有限公司、金石投资有限公司、国投创新投资管理（北京）有限公司等6家新股东，公司从国有法人独资的有限公司变更为中外合资股份有限公司。
　　“中投保的主业无疑是担保业务，同时，它也具有直接投资的资格。”一位不愿具名的地方担保公司总裁对本报透露，“据我了解，其有一个部门为投资与资产运营中心，专门负责资产运营以及投资业务，但投资业务规模并不大。”据章华回忆，中投保此次与私募基金合作，尤其与颇受关注的地产行业私募基金合作，也是异常谨慎。实际上，早在2010年年中，泰发基金成立前后，中投保就开始对私募基金行业有所关注。
　　“中投保与泰发合作的5亿元目前已经到位。”章华介绍说，“这5亿元都是其自有资金，因此，对风险的考虑是很看重的。同时我们与其他几个金融平台的合作也已进入合同阶段，预计规模会超过20亿元，与外资平台搭建也取得了实质进展。”
　　
　　募集压力
　　
　　泰发基金等地产基金尝试联姻其他金融平台背后，是众多地产基金不容回避的募集难问题。
　　据记者所获取的公开消息，近两年兴起的地产私募基金的募集渠道历来不甚丰富。一般而言，除了常常被提及的信托、私人银行以及第三方理财领域外，剩下的渠道就是去寻求直接面对高净值个人或企业，很高的沟通成本一直困扰着各家地产基金。
　　“许多基金依托这些机构的网络四处寻求高净值个人，沟通起来是需要一个过程的。”某不愿具名的上海地产基金经理对本报记者私下表示，“虽然这几年，这些潜在的投资者对此类产品的了解提升很快。但是有时候，高净值的个人并不是都符合投资门槛，符合投资门槛的人又未必对地产基金感兴趣，一些基金往往面对项目需要投了、钱还没有募集来的尴尬局面。”而且“由于地价不菲，目前地产项目的投资动辄几亿元，有时候，要是找不到合适的投资人，往往会出现‘钱募集来了，但额度还不够’的情况。”上述上海地产基金经理表示，“被投资的项目面对资金压力，很有可能调转其他渠道。比如，就有基金尽职调查都做完了，却最后被信托公司抢了过去。”在上述渠道之外，获得更多的渠道，就成为许多地产基金思考的问题。“我们希望还能与其他机构，比如投行、保险公司、金融混业平台等其他的金融机构进行合作，直接与他们沟通，而不是直接面对投资人。”章华介绍说，“我们最近与拥有大量LP资源的顶级金融机构在谈合作，这类金融资源我们一般只谈金融细分行业的前5名，他们的募资能力比较强。”当然，地产基金一旦联姻其他金融平台，自然要让渡一部分利益给这些合作伙伴。对此，章华也坦言，“比如说，我们与一些金融机构联合做GP的话，就需要让渡一定的管理费用收益。”
　　
　　规模之辩
　　
　　毫无疑问的是，如果地产基金能够复制上述模式，则募集资金难、规模小的瓶颈就能有效缓解。据本报记者粗略统计，在去年兴起的众多地产私募基金中，募集规模比较大的几乎没有超过10亿元的，而更多的则不是限于千万元的规模，就募集未成。
　　“一边是充裕的流动性，一边是越来越多需要资金继续支持的项目，地产基金肯定是有行业与市场机会的，但并非每个地产基金团队都能找到把两个方面结合起来的好方法。”绿野资本集团大中国区主席郑晓军对记者表示，“在一定程度上，做成一定规模总比没有要好。”但不容忽视的是，对于众多刚刚起步的地产基金而言，迅速扩大的资产管理规模无疑会对其管理水平带来不小的挑战。
　　但章华认为，“让渡利益的同时，我们能迅速做大基金规模，这对于占据先发优势非常重要，没有规模就无法创造更多的业绩。”据了解，3月初，泰发基金又在上海建立了新的分公司。