曾经坐过牢，曾经经历过事业的惨痛失败，曾经3次上市折戟。作为房地产企业家系列报道第七期的采访嘉宾，融创中国主席兼行政总裁孙宏斌细数曾经的是与非。他表示顺驰给他两个教训，一是不能去很多城市发展，二是现金流要管理好。自称吃过很多亏的孙宏斌会让融创走得更加稳健，在买地、负债管理、风险控制等方面要让公司变得更加健康。相比顺驰时代的激进，孙宏斌表示融创要慢慢来。
　　
　　孙宏斌：从头再来的精彩
　　
　　■中国房地产报 记者  叶加  北京报道
　　
　　10月7日，融创中国登陆香港联交所。
　　10月10日，在接受本报独家专访时，孙宏斌并未显露出太多兴奋，他只是一根接一根地抽烟，在过往与现时的交汇处，寻找属于自己的答案。
　　10月20日，融创中国公布上市后的首份中报：营业收入同比增幅8.4%，毛利率由去年同期的36.1%增至50%，货币资金由去年同期的19.36亿元增至28.2亿元，资产负债率为58.7%。
　　融创的上市及这份稳健的财报，在某种程度上证明了孙宏斌的“重生”。在接受采访时，他多次提到自己吃过亏，而吃过亏的孙宏斌，坦言“融创要慢慢来”。
　　坐过牢、经历过惨痛失败的孙宏斌，眼神中多了几分深邃，言谈变得谨慎。你很难想象在顺驰被收购之后，性格豪爽的他长达4年缄默的痛苦。这俨然是种力量，静止却暗藏汹涌。
　　骨子里不服输的孙宏斌，曾经错过，他又将如何呈现自己不甘寂寞的未来？
　　
　　祸兮福所倚
　　
　　“投资者其实挺感性的，觉得我们吃过亏，有过很多的教训，因此会对这个行业理解比较深，这对他们还是很有吸引力的。”
　　
　　中国房地产报：说说上市吧，这是一件很令人兴奋的事。
　　孙宏斌：上市对我们来讲不是一件特别重要的事。我觉得去年上，今年上，明年上没有太大的区别，我想大家之所以比较关注是因为我们曾经没有做好，但我们没那么激动。
　　中国房地产报：路演期间你休息得好吗？
　　孙宏斌：挺好的，因为（路演）第一天国际配售部分就超额认购了两倍多，投资者对我们挺认可的，这次路演挺顺利的，我们知道肯定能成。
　　中国房地产报：你为什么这么有把握？
　　孙宏斌：嗯，挺有把握的，但知道价格会比较低，这个时候想要高价肯定成不了。
　　另外，像高盛、德银能给我们做（保荐人），说明（上市）这个事还是有把握的。这次做不成，下次再做一定能成。另外我们股东的背景还是挺强的，像贝恩、鼎辉、新天域、德银，再加上我们的团队，其实上市没什么悬念。
　　中国房地产报：你上市当天的神态，还是很欢欣的样子？
　　孙宏斌：那肯定，因为这是好事嘛，但没有那么激动。大家关注是因为你曾经失败过，那么多公司上市大家也没有这么关注。
　　中国房地产报：但我感觉上市对于融创或者说对于你的意义还是很大的。
　　孙宏斌：那是对别人，更具有象征意义。
　　中国房地产报：为什么还要在这个时机上市，你也提到现阶段上市并不是特别好？
　　孙宏斌：因为现在地价比较便宜。地价高时，上市虽然拿钱多，但土地（价格）也贵，现在虽然（上市）拿钱少，但地价便宜，其实是一样的。
　　而且现在投资者买我们的股票也便宜，投资者合适，我们也合适，可以实现双赢。
　　中国房地产报：你说的有一定的道理，不过大家还是很惊讶，目前整体经济环境并不是特别好，尤其是房地产，但融创突然就上市了，你觉得投资者最认可融创的是哪些方面？
　　孙宏斌：我们之所以能上市，是因为融创的土地储备质量还是挺高的，利润增长也挺好的。前几年公司的利润复合增长率在118%，后几年的利润也锁定了。投资者觉得我们很快就能到一线（房企）。如果没有这个潜力的话，这个公司是没法投资的。
　　第二个就是战略比较清晰，我们就在北京、天津、重庆、苏南这个4个地方，拿位置比较好的地，然后做精品项目。
　　另外，投资者感觉特别好的是，去年我们打算上市的时候，就承诺募集资金用来做部分项目股权的收购，然后买一到两块地。虽然去年我们没上市成功，但该做的都做完了，把奥城（天津时代奥城）剩余10%的股权收完了，把无锡公司剩余的49%股权也收完了，然后我们又买了两块地。
　　但这都不是最主要的，投资者喜欢这个公司的最主要原因是喜欢这个团队，以及我们对行业的理解。
