地市展望

北京土地溢价率将继续下降

　　■中国房地产报 陈佳/文

　　2011年是“十二五”规划的开局之年，宏观经济政策的基本取向是积极稳健、审慎灵活，重点是调整经济结构、防通胀，稳定价格水平。在宏观经济环境下，2011年北京土地市场的发展可能会呈现以下两个特点：受政策调控需求降低和供应量增加的双重影响，土地市场竞争激烈程度降低；保障性住房作为今年调控工作的重中之重，对土地市场影响深远。

　　房企拿地趋于保守

　　去年年尾北京房地产市场刚有“抬头”迹象，就受到新出台的“国八条”和“京十五条”政策打击。2011年，在宏观经济环境下，房地产调控政策在短期内不会退出，如遇到反弹势头甚至还将加强。因此，预计2011年政策调控行政手段以细化和严格执行限购、限外政策为主，货币政策方面，将会继续调高存款准备金率和基准利率，进入加息通道，严格执行差别化信贷政策，从适度宽松转向稳健。调控的目标还是保持市场平稳发展。
　　今年1月，非北京市户籍居民购房比重达到44.8%，“新国八条”和“京十五条”出台后，限购、限外政策及二套房首付提高到60%，大量的置业需求无法满足，交易量将大幅缩减。受此影响，2011年开发企业的资金链将趋于紧张，在北京市场拿地的计划也将趋于保守，因此土地需求相应降低。

　　供地多在五环以外

　　2011年北京市计划完成第三个投资1000亿元的土地储备开发任务，预计2011年土地供应量还将保持较快增长。
　　据了解，由于前两年两个1000亿元的巨额储备开发投资贷款偿还压力较大，北京市将改变以往在年末大量供地的结构，今年70%左右的地块计划在上半年入市交易，以求快速回款。入市的地块主要分布在五环以外的区域，政策性住房用地将超过50%。
　　受政策调控需求降低和供应量增加的双重影响，2011年土地市场竞争激烈程度降低，土地溢价率将继续下降。特别是一季度，部分企业还处于观望期，可能会出现部分地块无人问津的局面。
　　由于出让用地绝大部分在五环以外，城区用地考虑到拆迁难度越来越大，可出让用地日益稀缺，热点区域用地仍会受到追捧而竞争激烈，但不会再出现“地王”现象。

　　公共租赁房是重点

　　全国保障房建设从2008年的100万套到2009年的300多万套，再到2010年的580万套，增长速度惊人。2011年，住房和城乡建设部明确提出要建1000万套，必将对房地产市场产生深远影响。
　　从结构上看，重点将推进公共租赁住房建设，其次是廉租房和棚户区改造，经济适用房逐渐淡化。2011年有条件的机关、企事业单位也将参与进来，利用自有国有土地建设公共租赁房，对于开发企业而言，参与政策性住房建设可以维持开发规模，降低市场风险，因此今年参与竞买政策性住房用地会更加积极。考虑到建设周期问题，实质影响可能要在2012年以后逐渐显现。
　　未来针对不同需求，住房结构将向“双轨制”发展：中低收入阶层依靠政府提供的各层级的政策性住房解决居住问题，中、高收入者通过商品房市场解决，政府通过控制供应比例等多种手段来稳定房价。短期的供需矛盾通过限购、限外及供应大量政策性住房的手段缓解后，或将放松对高端产品的限制，土地供应结构也将逐渐完善。