挂钩公租房

北京推地新规“首秀”遇冷

　　■中国房地产报 记者  高伟  北京报道
　　
　　近日，北京土地市场沉寂近一个月后重启交易，并正式施行“限地价、竞政策性住房面积”的出让新规。房山区长沟镇镇区改造一期A地块北区、南区两宗居住用地成为北京首批采用新规的地块。
　　根据北京市土地整理储备中心的出让信息，规定这两宗住宅土地在交易过程中，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为通过现场投报配建租赁房（即公租房）面积的方式确定最终竞得人。
　　结合此前国土资源部、住房和城乡建设部针对公租房建设用地相关税收优惠政策，北京土地“新规”挂钩公租房的方式再次引起业界关注。
　　令人意外的是，北京推地新规“首秀”遇冷，一宗流拍，另一宗则以低价成交。业内人士分析认为，相对远郊区县而言，城近郊的热点居住地块更适合采用“报价过上限”再转竞“租赁房报配面积”的方式出让。
　　
　　远郊推地乏人竞争
　　
　　今年4月，为了抑制地价和房价过快上涨，北京市出台了商品住宅用地“出让新规”，试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的新型土地竞买方式。
　　据北京市国土资源局当时透露的信息，由于每块土地的合理上限价格并不相同，且挂牌方式本身即为竞价方式，所以底价不会提前公布。另外，由于采用综合评标的方式有效杜绝了高价拿地，因此招标方式不会采用新规。
　　9月28日，财政部、国家税务总局曾联合发布一份《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，其中包含对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策。业界认为这是国家力促公租房建设的重要信号。
　　《通知》下发一个月后，11月3日北京再启土地交易，新规正式登场。其中，房山长沟北区地块的建筑控制规模为162422平方米，有3家企业参与报价，但3次报价都未超过市土地中心设定的地价上限，且参与报价的企业也没有提出现场竞价的要求，因此该地块最终由报价最高的北京昊远隆基房地产开发总公司以5.6亿元获得，成交价仅比起始价高出600万元。其成交楼面地价为3447.8元/平方米。
　　而包含商业面积的房山长沟镇镇区改造一期A地块南区则遭遇了“零次报价”的尴尬，最终流标。该地块的面积超过11公顷，建筑控制规模为74907平方米。按照2.59亿元的起始价计算，挂牌出让的起始楼面地价仅为3458元/平方米。
　　11月5日，本报记者在房山区长沟镇现场调查后得知，房山长沟北区地块和南区地块之间隔着一条河。两地块总面积约为670亩，上海绿地集团曾相中了这两块地，但由于北京昊远隆基房地产开发总公司作为房山区本地的一家房企，已成功拿下了北区地块，而剩余的南区地块面积仅有200亩左右，因此已不适合做整体开发，这正是该地块流标的原因。
　　实际上，长沟镇政府更希望将这两块地整体出让给有实力的品牌开发商。
　　针对房山长沟两宗地块采用新规出让的结果，多位业内人士也表示，“房山长沟两宗地块，在新出让规定下交易遇冷，预示着京郊新城土地交易价格正在回到合理区间，与土地部门防范地王的新政策不谋而合。同时，也给主管部门提了个醒，相对远郊区县的居住地块而言，城近郊的热点居住地块也许更适合采用‘报价过上限’转竞‘租赁房报配面积’的方式出让。”中原地产市场研究部张大伟也认为，地价超上限再竞租赁房面积这一政策，更适用于部分热门土地的出让。“位置偏远的地块如果也执行这一政策，反而可能因为设限过多，使得土地难以成交。”也有业内分析人士认为，地处北京远郊的房山区长沟镇是旅游地产项目的适宜区域。“在临近河北的远郊区域建租赁房，会有谁愿去住呢？”
　　
　　对稳定地价、房价利好
　　
　　据北京市国土资源局日前公布的一份年度土地储备开发计划，今年将新增土地储备开发8000公顷。其中年内住宅用地计划供应量仍为年初确定的2500公顷，其中一半为商品房供地。链家地产分析师张月认为，今后凡是挂牌出让的居住用地很可能都将采取设定合理土地上限价格的“新规”。
　　东亚新华地产一位内部人士表示，新规的重点显然是以挂牌方式出让的土地。招标的土地如果是暗标，有可能也会使用这种模式，因为有可能出现两家企业报价相同的情况，所以就会有竞争政策性住房的情况，“但是这个可能性很小”。
　　该人士表示，“在以往不设定价格上限的情况下，如果几家企业都看重某地块，轮番竞价很容易制造出地王。新规出现后，一旦到了价格上限会主动叫停，所以真正意义上的地王不会出现。”张月认为，设定土地价格合理上限，相比于以往通过调低初始价、采取非“价高者得”控制地价的方式更加彻底，政府在调整土地市场时可以通过设定上限直观地控制整个居住用地的价格，以往控制地价时，方法与效果“双模糊”的现象有望消失。
　　全国房地产经理人联盟常务理事陈俊向本报记者表示，新规实施后，土地成本价格得以限制，加上公租房税收相应减免，对稳定地价、房价利好因素明显。至于北京的“新规”能否推广到其他地方以及能否长期推行，有待论证。
　　大连万达集团股份有限公司商业地产研究部副总经理杨泽轩表示，对北京住宅土地及出让“新规”一直在关注之中，由于地域性特殊，对新规效应及影响暂时不好评论。
　　记者在调查中发现，新规中土地价格所设置的“上限”及相关设置标准外界无法得知，且国土部门拒绝透露。