建业信托融资正酣

　　■中国房地产报 记者  杨凡 北京报道
　　
　　“建业地产此次信托融资所得将全部用于郑州的项目，由此置换出的公司自有资金，则为下半年可能出现的优质投资机会做好准备。”5月5日晚，建业地产股份有限公司（建业地产，0832.HK）财务总监胡冰对本报记者透露。
　　4月29日，建业地产宣布与百瑞信托合作，百瑞信托须成立资本不超过12亿元，但不少于10亿元的信托，以股权信托方式用于建业地产的项目发展。
　　“这是双方在此类融资方式上的二度合作，未来仍会有很多合作机会。”胡冰表示，建业地产与百瑞信托成立了一只30亿元规模的基金，是双方两次股权信托的资金池，而在需要时会进行更多的股权信托再融资。
　　“建业地产这几年尝试了不少融资工具，但都是为了公司自身业务的发展需要，短期内不考虑通过基金等方式向投资公司的方向转变。”胡冰说。
　　
　　备战收购良机
　　
　　胡冰透露，预计本次信托成立应在5月底或6月，规模目前尚不确定。建业地产预计以现金认购2.5亿～3亿元，同时提供回报保证。
　　公告显示，百瑞信托将通过收购建业地产现有项目公司、向项目公司注资或成立合资公司的方式，将信托资本用于建业地产项目，但信托于每个项目持股不超过50%。
　　“已经确定将投向郑州的项目。项目池已经确定，包括建业地产在郑州的两个城中村改造项目以及新获得的土地，但最终投向哪个项目，需要基金的投资决策委员会来决定。”胡冰说。
　　对于在诸多项目中选择郑州项目的原因，中诚信托一位人士表示，河南县市级项目所需资金量较小，12亿元的融资规模可能需要十余个项目消化，反之2～3个郑州的项目就可以消化，有助于减少信托合作双方的管理成本。
　　胡冰进一步透露，上述项目可以依靠建业地产自有资金完成，但公司有意借力股权信托置换出部分自有资金，以备下半年市场中可能出现的收购机会。
　　公告显示，本次信托的保底年回报率为8.5%。而建业地产方面预计最终实现的年回报率大约为15%，与当地地产类信托收益基本持平。
　　同时，由于是类股权信托融资，建业地产与百瑞信托将“同股同权”，收益最终来自于项目销售后的利润分成，不会对财务方面形成太大压力。
　　这是建业地产第二次采用股权类信托的模式融资。去年5月，建业地产与百瑞信托以同样模式，完成了近7亿元的信托融资。
　　上述7亿元，在半年时间内分别投向建业南阳、河南新城及平顶山项目。胡冰称，上述信托目前运作良好，三地项目销售顺畅。
　　
　　尝试融资新工具
　　
　　本次信托融资后，建业地产还有可能与百瑞信托进行更多的同类信托融资。
　　胡冰解释，与百瑞信托的合作是建业地产的一次融资创新。双方首先成立了一只规模为30亿元的基金，成为这几次股权信托融资的资金池。而两次信托融资用去约19亿元资金，尚有11亿元可供需要时再度发行信托。但他强调，资金投向必须是建业地产自有项目。
　　近年来，建业地产在融资创新方面尝试颇多。2006年和2007年，凯德置地两次增资入股建业地产；2008年，建业地产赴港上市；2009年发行可转债；2010年又尝试了高息票据。
　　“资本市场外，我们和国内的信托及基金都有合作，融资渠道与以前不能同日而语。”胡冰说。
　　事实上，在建业地产董事局主席胡葆森的规划中，在保证银行贷款为主要融资渠道的基础上，建业地产还将尝试其他的融资创新，以增加融资便利性。
　　“目前还有几个计划中的新融资工具，但具体情况不方便透露。”胡冰强调，这些尝试主要是针对建业地产自身的项目，同时，建业地产还不具备成为投资金融类公司的条件。
　　胡葆森曾透露，建业地产管理层给公司制定了每年35%的增长速度，胡冰表示，这意味着建业地产每年资本开支的增速至少会与此持平或略微提高，才能保证公司始终维持充足的土地储备。这或许是建业地产当前尝试创新金融工具的原因之一。
　　但另一方面，建业地产也从未忽略过财务安全。“建业地产每年都会做资本开支3年计划，且这个计划是滚动的，每个月还要进行预算控制。”胡冰说。
　　据了解，建业地产内部正在做房价下跌、回款减缓、个人按揭节奏放缓等情形下的压力测试，在稳妥的情况下才会批准资本开支。
　　“建业是谨慎的企业，胡董事长也是谨慎的人。”胡冰说。