广州会展区自降地价招揽名企

琶洲推地锁定“总部”

　　■中国房地产报 记者  曾冬梅 广州报道

　　2月17日，琶洲一口气推出4幅总部经济用地，定向出让给照明、服装、家居等行业的总部企业，出让底价低至4500元/平方米。这是广州市首次在一个区域、一次性推出如此大规模的总部经济用地。
　　高力国际市场研究及项目咨询部董事陈厚桥认为，琶洲目前的配套还不成熟，商务办公气氛也未形成。在这种情况下，出让纯商业用地对开发商吸引力不大。但以优惠条件吸引总部企业落户，带旺片区人气，无疑是目前最适合琶洲的土地出让方式。
　　
　　均为定向出让
　　
　　琶洲此次推出的4幅总部经济用地均为商业办公用途，编号分别为AH041006、AH040229、AH040218及AH041007，建筑面积在9.87万~13.21万平方米之间，规模适中。挂牌起始价则在4.5亿元~5.95亿元，折合楼面地价最低为4500元/平方米，最高为5000元/平方米。
　　这4幅地都有着同样严苛的出让条件：竞买人应承诺取得总部经济用地后的经营期限不少于10年，异地企业在取得总部经济用地后两年内应将总部迁入广州，在总部迁入广州后的下一年度在广州地区的纳税额应在1亿元以上，并按土地成交价的50%提供履约担保。地块原则上10年内不得转让，确需转让的，政府可按照原土地成交价与建筑物重置价之和收购。政府放弃收购的，用地单位方可转让，但应按转让时相应用途基准地价的50%补交增值地价。项目的办公用途物业（含自用和出租）应整体确权，不得分割预（销）售，但可分割转让给其他总部企业。总部企业项目建成使用后自用率不得低于70%。超出自用率、用于出租的物业，应优先出租给其他总部企业。
　　竞买申请人的条件限制显示，这些地块或许早已有企业预订。4块地分别定向出让给了照明、服装、家居等行业的总部企业。例如，AH041006地块便要求竞买人须具备国家照明工程设计专项甲级资质、城市及道路照明工程专业承包壹级资质（以上资质须为竞买人的主项资质），公司注册资本不低于2亿元，须获得过照明产业领域的国家级奖项。竞买人还必须是所在产业领域的国家级行业协会或产业联盟认定为半导体照明技术与应用方面综合实力排名前10名的企业，具备照明领域的国家级行业协会或产业联盟的顶级会员资格。
　　值得一提的是，其中的AH040218地块曾在去年10月定向出让给房地产行业的知名上市公司，但受房地产调控影响，最终流拍。此次重新推出，出让底价反而由4950元/平方米提高到了5000元/平方米，定向企业也变成了家居品牌。
　　
　　总部概念先行
　　
　　这已不是琶洲第一次供应总部经济用地了。2010年，该区域曾三次推出总部经济用地，除了一次流拍外，其余两次分别定向出让给了宝钢和广东电网。
　　在广州的最新片区规划中，琶洲的功能定位为国际会展商务区，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住。规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等4个功能片区。不少专家认为，在原来会展商贸区的规划中，新增总部概念将令琶洲的发展更具潜力。
　　而在当地业内人士看来，琶洲规划新增总部概念，近两年频繁出让总部经济用地也有些无奈的意味。
　　四五年前，琶洲曾掀起过一波商业用地出让高潮，其中PZB1301地块的成交价更是高达10037元/平方米。但此后便一直沉寂，直到去年才又开始陆续出让商业用地。陈厚桥表示，琶洲属于政府规划的新商圈，除了会展外，并没有其他的产业依托，写字楼的出租状况很不乐观，办公氛围远未成熟。去年流拍的那幅土地，多少反映了开发商对琶洲写字楼经营前景的担忧。
　　“琶洲还有大片储备的商业用地，目前只开发了不到1/3。”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，如果琶洲的商务氛围不能有明显改观，将影响到其商业储备用地的出让前景。
　　陈厚桥告诉记者，在纯商业项目无法吸引开发商的前提下，先出让一批总部经济用地，对琶洲而言是最好的选择。“以优惠的地价吸引总部企业落户，通过它们的入驻把人气先带起来，第一步走出来了，后面就好办了。”虽然政府在地价方面做了很大让步，但却为区域的长远发展奠定了坚实基础。
　　琶洲一位开发商表示，目前区域内已形成了总部基地雏形。通过土地的定向拍卖，未来几年内琶洲将成为真正的高端总部商务办公区。