泛华集团的“两商”战略

　　■中国房地产报 记者  杨凡  北京报道
　　
　　黑龙江省东南部，距牡丹江市仅12公里，是曾以“林海雪原”著称的海林市。海林北部是今年6月获批的海林国家级经济开发区，15平方公里的土地上塔吊林立，包括台商工业园、对韩创业园、对俄出口加工园等多个园区，形成了以木业为主，食品、医药、建材、机械加工等产业为辅的新型工业化聚集区。
　　很难想象，5年前的海林市仅是一个县级经济开发区。从“县级”升级到“国家级”，目前是国内唯一一个。说到背后的原因，海林市人大常委会主任、海林经济开发区管委会主任王凤林曾表示：“这一成绩主要得益于与泛华集团的战略合作。”　泛华集团的城市运营模式有何独到之处？又通过怎样的路径来实现城市价值提升？11月8日，泛华集团发言人、泛华投资基金管理公司总经理张曦接受了本报记者的专访。
　　
　　海林样本
　　
　　纵观泛华集团的业务领域与发展理念，很难以“开发商”来定义它。“城市建设发展商”与“建设领域系统服务商”，即是泛华集团对于自己在中国城市化进程中的定位，也是其城市开发运营模式的核心战略。
　　张曦介绍，这与泛华集团的“基因”息息相关。1992年泛华集团作为直属于原建设部的企业建立，致力于在中国城市规划、建设、运营方面作出系统化的探索和发展。
　　“两商”战略即是希望通过系统性来解决这一问题：一方面，凭借企业自身在建设领域能够提供的系统服务，参与基础设施及房地产项目的投资、建设、运营；另一方面，则是整合项目参与各方资源，为城市区域提供从项目前期策划咨询到建成运营的全过程或阶段性服务。
　　“简单来说，就是希望为某一个城市或区域提供包含规划、建设、开发、运营在内的系统服务，帮助政府建立城市发展的战略高度，并在此高度上展开，实现城市的可持续发展及综合竞争能力的提升。”张曦表示。
　　以海林经济开发区为例。2004年7月，泛华集团与海林市政府建立战略合作伙伴关系。泛华集团系统整合海林市的城市战略规划、产业规划、空间规划、土地利用规划以及其他专项规划，编制出《海林新城概念性规划》。
　　据此，海林市进一步确立了牡丹江城市副中心、打造北方生态城的战略目标。根据资源、空间、区位和产业优势，海林经济开发区被定位为“中国北方地板之都”。围绕这一定位，泛华集团与当地政府共同组建公司，采取BOT方式建设经营开发区，高标准建设水电路、商业厂房、物流中心、五星级酒店等基础配套设施，实现了12平方公里“七通一平”。
　　此后，该城市的对俄出口加工园区、韩商投资园区、生态科技医药园区和北方木业城4大工业园区初步形成，外地投资项目与先进企业亦纷纷入驻。
　　5年后，海林市经济及产业发展突飞猛进：财政收入由2亿元增长到10亿元，地区生产总值实现100亿元，翻了五番；预计2013年底，开发区引进入区企200户，全口径投资50亿元，实现产值100亿～120亿元，实现利税3亿～5亿元。
　　“是泛华集团帮助海林插上了腾飞的翅膀。”王凤林曾表示。目前，当地政府已经与泛华集团签订协议，在首期15平方公里区域后，将继续第二期30平方公里土地的运营。
　　不仅在海林市，在与多个城市政府的相互沟通中，泛华集团的理念获得了更广泛的认可。今天的泛华集团已经参与到河南漯河、新乡、新疆吐鲁番、辽宁铁岭、吉林辽源、云南大理等地的城市运营中去，与更多城市的战略合作协议也已签订。
　　值得注意的是，泛华集团选择扎根的区域并不是普通开发商所热衷的“北上广深”等热点区域。这与“两商”战略所要求的土地规模、发展规划等有关系。
　　“过于发达和过于落后的城市都不适合泛华模式的发展。前者已经没有太多空间让泛华集团发挥在规模性、系统性规划方面的优势，后者的城市资源配置能力也无法满足这方面的要求。”张曦说，“我们选择的区域就是两个标准：经济欠发达地区的发达城市和经济发达地区的欠发达城市。”他介绍，泛华集团选择的项目有几个“核心基因”：首先，如海林市这样，具有较为明显的区位优势和资源优势；其次，当地政府对城市未来发展的规划与设想，能够与泛华集团的理念契合，这样才有足够的资源匹配和地方政府的支持。
　　据悉，长三角和珠三角的相对欠发达地区，将是泛华未来几年的重点发展区域。
　　
　　“两翼”助力
　　
　　海林市是“两商”战略的第一个成功案例，也是泛华集团“中国城市发展创新模式”的首次尝试。张曦介绍，上述模式“是‘两商’战略实施的技术路径，核心是通过城市规划体系和城市投融资体系的‘两翼’来带动城市开发建设。”“国内当前的城市化，单个城市的规划、开发、建设、运营主体和资源分割严重，各方主体各管各的，后果就是城市功能划分、建筑规划混乱，导致了有限土地资源的浪费。”张曦说，这是城市规划体系希望能够解决的问题。
　　在规划体系方面，泛华集团具有独特的专业优势。例如，其城市发展系统理论迄今已更新了19版，围绕这套理论，泛华集团经过了五六年的反复思考，并在多个城市进行了有针对性的实践。2009年，住房和城乡建设部批准《城市系统规划与城市投融资模式创新研究》课题立项，纳入部级科研计划，并组织泛华集团进行研究。
　　硬件方面，泛华集团成立之初就获得了建设部颁发的所有牌照，包括规划、设计、勘察、监理、施工等。“此外，我们在各方面都具有完整的经验和人才储备，可以支撑全系统的运行。”张曦介绍。
　　城市投融资体系针对的则是城市建设资金通路不畅的现实。城市建设需要较多资金，而现在地方政府融资平台又相对封闭，加上国家金融政策不断调整，造成整个建设的融资能力受到制约。
　　而泛华集团正在尝试以泛华城市发展建设基金为平台来解决上述问题。该基金是国内首只以中国城市发展建设为主要投资领域的产业投资基金，由泛华投资基金管理公司管理。主要投向中国境内处于高速城市化进程中城市的土地整理、基础设施建设、城市特许经营权及城市建设相关产业。
　　“泛华基金像一个种子基金，集合对城市建设开发领域投资有兴趣的各类社会资本，与地方政府合理搭建一个投资融资平台。帮助政府解决城市发展建设项目所急需的资本金，同时也使社会资本参与到中国城市化建设过程，获得长期稳定的投资收益。”张曦介绍。
　　今年8月，该基金一期50亿元募集工作完成。作为该集团最重要的外部融资平台，泛华基金将全面参与到集团的优质城市开发建设项目中。张曦透露，首期资金将很快投入到几个项目的运营中。
　　“我们恪守市场化、专业化、国际化的原则。基金设计了十余种退出机制，并且泛华集团还将以各种合理的方式保证其稳健运作，规避城市开发建设投资领域可能存在的收益风险。”张曦说。
　　泛华城市发展建设基金的总规模为300亿元。未来3年，泛华集团还将通过各种金融创新手段，联合国内外的金融合作伙伴，为中国的城市化发展带来超过千亿元的投资规模。