转让北京CBD写字楼获利4亿元

丰树聚焦二线城市综合体
　　
　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　可供交易物业的稀缺，使北京CBD区域任何的交易都会迎来众人的关注。
　　2010年岁末，本报记者独家获悉，新加坡淡马锡集团全资控股子公司丰树产业私人有限公司（下称“丰树集团”）已就其在2008年下半年收购的丰树大厦（即原摩托罗拉大厦）与海南航空集团达成转让协议，但目前交易尚未完全结束。
　　“该笔交易，丰树集团利润应该不少于4亿元。”某不愿意透露姓名的业内人士对本报记者表示。彼时丰树集团以旗下的丰树印度中国基金收购摩托罗拉大厦，交易额为9.14亿元，这也意味着此次交易额将不低于13亿元。
　　但这并不代表丰树集团对于中国楼市的悲观态度。本报记者获悉，几乎就在上述交易进行的同时，丰树集团在近来颇受外资基金关注的重庆也即将落子。
　　
　　划算买卖
　　
　　截至记者发稿时，丰树集团尚未给予记者对于此笔交易情况以及交易金额的答复。
　　但是，记者发现，在丰树集团的网站上，其写字楼资产组合一栏中，仅存有2010年年初从香港睿富基金中收购的北京佳程广场一个写字楼物业，丰树大厦相关信息已经撤掉。而海航集团某内部人士也对记者确认，“公司即将搬到丰树大厦办公，最早可能在2011年5～6月。”据记者了解，原来持有丰树大厦的丰树印度中国基金成立于2008年，投资周期为10年（2008年～2018年）。其购买摩托罗拉大厦刚满2年，尚未到投资周期截止日期，那丰树集团此时卖掉丰树大厦原因何在呢？
　　“2010年底并不是其投资周期截止时期。”上述不愿具名的业内人士分析。“此时卖掉物业套现，这笔交易的成功不能不说与北京写字楼回暖态势明显有关。”记者从高力国际获得的最新数据也证明了上述人士的分析：截至2010年四季度末，北京写字楼市场整体空置率同比下降7.14个百分点至10.02%，已为2007年以来最低值。与此同时，租金水平也成快跑上升状态，整体平均有效租金在2010年第四季度达到每月每平米192.27元，同比上涨16.70%。这其中，北京CBD的甲级写字楼租金上升速度更是居于领跑地位。
　　“截至2010年底，在需求推动和业主对售价的高期望值下，北京写字楼物业资本值（即预估售价）同比上涨21.88%至每平方米33400元。”北京高力国际物业服务有限公司物业投资服务部董事黄卓伟对记者表示。
　　也就是说，2010年北京的写字楼市场已由原来的买方市场转为卖方市场。在这种情形下，目前多数CBD区域写字楼业主鲜有出售物业意向，买卖双方基本上处于“僧多粥少”的状态。丰树大厦一旦出售无疑会吸引众多卖家。上述业内人士就对本报透露，“在丰树大厦在转卖之际，竞争卖家不仅仅是海航集团一家”。
　　“丰树印度中国基金对外界宣布内部投资回报率（即IRR）为18%~22%。如果它在此笔买卖中赚了4亿元，除去翻新、营运成本，我预计，这笔交易已经基本满足了其对于回报率的要求。”一位接近丰树集团的某外资代理行投资部人士对本报记者分析。
　　
　　复合协同
　　
　　一边卖掉写字楼物业，一边在重庆地区落子，不难看出，目前丰树集团显然更为看好在二线城市综合体项目。
　　丰树在重庆即将投资的综合体项目，与其先前已在西安、佛山投资的项目如出一辙，都为怡丰城（vivo city）式的综合体项目。
　　“近来它们也在其他城市看这些涵盖住宅和零售物业综合体项目，尤其看好二线核心城市。”上述接近丰树的代理行人士对本报记者透露，“原因在于，国内多数二线城市的综合体项目集中在2009年匆匆上马。而目前，这些项目有许多正到了出现资金问题的阶段。这对于丰树集团而言，无疑是个机会。”对此，丰树集团也并不掩饰。“一线城市商业地产市场相对成熟，但二三线城市的商业地产市场空间会更大。在二三线城市寻找房地产行业机会时，我们会在这些城市寻找开发的机会，因为这些城市现有的地产项目功能性不强，所有权不统一。”2010年11月，丰树集团中国首席执行官卢仕对本报表示，而且，“在二三线城市，我们倾向于开发更大型的综合项目，不同的地产类型（工业、物流、商业和住宅）组合能产生协同效应。这样的项目也能为我们提供灵活的退出策略，尤其是写字楼物业，我们可以选择出售分层所有权获得退出机会”。
　　“与多数外资基金看好二三线城市购物中心不同的是，丰树更愿意找有住宅的项目，这恰恰在一定程度上规避了风险。”上述代理行人士则分析，“而对于它们而言，风险则在于地方政府的外资流入审核上”。