商海观澜

万科降温
　　
　　■中国房地产报 宋振庆/文
　　
　　完成千亿之后，万科各地分公司忙着抛出新一年的销售计划时，越来越显得“固执”的王石却再次给万科泼了一盆冷水。“不准超过1400亿”，如此严厉的措辞，出自刚刚宣布要去海外游学并逐渐淡出公众视线的王石口中，令人诧异。
　　
　　疯狂何止万科
　　
　　1400亿元这个数字背后有什么玄机？以万科目前的财务状况来看，即使今年销售额超过1400亿元，也不至于有什么风险。
　　据悉，真实的状况可能是，王石在听万科4个区域公司汇报今年的销售目标时，前3个就已经达到了1400亿元，这让王石勃然大怒，其对第4个区域公司问题为，“今年要做多少负增长”。
　　王石在去年年底曾经苦口婆心地表示，一味追求利润最大化和规模增长将导致消费者的抛弃，然而各地分公司却仍然大干快上。
　　试想，如果脱开中国如火如荼的城市化，抛开中国年轻一代热衷于置业和投资的趋向，撇开近些年奔放的流动性，没有这些外部性因素导致的机遇性成长，万科自身能够实现多少自主增长？
　　丰田的教训犹在眼前，这种冲动、盲动而情绪化的心理，在如今的房地产行业不难被发觉。太多企业都在“用短跑的心态跑长跑”，幻想着自己能够不断导演“井喷式增长”的奇迹。
　　历史告诉我们，当这种奇迹成为常态时，往往也就是一个行业最大的灾难时刻。
　　
　　先练内功吧
　　
　　万科从2008年开始内部架构和管理模式的转型，这一转型是否完成？现在看来没有，因为一方面销售和规模增长更快；另一方面，万科还在表态要向汇丰银行学习大企业的管理和组织。既要提升内部管理的转型升级，又不能让规模快速超过这种转型升级的容纳度，这是万科的两难境地。
　　郁亮已经提出，未来万科会考虑矩阵式管理架构，这种世界一流公司所采取的管理模式是否能够在中国房地产公司中使用？万科达到何种规模才足以让这一优点与缺点同样突出的组织架构发挥最大效力？一切都是未知之数，并等待万科去解答乃至试错。
　　业内评论者以及同行对万科“黄金当铁卖”模式的抨击日益激烈，快速周转固然能够创造骄人的业绩，但这种增长模式的代价是土地价值并未被精耕细作深入挖掘，万科是背负“价值毁灭者”的骂名继续增长，还是逐渐转变思维和路径？王石的“未来两个转型路径”以及降温的表态一定程度为万科以及全行业指引了方向。
　　管理和增长路径是一面，资金的桎梏则是另一面，不妨为万科算一笔账。
　　万科今年销售额1082亿元，按照2009年45%的总资产周转率估算，意味着2010年总资产会达到2400亿元以上；如果到2014年要实现2000亿元销售额，意味着届时万科的总资产至少要达到4400亿元。而4400亿元的总资产，按照万科近几年负债率67%的状况推算，自有股东权益资金要占到1/3，也就是近1500亿元左右。
　　这些资金要从哪里来？去香港和海外上市融资是万科正在积极研究的路径，但何时能实现就难说了。至于郁亮所说的乐于尝试的信托、基金等，仅仅是杯水车薪。
　　自有资金是内功，管理上的瓶颈则是内伤。深知内功甚至是内伤隐疾没有完全消除的时候，盲目地在外功招式上加力，很可能走火入魔、伤上加伤。