地方实力派房企系列报道

宝宇：可持续之路在何方？
　　
　　■中国房地产报 张劲松/文
　　
　　在全国范围内多如牛毛的房地产开发企业中，有一类地方实力派可谓其中的“夹心阶层”：论绝对实力它们比不过万科、龙湖这样的全国性房企，但在当地的知名度却足以影响到消费者的最终选择；它们在得意于把握住资源与机会带来的成功果实的同时，也在忧虑着外来房企的一步步蚕食。
　　黑龙江宝宇集团就是这其中典型的一家。
　　刚刚走过十年的发展历程，开发的楼盘数量尚未上双，就在去年跻身“全国500强”行列。假如一直能在创立之初的市场环境中走下去，宝宇也许可以高枕无忧地一步步靠近自己的“地产托拉斯”梦想。但历史的车轮不可能停滞不前，在新形势的重重考验下，宝宇不但要在有限的时间内不断更新自己的产品模式与管理理念，同时还要在与外来者竞争中巩固自己辛苦打下的江山，这无疑是一条充满艰险的博弈之路。
　　
　　产业模式问题
　　
　　中国第一代房地产企业大多为项目公司起家，通过项目产品一步步积累起自身的实力，再逐渐做大、做强。
　　宝宇的董事长龚保民创业之初从经营防水材料做起，进而涉足房地产开发领域，2001年成立了黑龙江宝宇房地产有限责任公司。彼时，哈尔滨已经有了近四百家开发企业，房地产市场也进入了优胜劣汰的阶段。龚保民在公司成立之初，就提出了“缔造品位生活”的开发理念和“以人为本，科学管理”的经营思想，这种重注产品品牌打造的思路很快就取得了成功，其开发的通达世家、铂宫和凯旋城等项目均在当地获得良好的销售业绩和口碑，短短几年时间就迈入哈尔滨一线房企的行列。
　　此时的龚保民逐渐意识到，单一的住宅产品开发模式难以使其在今后的竞争中巩固优势，于是开始寻求企业的多元化方向，以向复合型的综合开发商身份转变。2005年，龚保民将公司升级为黑龙江宝宇房地产开发集团，并在之后的几年中，使其成为下设开发公司、商业公司、餐饮公司、物业公司、防水公司、建设公司、装饰公司、投资公司、代理公司、电力安装公司、设计院等11家分公司的综合性企业集团。2008年5月，宝宇集团在乌马河区政府的支持下，进军旅游业，拉开了总投资4亿元建设西岭林场新林区生态示范园区的序幕。而据宝宇方面透露，该集团早在两年前就在进行涉足商业地产的准备，其目前正在运作的超过200万平方米的大型国际化都市综合体，商业体量超过百万平方米。
　　然而，多元化的业态模式也是一把双刃剑。放眼不少企业，在发展初期往往是什么挣钱做什么，这种功利的机会型开发模式使其远离了对企业品牌的打造，在之后的竞争中逐渐丧失优势。反观一些优秀企业，却以其专攻的方向获得了业内的领先地位。如万科多年来一直致力于做专业的住宅地产商，万达则实现了商业地产模式的迅速扩张与复制。
　　“由于尚未形成如万达那样成熟的商业运作模式及品牌知名度，其商业合作伙伴大多是根据地理位置、楼盘定位而临时招商合作的，这对宝宇集团运营超大城市综合体是一大挑战，招商压力会相对较大。”一位长期观察宝宇集团的业内人士认为。
　　“目前宝宇集团已经认识到主业和副业地位的主次重要性，因此确定了依托地产为龙头、其他分支作为辅助进行总体布局的战略方针。”龚保民在接受本报采访时表示。
　　
　　资源优势难持续的问题
　　
　　回溯内地房地产业发展之初，在相对粗放的市场环境下，谁能更快地抢占资源、把握机会，就能在今后的发展中占得先机，脱颖而出。
　　“我们选择在城市核心区域和黄金地段进行开发。”龚保民在回答本报关于宝宇开发模式特点的问题时说。
