外资基金趋向主动投资者
　　
　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　2010年三季度大宗投资物业数据出炉，再次活跃的外资基金引人注目。经历了2005年大规模入市与2009年左右脱手之后，目前，此轮外资基金投资中国的动向如何？通过这几年的历练，外资基金是否有一些“玩法”上的创新？
　　为此，本报记者专访了DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成和北京高力国际物业服务有限公司投资与项目部华北区董事黄卓伟。
　　中国房地产报：三季度的最新数据显示，目前，外资整体购买的交易额度有了一个明显的上升。您如何看待此数据？目前外资对于中国楼市的热情主要基于哪些原因？
　　叶建成：相比去年的沉寂，今年外资的交易量确实有所活跃。原因在于金融海啸之后，外资鉴于自身的原因以及对于楼市的看法，收购的意愿不是特别强。目前，在市场比较明朗的背景下，由于以往募集来的资金没有投资完毕，他们可以加快投资的步伐。第二，目前全球的私募资金市场正在逐步复苏，募集的通道以及投资者的情绪已经好转。因此，可以看到宏观调控多倾向于住宅领域，外资的收购还会以商业地产为主。
　　黄卓伟：今年大宗物业投资买卖仍然主要发生在北京、上海等一线城市。相对而言，外资机构在上海的活跃程度要高于北京。北京今年的成交主要还是以内资机构作为主要买家，我们预计未来2个月有部分大宗交易将逐渐浮出水面。外资在上海相对活跃，一方面与上海的经济发展成熟有关，吸引了众多投资机构的关注，同时也因为早些年上海写字楼及商用物业市场的空置率相对偏低，使投资机构过去更敢于购买上海物业作经营，持有一定年限后再进行转让，也使这些具有境外持有结构的项目一直在市场上流转。
　　中国房地产报：那么，人民币升值是否很大程度上鼓舞了外资的投资热情？
　　叶建成：由于外资基金多投向商业房产，资产流动、交易时间一般较久。人民币升值可能占一部分原因，但我认为，这不是主导原因。更多的外资基金希望借资产的包装、重组来获得资产价格的提升。
　　黄卓伟：相比内资，外资在购买物业时，往往会使用部分外币来支付部分交易对价，人民币升值必然会给他们带来一定的收益。但是，外资基金在考虑是否投资时主要还是从租金回报率及资产升值空间做投资决策的。由于基金机构的背景及性质不同，其对于上述3个利润获取点的诉求也就不同，一般的外资基金更看重租金回报率及未来退出时以租金推算的资产市场价值，而直接参与开发并销售物业的投资机构更多看重房价的上升。
　　中国房地产报：与2005年左右开启的外资投资热潮相比，目前，外资基金投资中国楼市，是否发生了一些明显的变化？
　　叶建成：2005年左右开启的外资投资热潮中，外资往往倾向于在企业层面的投资以助其上市以及住宅领域的投资。目前，大体量的国内开发商基本上市完毕，所以这样的模式基本上不是很多。而在住宅市场，一是由于住宅地价高企，二是鉴于住宅市场的调控，外资基金对于住宅市场的投资会更为谨慎一点，投资意愿已经不是很强。第三，目前国内开发商的融资渠道也更为丰富，因此，外资基金与国内开发商合作开发住宅的机会也在减少。他们更多转向商业房产，尤其是二三线城市的购物中心。
　　黄卓伟：与2005年左右兴起的外资投资热潮相比，总体而言，外资基金对于房地产产业链介入的阶段越来越早，已从最末端的产品收购，逐渐介入到前期开发；同时，他们也逐渐从被动投资者变为主动投资者。
　　具体而言，我认为，主要有以下四点：
　　首先，机构投资者数量有明显增加。早期活跃的都是比较耳熟能详的基金，而现在有越来越多的新基金和机构成立。虽然没有非常确切的数据统计，但是，增多的趋势非常明显。许多以前没有将中国设为投资区域的基金正在内地寻求机会，甚至设立了新的单独投向中国的基金。
　　第二，更多基金会到二三线城市寻找机会，比如与当地区域类开发商合作等等。也就是说，由于资产价格的不断升值，在一线城市，许多基金依靠传统的获益的模式——即买楼、经营、提升租金、压缩回报率使物业升值，再转手卖给一些如保险资金、养老基金等规避风险的投资机构——已经很难生存。因此，许多基金不得不变更投资思路，且变为更为主动、更具有资产管理能力的投资者。比如对一些既有项目进行改造、翻新等等，以释放物业价值。当然，他们对于合作的开发商会有一些要求，一般是全国或区域性的专业开发企业。
　　第三，一些外资基金目前正热衷于成立人民币基金。
　　第四，外资基金可能会以股权或者资产投资的方式作为包装，为合作企业提供短期的融资渠道。比如说以入股的方式，为国内开发商提供一笔资金，等到国内开发商具备还款能力的时候，外资基金再以股权退出的方式来获得收益；如果国内开发商不能如约还款，外资基金可能会以比较低廉的价格取得项目资产。这类操作模式在商业地产中比较多。
　　中国房地产报：去年年底到今年年初的时候，众多外资基金想要成立人民币基金，目前，进展情况如何？
　　叶建成：相比2007年左右，外资基金成立人民币基金的想法与做法已经更为成熟。但是，由于募集渠道的不畅，中国的LP市场不成熟，真正成立人民币基金的外资基金并不多。据我了解，真正成立的可能只有两三家。而且他们的募集额度也不是很大。
　　黄卓伟：目前外资机构设立人民币基金还是以创投类为主，并且绝大部分是以有限合伙制做为其设立人民币基金的形式，而市场上听到的外资基金成功设立人民币房地产基金的消息不多，除了有募集渠道受限的原因之外，也可能与人民币基金的操作手法有关。毕竟目前市场上好的项目并不多，先找项目后募集钱并不容易。此外，信托公司的房地产信托产品选择很多，信托的回报率往往可以达到8%～10%的水平，而且信托公司的网络也比较强。这都会给外资基金成立人民币地产基金带来一定的压力。
　　中国房地产报：外资基金在年初的时候多表示会对二三线城市比较感兴趣，第三季度确实有一些交易在这些城市出现，比如说成都和武汉。有哪些二三线城市最近比较热门？
　　叶建成：暂时还没有三线城市列入外资基金的视野，目前还多是一些二线城市，而传统的一线城市中不甚活跃的广州、深圳最近也比较活跃。
　　黄卓伟：需要强调的是，外资基金在二线城市的投资眼光比较重要。如果基金能够购买到当地地标性的物业，这部分需求还是会释放的，当然，风险也会高一些。在我看来，比较活跃的非一线城市有大连、青岛、天津、沈阳、杭州、宁波、苏州以及成都等地。