抵御通胀的经典篱笆
　　
　　■中国房地产报  冀实/文
　　
　　财富史专家罗贝特·索贝尔博士在《追逐财富》一书中，郑重指出“阻挡通货膨胀最经典的篱笆还是房地产”。通货膨胀一来，土地价格就跟着上涨，住房、厂房、商铺、办公楼等建筑物的重置价值也随之上扬。很多投资者认为，房产投资远比金银等贵金属、书画瓷器等收藏品安全，甚至有许多投资人认为房产投资比股票投资有保障，不仅因为房产投资能够带来稳定的租金收益，它还符合对财富的传统认知——有形资产。尽管出现了国际金融危机，1975年至今美国房价指数累计涨幅仍在6倍以上，比通货膨胀指数（消费者物价指数）的累计涨幅高300%以上。
　　正是因为这样，当人们富裕程度提高的时候，当经济发展达到一定程度的时候，当收入分配增长的时候，当流动性出现过剩的时候，当资本充盈的时候，特别是在工业化和人口城镇化的快速发展阶段，房地产作为最基础的经济资源，将会被各种投机、投资资本所围绕，成为趋之若鹜的投资标的，房地产的投资属性便迅速呈现出来。
　　其实，将房地产的这一属性定义为投资属性并不十分贴切，称为金融属性可能更为准确。在国际货币基金组织的行业划分中，房地产业作为子行业被归入金融业。房地产开发、销售及租赁等业务环节，均需要大量的资金作为后盾，房地产是资金密集型行业。它与货币的联系渠道多种多样，在银行、信托等金融机构的融资方案中，房地产是最重要的抵押资产，欧美发达国家房地产抵押贷款金额与本国的国民生产总值相当。据某些国际权威机构估计，金融危机前以房地产为支持资产的金融衍生品总额可达到60万亿美元。在我国以房地产为抵押物的贷款占贷款总额70%以上，在上市公司市值中房地产公司股票市值占总市值的5%左右，并曾一度达到10%以上。
　　经济学家弗里德曼曾高调宣布，“本质而言，任何通货膨胀都是一种彻头彻尾的货币现象”。通常认为，通货膨胀是货币供给量在消费者物价方面的表现。尽管房价在消费者物价指数中占据一定份额，但主要被归入资产价格上涨一类，各国的货币政策常常只是关注资产价格变化而不作为调控目标。许多经济学家认为美联储前任主席格林斯潘在任期间幸运地避免了较大的通货膨胀，其中最主要的原因是人们将财富运作从消费市场转移到了股票、风投、房地产以及衍生品等资产市场。在探讨发端于美国房地产次级贷款引发的全球金融危机的原因时，有经济学家抨击美联储的货币政策过于关注于消费者物价指数，而忽视房地产价格的货币政策，存在操作失误。
　　那么，房价与货币供给的实证关系如何呢？从美国实际情况，我们可以看到货币供给量曲线与房地产价格曲线如影随形，弯曲程度大致相同，只有在国际金融危机爆发以来，两者走势才出现一定程度的背离。从这一点讲，房地产价格的上涨也是货币现象的一种，与消费者物价相比只是表现的方式及路径不同而已。特别是在投资渠道有限且资金充裕时，富余资金就会不断涌入房地产市场。
　　房地产价格还与基础利率有复杂而直接的关系，利率提高不仅增加购房融资的实际成本及机会成本，同时也会增加房地产开发融资的实际成本，对住房供求两方面都有一定的抑制作用。但总体上看，提高利率旨在收缩流动性，有利于降低房价；反之，利率下调意在放松银根，则会助推房价的上涨。房地产业吸纳的信贷资金及直接资本规模越大，表明房地产业越繁荣，住房交易处于活跃期，销售价格可能随之上升。
　　正是通过这三大渠道，房价与货币供给量扯上了密切的关系。进入21世纪以来，由于美联储维持宽松的货币政策，持续实行较低的利率政策，不断降低贷款门槛向中低收入居民发放购房贷款，购房需求不断激发，导致房价被快速推高，并形成了“圆形”价格头部，出现了房地产泡沫。
