老姜说市

“刚需”被低估绝非明智之举
　　
　　■中国房地产报 姜炜

　　前几日央行调查显示，北京居民自有住房率超过70%，多套房拥有率为18%；64%和30%的被调查者认为房价太高或偏高；27%的被调查者认为首季房价下跌。“CCTV2010经济生活大调查”的结果，63.6%受访者表示年内不买房；28.3%表态准备买房自住；13.3%的人准备买房投资。另一主流媒体——《人民日报》的问卷调查，有64%的受访者认为买房不合乎理性，其中34%的人主要理由是承受能力问题；另30%的受访者则是认定刚性需求和看涨。
　　为什么罗列这几个不同数据源、内容又不尽相同的数据放在这里？相信明眼人立刻就会发现一个问题：这几套数据其实相互印证了一个主题——需求是房价上涨的动力源之一，而需求的确是实实在在地存在于我们这个社会之中。
　　或许你会认为我是在忽悠。完全可以理解。因为有一批所谓的“房产专家”对上述数据的解读会是：北京居民自有住房率已经70%了，很高了，没有多少刚性需求了。但是，如果细细分析，还有30%的人没有自有住房。这是一个多大的总量？如果按北京1300万户籍人口，是390万；如果按2000万常住人口，是600万。每年北京新建的住房能消化多少新购房人口？10万多套的房子，至多消化30多万人。按无房人口算，需要多少年？而这还没算每年涌入的几十万新人，也没算改善性需求的量，还有拆迁导致的新增需求，以及城市化进程带来的需求。算到这里，不得不承认，住房的刚性需求真的存在，而且能量不容低估。
　　央行数据之外，两大主流媒体的调查结果其实也相当说明问题。分别有30%左右的人表现出强烈的购房意愿；没有购房计划的人中，又有一半并非无意愿，只是支付能力尚未达标。这样看来，三分之二的受访者有购买住宅的意愿，另有一部分人只是认为房价偏高，对新买一套住房也未必真没有任何想法。所以整个社会的主流还是有住房购买需求，只是口袋里的钱出了问题，本来收入就不是太高，又追不上价格上涨的速度。
　　说了一大堆，也就是老生常谈。不过是刚性需求在各家权威机构和主流媒体的调查结果中再一次被证实。当一批“专家”信誓旦旦地否定刚性需求时，须知真正的刚性需求未必是今天马上能够买得起，还包括一旦够得着支付能力的下限，就立刻转化成交易行为的动态变化趋势。这样算来，显然低估其力量绝非明智之举。
　　此外，从央行的调查结果中还可以分析出另外一项结论——多套住房拥有率是18%，这些多套住房的拥有者解决了至少30%北京居民的住房问题。如果从这个角度来说，应该如何评价这些多套住房的拥有者？他们真是扰乱市场的投机者与破坏者吗？抑或是为租赁市场的发展做出贡献的健康力量？相信18%当中二者兼而有之，在许多时候其实很难完全区分。
　　因此，如果我们理性地看待房地产市场，或许可有一个答案：那些拥有多套住房，并且将其投入到租赁市场的人们，我们应该将他们归纳在健康有益的投资者之列，并且感谢他们用他们的资产为中国住宅租赁市场的构建与发展做出了应有的贡献。真正应该被谴责的只有那些闲置住宅、坐等升值之人。至少他们占用的资源没有为社会减轻住宅供求压力。对付这批人，加税理所应当。可惜今天我们看到的政策，没有那么精准和有针对性，所以也不可能更大程度地转变市场这种闲置。
　　当然，目前的政策很大程度上是基于对市场的错误认识、混为一谈的投资与投机、对房地产投资的妖魔化，诸如此类的问题如果不能得到正确认识，整个社会舆论继续今天的混沌状态，许多“杯具”只能日复一日、年得一年地重复下去，而谁又能从中获益呢？只有少数炒作个人影响力之徒而已，其他人都是输家。