联手平安信托

万通地产百亿投资启幕

　　■中国房地产报 记者  杨凡  北京报道
　　
　　万通地产在“吃软饭”的道路上，又寻找到了一位新的合作伙伴。
　　11月2日，北京万通地产股份有限公司（万通地产，600246.SH）公告，与平安信托有限责任公司（下称“平安信托”）签署房地产项目投资战略合作框架协议（下称“协议”）。双方将就长三角、西南、环渤海及其他区域的优质住宅项目和城市综合体项目展开合作，方式为按照双方各占50%的资金比例对目标项目公司出资。
　　根据协议，平安信托拟在5年内完成50亿元（含固定收益类）信托资金对目标项目的投资；万通地产则可直接投资于目标项目，或购买平安信托发行设立的劣后级份额。
　　“相当于万通地产用50亿元资金撬动50亿元融资，有利于缓解现金流压力，增加融资渠道。”西南证券分析师肖剑表示。
　　
　　借道平安信托
　　
　　根据协议，平安信托将发起设立相关信托计划，期限为1～3年。分为优先级和劣后级，其中由万通地产及其合作伙伴认购劣后级的产品份额不低于信托计划总额的50%。
　　未来双方可能采取的投资形式比较灵活，包括对新设目标项目公司出资，对已设立目标项目公司进行增资，或受让第三方目标项目公司股权的方式出资。
　　目前，平安信托针对房地产业的信托产品包括两种类型：投资于单一房地产项目的项目型房地产信托产品与全功能房地产信托投资基金。
　　“仅从公告信息，还不能判定这次合作是按照基金形式为万通地产建立一个50亿元规模的资金池，还是单一项目型信托分批次投资的方式。”某信托研究人士认为。
　　他表示，按规定，房地产项目信托产品中，劣后级比例最低可设定至30%。但该协议选定50%的设定比例而放弃更高的杠杆率，目标显然非常明确：降低信托产品风险，同时以高保障为筹码确保募集资金成功，并因此降低信托产品收益率。
　　牵手平安信托，与万通地产未来两三年内的资本开支需求密切相关。鹏元评级今年4月指出，该公司未来3年计划新开工面积约230万平方米，在建及拟建项目预计还需投入超过140亿元，因此未来几年内的资金需求仍较大。
　　万通地产三季报显示，公司拥有货币资金为27亿元，其母公司万通控股拥有的货币资金为8.7亿元。与此同时，天相投顾还指出，万通地产“借款较多，扩张缺乏资金”。
　　
　　先期投资自有项目？
　　
　　协议中规定，若双方按照协议约定的首次合作投资未能在2011年3月1日前启动，该协议将自动终止。
　　4个月的时间内就需要启动首次合作投资，令人不禁猜测双方已经有了比较明确的投资标的，但万通地产方面拒绝就此做出回应。
　　最大的可能性为，双方将首先投资于万通地产及其母公司万通控股现有项目上。
　　“万通地产有很多项目，完全可以从中选择一个进行投资。”中诚信托首席风险控制官汤淑梅说。而某信托公司人士称，部分听闻此次合作的业界人士正在猜测，首笔投资是否会落实到万通控股在河北廊坊的立体城市上。
　　据了解，立体城市预计耗资500亿元，预计2011年年底开工。此外，据万通地产2010年中报统计，该公司今年开工的项目共有8个，预计投资总额近百亿元。
　　不过汤淑梅认为，也不排除双方首次合作就投资于新增项目的可能。
　　
　　滚动投资
　　
　　上述信托研究人士认为，从协议条款来看，双方将各自实现50亿元的投资额度。对万通地产而言，5年内50亿元的投资额度是否会造成资金压力？
　　汤淑梅认为，这是一个意向性的协议，双方首先会选定某个项目开始进行一部分投资。如果在实际操作过程中形成滚动投资，万通地产可以将该投资项目获得的收益再投入另一个项目，这意味着万通地产的资金压力并不大。
　　“不过项目启动初期，万通地产的资金必须先行到位，信托才敢投钱。”她表示。
　　这并不是万通地产首次与信托公司合作。8月25日，万通地产将杭州万通时尚置业51%的股权转让给外贸信托，获得2.7亿元资金。
　　肖剑认为，万通地产此次融资举动表明了加快拓展步伐的意向，但这与万通地产注重专业营运能力的美国模式并不矛盾。
　　“专业营运能力的代表性财务指标是净资产收益率。如果净资产始终没有增长，净利润也不可能无限增长，企业就会止步不前。我想万通地产这次举动，是希望通过资本运作在净资产规模增长和保持净利润之间找到平衡。”肖剑说。