　　这表明近年来货币流向发生了质的变化，它从实体经济逐步转向资产市场，房地产市场成为吸收流动性的重要场所，并且房价涨幅超过了生活消费品而成为阻挡通货膨胀“最经典的篱笆”。这也说明房地产市场成为比商品市场对货币供给量变化更为敏感的市场，货币政策应当更加关注资产价格才对。
　　房地产是阻挡通货膨胀“最经典的篱笆”，市场表现在国别之间并不相同：一方面，近年我国房价快速上涨并难以抑制，甚至比美国房价涨幅最高时仍要快数倍。以北京房价为例，2004年售价为7000元/平方米的住房，到2010年售价达到40000元/平方米，6年间房价涨幅达到4.7倍。而美国在房价上涨最快的进入21世纪初的6年间，美国房价的上升幅度不过50%，之后就引爆了次贷危机。除此之外，它在长达一个多世纪里基本保持了平稳的上涨态势。而在我国严格限制“二套房”贷款的情况下，到2010年9月上海以及许多二线城市的房地产市场开始出现回暖。即使住房交易没有回暖的城市，房价依然坚挺不降。
　　另一方面，从空置情况来看，我国住房空置率明显偏高。2010年8月，中央电视台财经频道播出了北京住房空置情况调查——《空置我心》，并引发了空置住房大讨论。在国家权威统计机构难作为的情况下，许多民间机构或个人开始想方设法搜集空置房数据，纷纷报出上海、北京等许多城市27%乃至30%以上的空置率。尽管央视空置率调查集中在郊区的别墅区和卫星城，民间调查机构缺乏权威性，但足以说明我国房地产市场“空置”与“涨价”并存。
　　为什么会出现这种情况呢？不考虑制度因素，仅从市场层面看至少也有三大原因：一是我国货币供给量增幅比美国快出许多，这必然体现在物价水平上，不是在实体经济领域体现，就是在虚拟经济体现。在现代经济体系中，作为资产市场的房地产成为吸收流动性的主要场所，流动性投放多的国家，房价涨幅自然会大。2004年～2010年6月，中国M2增幅是美国的3倍以上，中国房价涨幅自然也会成倍提升。
　　二是奢侈品性质在中国住房与美国住房体现程度不同。我们谈到，我国住房具有生活必需品、高档耐用品以及奢侈品等性质，由于我国城镇布局及功能配置等原因，一般情况下别墅区距离城市中心区较远，购买别墅区及卫星城内住房的家庭多数是为了休闲、养生、娱乐居住，奢侈居住造成空置和涨价并存。尽管美国家庭的住房面积稳步上扬，户均居住面积高达175平方米，并且多数家庭从“鸽子窝”式的公寓搬进了在我国可以称为豪华的联排别墅或独栋别墅，高档居住或豪华居住成为流行色，但奢侈品特性并未明显表现。尽管美国富裕家庭也具有豪华休闲度假别墅，但由于需要大量家政人员服务，并且其持有成本较高，奢侈品性质体现程度较浅。长期以来，美国住房空置率基本维持在2.5%的水平。
　　三是居民对住房价格预期上涨水平差异明显。经过30年的高速增长，直至1998年住房体制改革以后，我国住房市场化才开始发端，长期被抑制的房地产价格自然会有快速回归市场定价的要求，而我国正处在快速城镇化、工业化阶段，对城镇房地产潜在需求较大。在这种情况下，加上流动性充裕局面的推波助澜，居民对房价上涨的预期被逐渐抬高，预期的自我实现功能推动房价飙升。美国经济发展和人口变迁是一种渐进过程，住房需求没有喷发的诱因，房价得以保持平稳上涨。
　　但是这并不是故事的全部，它仅仅是一种理性上的分析。我国房地产市场有没有被有意推高的可能呢？
　　（作者系供职于中央某决策机构、长期研究房地产的专家）