　　作为哈尔滨房地产市场的后来者，宝宇能屡屡在当地核心区域和黄金地段拿地，除了自身实力和其打造高端住宅的定位等因素外，与当地政府建立了良好的业源关系自然也是重要原因。宝宇进行“政府公关”的思路清晰可见：斥资400多万元对道里区街道、楼房外立面重新修缮；开发的铂宫竣工后将周围的居民楼粉刷一新；将凯旋城休闲购物广场开业庆典节约的100余万元用于建国街区环境的改造；向部队、灾区捐款捐物……
　　而宝宇能够顺利开发西岭林场新林区生态示范园区，也得益于乌马河区政府的重视与协助。该项目涉及大规模的棚户区改造，全部由宝宇集团出资，当地政府则在项目供地及政策上给予宝宇集团极大支持。
　　然而，地方实力派的资源优势在今后的市场竞争中将会逐渐被淡化甚至消解。随着一线市场的趋于饱和，诸多全国性地产大鳄纷纷布局二三线城市，保利、世茂、绿地乃至万科都将视线伸向了哈尔滨市场。正像宝宇当初以独特的“世家文化”给当地楼市带来新意一样，如今这些全国一线房企们将以更具竞争优势的企业品牌、升级产品及管理理念造成新一轮的冲击波，并给本土开发商的生存空间带来威胁。
　　正略钧策管理咨询顾问董莹就指出，如今的市场环境相较十年前已经有了很大改变，随着土地市场、资本市场的逐步打通，区域拓展的壁垒将变得越来越模糊，异地开发的难度也在变小。“当地的资源优势在今后的竞争中将不再成为地产企业的可复制性优势。”董莹认为。
　　面对未来激烈的市场竞争，宝宇的应对措施是提前布局。“2011年宝宇将提速发展，并由单一高端住宅开发商向开发城市综合体的综合发展商转型，我们已在城市核心地段和腹地进行了可持续数年开发的土地储备，大大提高了未来几年之内宝宇集团抵御竞争风险的能力。”龚保民表示。
　　
　　发展空间问题
　　
　　很多在本土取得一线地位的开发企业，其发展路径往往是向异地突围，以使自己的实力不断壮大。然而，选择了同一路线的开发商们却命运迥异：万科、龙湖走出了本土，成为全国的地产标杆；同样来自深圳的京基集团走出了本土，但在异地发展的几个有限的项目，知名度目前仍没有超越当初请来克林顿推销楼盘所造成的轰动效应；海信地产在青岛打造的海信广场成为当地最繁华的闹市区，但在天津复制的产品模式却遭遇“寒流”；顺驰集团也走出了天津，甚至向万科下了挑战书，却在快速扩张的道路上像流星一样陨落。
　　建业地产则是地产界的一个“异类”。作为河南市场当之无愧的“老大”，建业坚定地执行着“在自己熟悉的领域和区域舞蹈”的思路，即便成功上市，面对地产大佬们在全国的攻城略地也不为所动，而是制定了“向下走、向小做”的战略方针，如今已开始布局县级城市。
　　宝宇对未来的蓝图又如何规划？龚保民对此的回答是：“在恰当时机，我们肯定会去尝试异地开发。”这一时机究竟何时到来，一方面要看宝宇集团对于当地市场未来潜力的判断。对此宝宇集团的相关负责人表示，哈尔滨的房价就全国来看仍然属于偏低的水平，作为一个大型城市，加上振兴东北老工业基地、城市扩容等有利因素的影响，黑龙江特别是哈尔滨的未来前景是可以预期的。
　　而另一方面，则要取决于宝宇集团内部管理的更新速度。龚保民就表示，企业中高层人员的相对匮乏，在一定程度上制约了宝宇的发展和壮大。相关专业人士认为，进行异地扩张的一大前提，就是必须拥有一支具有执行力、战斗力、可以信赖的团队。如果单纯依靠临时外聘的职业经理人和整合社会专业资源，而自身缺乏整合和管控能力，则是比较危险的。
　　“地方实力派要想成功进行异地开发，其中关键的一点是要增强自身的地产专业性即对地产产业链的整合能力，包括对市场的把握、成本控制、产品策划等。”董莹指出。