沈阳“黄金地块”价高和寡
　　
　　■中国房地产报 记者  兰亚红  北京报道
　　
　　2010年12月，沈阳市一口气推出10余宗地块。但让业界没想到的是，此次大规模供地却一而再、再而三地遭遇流拍。在5场土地拍卖会上，多块“黄金地块”竞无人报名竞买。
　　更为蹊跷的是，沈河区南塔街129巷-2号地块第二次出让时，在万科、保利等4家实力企业参与竞买的情况下，仍因为最高叫价低于保留底价而再度流拍。
　　这些“黄金地块”缘何惨遭流拍？当地房地产业内人士的普遍看法是，定价过高。
　　
　　万科、保利不加价
　　
　　2010年12月2日，在沈阳市土地储备交易中心举行的土地拍卖会上，编号为2010—037的北中街地块因无人参与竞拍而宣告流拍。这一“地王级”地块的流拍，着实让沈阳的众多业内人士倍感意外。
　　北中街地块位于商家必争之地——中街沈阳春天广场后身，由北中街棚户区拆迁而来，总面积32270平方米，规划容积率≤3。
　　同日出让的另一幅备受关注的沈河区南塔街129巷-2号地块，也同样难逃流拍的宿命。该地块紧邻万科柏翠园，无论是地理位置，还是近14万平方米的土地面积，都非常难得。
　　12月9日，流拍继续上演。大榆路西-1、大榆路西-2、大榆路西-3，又有3宗地块因无人报名而取消拍卖。这3个地块相邻，地理位置也很优越，紧邻于洪区的丁香湖，有临湖的优势，适合建造亲水楼盘。
　　12月17日，长白岛3宗地块同样因无人问津而终止拍卖。据了解，浑河流经长白岛，自然形成了优美的“S”形水湾。长白岛3地块因为依傍着浑河这条母亲河，所以也被业内看作是“黄金地块”。
　　12月23日，南塔街129巷-2地块再度拍卖。与第一次拍卖相比，该地块的起拍价没有变化，楼面价仍为2900元/平方米。据在拍卖现场观战的开发商介绍，万科、保利和两家香港地产企业参与竞买。经过几轮叫价，楼面价格迅速攀升至3700元/平方米。此后，任凭拍卖师多次提示——叫价未达到出让方设置的保留底价，但几个买家仍未举牌加价，导致该地块再度流拍。
　　12月30日，沈阳市打响了2010年度土地收官之战。这回总算有所斩获，4个地块低价成交，但仍有两个地块因无人报名而取消拍卖。
　　
　　业内称定价过高
　　
　　沈阳“黄金地块”缘何大规模流拍？坊间传闻不一。当地房地产业内人士的普遍看法是，定价过高。
　　其中北中街地块，规划土地面积为32270.27平方米，土地性质为商业用地，起拍楼面价为8180元平方米。“一个楼盘的售价由楼面价、建安成本、管理成本、税费、利润等构成。该地块的起拍楼面价为8180元/平方米，但这仅仅是起拍价。”一位业内人士给记者算了一笔账，假设该地块以50%的溢价率成交，楼面价将达13000元/平方米。加上通常商业项目5000元/平方米左右的建安成本，以及各项税费、管理成本等，该项目的成本价将突破20000元/平方米。
　　目前，北中街板块的公寓均价在1万元/平方米左右，商铺均价在2万元/平方米左右。相比之下，未来北中街项目超过2万元/平方米的起步价，其前景自然令人存疑。
　　而南塔街129巷-2号地块，规划建筑面积为564011平方米，用地性质为居住和商业，是2010年年底沈阳市推出的面积最大的地块。按2900元/平方米的起拍楼面价计算，该地块的起拍总价就超过了16亿元。
　　沈河区的一位招商负责人告诉记者，2010年12月22日，万科曾斥资21亿元在沈河区拿下了位置更优的春河地块，因此对于原属东陵区、后被划拨至沈河区，位置稍逊一筹的南塔街129巷-2号地块，出手很谨慎。