上海叫停7宗低密度宅地

　　■中国房地产报 记者  庞一涛  上海报道
　　
　　2010年12月23日，上海市规土局发布公告称，中止包括朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块在内的7宗土地的出让及预申请，理由是贯彻落实国土资发（2010）204号文精神，容积率小于1的住宅地块停止出让。
　　“叫停低密度地块是地方政府的无奈之举。”一上市房企投资部负责人表示，如果大幅调高这些低密度土地的容积率，不仅会影响地方政府的土地收入，还会使得已确定的高档别墅区规划受到影响。
　　
　　别墅区规划受阻
　　
　　这7宗被叫停出让及预申请的地块中，有4宗位于朱家角镇。
　　朱家角镇是一个低密度地块云集的区域。朱家角板块位于上海西南青浦区中南部，紧靠淀山湖风景区，板块内有丰富的天然水系资源。业内人士称，该区域的产业定位为以休闲旅游为主，计划投资百亿元打造上海的“度假茂”，其商品房开发以低密度的商业和住宅为主，是公认的度假型高档别墅区，受到众多开发商的青睐。
　　上述被叫停的朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块是典型的别墅用地。来自上海市规土局网站的信息显示，朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块规划为纯住宅用地，出让面积13.8万平方米，容积率为0.7，起始总价为9.3亿元，起拍楼板价为9641元/平方米。
　　该地块原打算于2010年12月29日出让，在中止出让前已吸引了众多开发商。来自上海市规土局网站的信息显示，共有15家公司领取了申请书，5家房企决定参与现场竞拍。前述上市房企投资部负责人表示，以现在的市场情况测算，该地块最终成交价不排除翻番的可能。
　　2010年1月，该地块同区域两幅低容积率地块即高溢价成交。1月7日，上海古北集团和嘉华（中国）分别以13.2亿元和10.144亿元的总价，摘得了朱家角B7、B8地块和B3、B4地块，最终的成交楼板价分别为14284元/平方米和14577元/平方米，溢价率均超过140％。
　　“如果上调容积率，会影响到整个区域的规划。”仁恒置地集团有限公司投资发展部投资管理高级经理沈玮玮说，如果上述地块容积率上调到大于1，那么物业类型将会从联排等别墅产品改变为多层产品加小高层产品的混合型物业。
　　
　　仍然炙手可热
　　
　　“实际上，政府的目的就是遏制高价地的出现。”上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示。
　　但土地贬值或被迫改变区域规划格局，都不符合地方政府的利益取向。虽然迫于中央最新调控政策的压力暂时中止低密度地块出让，这些被捂下来的低密度地块下一步如何处理还有待观察。
　　沈玮玮表示，政府政策的导向是低密度地块会越来越少，高端项目的利润空间比较大，如果这些地块以后再拿出来出让，开发商肯定会竞争得更激烈。他调侃道：“物以稀为贵嘛。”即使这些地块要提高容积率出让，地方政府也会尽力规避其负面影响。龚敏表示，低容积率地块被叫停，虽然影响区域规划，但对开发商的利润率影响实际上不大，如果这些地块容积率做成1.1或者1.2，开发商可以根据地块容积率做别墅加小高层的混合型产品，品牌开发商几乎可以将容积率略微提高的负面影响降低为零。
　　可见，如果地方政府只是微调被叫停地块的容积率，这项旨在抑制高地价的政策“实质作用有限”。上述上市公司投资部人士表示，如果开发商可以用调整产品线的方式规避掉容积率微调带来的负面影响，这些地块一旦上市，仍然会炙手可热。