厦门批准单位自筹资金建公租房

　　■中国房地产报 记者  徐妍  北京报道
　　
　　日前，厦门市出台《关于进一步加快公共租赁住房建设的实施意见》（下称《实施意见》），允许单位利用自用土地、自筹资金建设公共租赁住房，成为首部明确提出单位可成为公共租赁住房筹措资金主体的地方性政策。
　　《实施意见》中规定，住房困难职工较多的单位，在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下，经市政府批准，可以利用自用土地、自筹资金建设公共租赁住房。同时，经市政府批准，农村集体经济组织还可以利用集体建设用地，集中建设面向外来务工人员的公共租赁住房。
　　而在此前不久，浙江省也曾发布鼓励住房困难职工较多的单位，利用自用土地建设公共租赁住房的相关政策，山西省更是传出允许单位自建保障房的消息。
　　对此，一位业内权威人士透露，实际上单位自建公共租赁房的做法已经在很多地方悄然试点，包括北京、上海在内的部分城市均开始研究推广这一模式的可行性，以突破各级政府在完成保障房目标时所遇到的公共租赁房建设的融资渠道瓶颈。
　　
　　规避权属争议
　　
　　值得注意的是，在厦门市出台的这份《实施意见》中，除明确单位可成为建设公共租赁住房筹建资金主体外，还明确了所建住房的权属问题以及地方政府的监管权责。
　　《实施意见》中规定单位利用自用土地、自筹资金建设公共租赁住房纳入政府公共租赁住房管理，优先向本单位符合条件的职工出租，多余房源由政府统一调配，权属不变。此外，单位自建公租房户型、面积及租金标准，应向市住房保障主管部门报备并接受监督。
　　“推广单位建设公共租赁房的前提是，不能改变土地性质、土地权属。不能跟现有土地招拍挂制度相冲突。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，由于一些历史原因，我国各个城市中普遍存在机关企事业单位集体用地，以及高校、科研院所等持有国有土地的开发问题，各类地块的土地属性涉及科教文卫、商服、工矿仓储等，而建设公共租赁房“只租不售”的模式可规避这些用地开发后的权属争议。
　　此外，允许单位利用自有土地、自筹资金建设公共租赁房的模式，可以在不改变原有土地性质的前提下，盘活企业事业单位与机关单位的不可回收的国有划拨土地存量。充分利用这些土地资源，增加公共租赁房扩容渠道，减少各地保障房建设压力。
　　顾云昌表示，整个过程中，不仅土地权属问题要明确，政府还应该全程监管监控，并将这部分公共租赁房纳入正式的政府保障房系统中，包括对于未来租户资质审核、租金制定与收取也都应该在统一透明的政府指导下进行。
　　据悉，目前包括北京和上海等在内的一些企事业机关集中、单位集体用地存量大的一线城市，实际上已在小规模试点运作，并正在探索这种模式在全国推广的可能性。“之所以目前没有大范围的公开化推广，可能还是考虑到这种操作模式还需要更加明确和细致的配套政策。”顾云昌表示。
　　
　　融资渠道瓶颈待解
　　
　　公开资料显示，今年财政部已两次下拨中央补助保障性安居工程专项资金，共计437亿元。其中，廉租住房补助资金117亿元，公共租赁住房补助资金210亿元，城市棚户区改造补助资金110亿元，用于支持各地廉租住房和公共租赁住房建设、城市棚户区改造以及相关基础设施建设。
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，目前，公共租赁房吸纳社会资本还没有形成完善的盈利模式，进入、持有和退出的相应配套机制也还没有出台，另一方面住建部与各地方政府签订了保障房任务的“死命令”，各地建设公共租赁房还存在巨大资金缺口。各地政府出现鼓励企事业单位参与甚至作为主体筹集资金建设公共租赁房的情况，是很现实的选择。
　　此前，由全国工商联房地产商会主导设立的首只专门用于公共租赁房建设的基金正式成立，并已报送国务院。该基金拟设投资期限为7年，计划首期募集资金规模约为100亿元，预期投资回报率为5%至12%。其首批发起人中，不乏众多大型房企，如碧桂园集团、路劲地产、复地集团、四川新希望集团和华远地产等。
　　不过一些业内人士表示，此前业内对参与建设公共租赁房盈利预期的推算在3%至5%，以及租赁模式可能导致的回报周期过长、退出机制不明朗，都成为限制社会资本进入的现实问题。
　　作为该基金最初方案的参与人之一，聂梅生表示，对中国的房地产市场来说，推广公共租赁房还是一个比较新的模式，改变政府单方出资模式、广泛吸纳社会资金进入虽然已是各界共识，但最终探索出完善的运营模式至少还要5年时间，无论是通过融资模式建立投资基金，还是各地出台的鼓励单位利用自有土地自筹资金建设公共租赁房，短期内都很难评判哪种模式可行性更强，尚需更多后续政策支持和实践检验。