默然读年报之一

“债务长期化”之变
　　
　　■中国房地产报  宋振庆/文
　　
　　这一轮空前严苛的房地产调控是否就宣判了一个盛世的结束？正在陆续发布年报的上市房企们想必有自己的研判。从已经发布的年报中寻找一些蛛丝马迹，或许可以让我们略略管窥这些房企的心态和行为。
　　以往，上市房企一个比较大的特征就是短期债务高于长期债务，更有甚者采取短贷长投的搏命之举。因此，上市房企财务结构的不合理一直被业内人士所诟病。
　　对于长期债务较多的房企，短期内较少的流动性不足之虞，并且由于资金使用期限相对较长，房企可以根据自身的发展将资金投入到新的开发项目中，或并购公司、收购土地储备，或进行流动资金的补充等。
　　相对而言，短期债务的资金较容易获得，资金成本要比长期债务的资金成本低。但由于期限短，房企必须频繁安排还本付息事宜，这会对房企形成较大的财务压力，影响其正常运作以及价值目标的实现。一旦短期资金周转困难，就会有违约可能，导致房企信用度下降。
　　长短期债务的结构变化在不同时期会有不同的表现形式和影响效果，在销售顺畅的情况下，短期贷款即使比较多也会有很大的缓冲空间。而一旦进入行业低谷期，债务结构将直接影响房企的发展信心、借贷信用甚至生存机会。
　　好在从已经发布2010年年报的上市房企的财务结构来看，经历过楼市起承转合的上市房企已经日趋理性和稳健，以长债换短债、长债增幅远高于短债增幅的“债务长期化”趋势开始显现。
　　保利地产（600048.SH）可以作为一个典型案例。作为一贯激进扩张的龙头房企，保利地产在去年大幅增加了借款额以确保未来一段时间的可能的楼市萧条期。只不过，保利地产在财务结构上的处理十分理性。
　　从其2010年年报中可以看到，保利地产的短期借款为4.5亿元，比期初增长了46.1%，一年内到期的非流动负债为68.8亿元，比期初增加了86.5%，而其长期借款则达到470.3亿元，比期初增加了132.3%。另外，其两年内到期的借款为186亿元，低于目前保利地产账面191亿元的现金余额。并且这一贷款额仅为2010年销售额的28%。
　　而从绝对值上看，保利地产的短期借款与长期借款比例为1/100，对于年销售额661亿元的保利地产而言，仅仅4.5亿元的短期借款实在显得微不足道。在短期债务保持常态增长的同时，保利地产的长期债务则被有意地翻了一番有余。
　　在未来市场很可能进入调整期的状况下，保利地产这种“债务长期化”的策略不外乎有两种考虑，借款的大量增加与销售回款相配合，是为了在市场调整期加大拿地和并购的力度。同时，一旦销售不畅财务有所吃紧，长期债务保证了保利地产短时期内不会面临群债压顶的危机。
　　保利地产只是众多房企中“债务长期化”表现较明显的房企，面对着未来巨大的不确定性，很多房企都试图在债务上做些绸缪。碧桂园（2007.HK）在年报中提到，将会在未来适当减少借款等外部融资，更多从销售回款上寻求内部融资。在财务数据上，碧桂园的借款比期初减少了47%，而长期优先票据则达到89亿元，比期初的26亿元激增了242.3%。
　　尽管其他中资地产股的年报还未出炉，但如恒大地产（3333.HK）、合生创展（0754.HK）、首创置业（2868.HK）、中骏置业（1966.HK）、瑞安房地产（0272.HK）等众多在今年年初发债的企业或许与碧桂园在债务结构上类似，都是以长债换短债。
　　即使是A股的二三线房企也都在不约而同地做出相似的调整。中航地产（000043.SZ）的短期借款比年初增加了50.5%，而长期借款则增加了300%；中华企业（600675.SH）的短期借款比年初减少了21.7%，而长期借款增加了114.2%；渝开发（000514.SZ）干脆在短期借款上为零，而长期借款却增长96.6%。