深圳中介“商住联动”谋改径

　　■中国房地产报 记者  赵焱  深圳报道
　　
　　近日，一则香港美联中介将在上海大幅关店的消息，引发了众人关注。消息称，目前上海中介已经陷入全行业亏损状态，上千门店（约占全市10%）的二手房买卖月度“零成交”，而美联的上海中介门店可能缩减一半左右。
　　但随后，该公司高层通过媒体澄清了这一说法，指出无意缩减规模，但同时也表示上海市场交投情况并不好，今后的重心将转向重庆等地。
　　的确，在二手房市场“政策打个喷嚏，中介就得瘦身”的情况并不鲜见。在2008年的深圳，就出现过类似情况。那么，在被称为“史上最严的限购政策”之下，深圳的二手房公司的生存情况如何？会重蹈2008年覆辙吗？
　　近日，记者从深圳各家中介了解到，限购令已满两个月，二手房市场相比10月已经出现了量价齐涨的局面，但政策的影响依然存在，成交量相比9月还有很大差距。但大型中介公司都表示目前经营状况良好，暂无缩减门店的计划，有个别甚至“逆市扩张”。
　　从应对措施来看，它们大多通过开拓商业地产市场、推广珠三角及香港楼盘等方式，改变以往住宅市场成交“一家独大”的局面。
　　对此，深圳中原地产市场总监王世界表示，深圳有3000多家中介门店，但从目前的情况来看，通过资源互通等方式，大中型中介企业的运营情况普遍不错，但一部分小门店缺少应对措施，仍免不了关店歇业的命运。
　　
　　商业地产成出击重点
　　
　　限购令出台两个月，深圳的二手房市场在经历了10月份的成交低潮之后，11月成交量较10月增加了4成左右。
　　记者走访一些地铺得到的消息也显示，11月份二手房实际成交量环比上涨了2~4成，且这种上涨集中出现在11月的下半月。
　　成交价方面，据中原地产最近发布的《11月中原（深圳）领先指数》报告显示，全市六区188个样本楼盘成交均价为18185元/平方米，环比10月微涨0.05%。其中，73%样本楼盘价格相比前3个月均价出现上涨，23%左右的楼盘价格出现下跌。
　　尽管市场出现了回暖的态势，但限购令对深圳二手房市场的影响依然存在。如何巩固市场，成为各大公司绞尽脑汁考虑的重点问题。深圳本土中介公司、中联地产集团高级副总裁蒋福清此前公开表示，在市场低迷的情况下，中介公司应该“以首次置业为主，多元化运作模式为辅”，重视二三级联动与多产品组合，建立多元化的市场运作模式。
　　而深圳中原总经理李耀智12月2日则通过新浪微博兴奋地表示：“11月中原地产深圳分公司的三级市场上，住宅和工商铺的表现都不错。尤其是工商铺，破了历史新纪录。”李耀智透露，11月深圳中原的工商铺成交额为2900万元。而这个数据远远高于今年3月的1700万元，创造了历史新高。此外，10、11两个月商业地产的成交额更是上半年的2~3倍。对此，王世界在接受本报记者采访时表示：“从这个成交数据可以明显看出，在限购令之后，深圳市场上的保值、投资的需求集中释放在了商业地产上。”尽管从数据来看，商业地产的发力集中在二手市场，但王世界表示中原暂时还没有扩充门店的计划。他指出，商业地产营销人员的要求比较高，人员的培育需要一个长期的过程，现阶段更多地是通过企业内部的“商住联动”拓展这一市场。
　　在美联物业来看，在目前的形势下扩充工商铺则是当务之急。11月中旬，美联物业位于福田中心区的兴业银行大厦工商铺开业，希望能在激烈竞争中抢得一杯羹。此外，其他中介公司如家家顺、中联等也纷纷通过举办商业地产培训讲座等方式，培育员工，积极拓展商业地产市场。
　　
　　拓展珠三角及香港市场
　　
　　除了上述方式外，加大珠三角新盘的代理以及加强深港互动等方式，也成为不少中介逆势之下的保留动作。
　　记者走访一些中介门店发现，基本上每家门店橱窗上都会贴满珠三角新盘的楼书，而这正是限购令下中介积极开拓珠三角新盘市场的表现。这些新盘大多集中在东莞常平、惠州淡水、大亚湾等地，均价一般在每平方米5000元至6000元之间。
　　有业内人士指出，此前珠三角的新盘都会通过三级市场做推广，但在限购令出台之后，各家中介对这块蛋糕的重视程度明显提升。这种重视成效显著，王世界表示目前选择在珠三角城市置业的客户中，深圳人的比例占到了6成以上。
　　除了将目标紧盯珠三角新盘市场，深圳大型中介还将深港联动作为新的利润增长点。
　　中原、美联、港置等总部在香港的地产中介，近期都在频繁利用香港资源展开两地互动。这种互动来自两方面，一是深圳客在限购后去香港买楼，二是港人中一部分高端客户出于对人民币升值的预期，将目光转向深圳物业。
　　有数据显示，在深圳美联地产10月份的业绩报表中，因为深港互动带来的的收益占该公司总业绩的3~4成。但目前受香港加征印花税的影响，深圳客对香港房价的预期受到打压。因此，目前中介行业的深港联动还是集中在吸引香港人到内地置业上。