　　投资者其实挺感性的，觉得我们吃过亏，有过很多的教训，因此会对这个行业理解比较深，这对他们还是很有吸引力的。
　　
　　路劲并购之虞
　　
　　“这是个错误的选择。当时我觉得它（路劲基建）不是干房地产的，能保留（顺驰）这个品牌。”
　　
　　中国房地产报：你筹备过几次赴港上市，外界给你算的是4次？
　　孙宏斌：说我几次上市都无所谓。其实真正意义上的上市就两次，一次是去年，一次是今年，之前的上市刚开始就不行了。
　　上市就像晾衣服，第一天下雨，回来了，第二天下雨，又回来了，第三天太阳出来了又去晾，人家说晾几次了，你能说晾好几次吗，肯定是第一次啊。
　　中国房地产报：早在2007年时，融创就引进了雷曼，看来早有上市打算。
　　孙宏斌：当时确实是按上市目标走的。
　　中国房地产报：我查了一下，与这些战略投资者签订的协议为融创要在2011年11月23日前上市，如果届时不能上市会触发什么条款？
　　孙宏斌：两种可能性，一种是再延长，一种要求你赎回。
　　中国房地产报：这个对赌协议是否在某种程度上要求融创必须在近期上市？
　　孙宏斌：完全不是这样，我还有1年时间呢，另外（协议）到期了还可以商量。
　　中国房地产报：你刚才也说，去年筹备上市时投资者很关心你与路劲的官司，到底怎么回事？
　　孙宏斌：这个太复杂，写一本书也说不完。
　　中国房地产报：在可控范畴内，我还是希望你能说说。
　　孙宏斌：太复杂，我不想说。
　　中国房地产报：为什么会选择路劲基建来收购顺驰？
　　孙宏斌：这是个错误的选择。当时我觉得它（路劲）不是干房地产的，能保留（顺驰）这个品牌。
　　中国房地产报：当时还有其他意向收购方吗？
　　孙宏斌：很多，像合生、中海、国美、世茂等等。
　　中国房地产报：不过在顺驰被收购之前，挺微妙的是你成立了融创，当时的考虑是什么？
　　孙宏斌：当时顺驰要上市，因为我坐过牢，他们不让我做董事长，不让我做CEO，不让我做董事，我得找事干。
　　中国房地产报：最后融创还是救了你一下，你那么多的不幸，但这事挺幸运的。
　　孙宏斌：我没不幸运，我一直挺幸运的。
　　
　　“近视”与远视
　　
　　“为什么国外公司定战略都是3～5年，形势变化太快了，考虑再长时间的事就跟猜镚儿一个样。我们把产品做好就行了。”

　　中国房地产报：上市之后，你对融创有什么具体的打算？
　　孙宏斌：我们不会因为上市而改变我们什么。我们这几年一直在产品这块下功夫，下一步还是要把产品做好，另外把地买对，就这么两件事。只不过买地的资本金更多了，或者说融资渠道更宽了，但做的事其实没什么变化。
　　中国房地产报：上市后融创是否要进行拓展，到更多的城市？
　　孙宏斌：我们就在这几个城市（发展），哪也不去。你看我们一线到四线城市都有，北京是一线城市，天津、重庆是二线城市，苏州、无锡是三线城市，苏南的如昆山、宜兴是四线城市，还是比较好的组合。
　　中国房地产报：为什么选择在这几个城市发展？
　　孙宏斌：我在天津干16年了，在北京干8年了，在重庆、无锡都干7年以上了，客户熟，市场熟，方方面面的关系也熟。
　　北京的房价比上海低一大块，北京的潜力比上海大；重庆这几年的供应量偏大，房价涨得慢，但风险也较小；苏南地区经济发达，有很好的产业支撑，那些地方购买力特强，高端产品需求强劲。
　　中国房地产报：我看融创之前拿的一些土地更多是寻求合作，未来仍要寻求合作吗？
　　孙宏斌：我们现在的项目希望跟有钱人合作，因为我们的资金还是偏少。
　　中国房地产报：融创更多是在项目层面与人合作，你会在公司股权层面引进合作方吗？
　　孙宏斌：不会，绝对不会。在公司层面会比较麻烦，而在项目公司层面算账简单，合作也简单。
　　中国房地产报：作为老板，融创上市应只是第一步，在未来10年内，你对融创有怎样的设计？
　　孙宏斌：考虑不了那么远，企业发展是滚动的，为什么国外公司定战略都是3～5年，形势变化太快了，考虑再长时间的事就跟猜镚儿一个样。因为你定战略一定要对未来的市场形势有个判断，时间太长，判断起来没有任何依据。
　　中国房地产报：那么融创的3年战略是什么？
　　孙宏斌：把产品做好就行了。
　　中国房地产报：你刚才说投资者认为融创很快能做到一线房企，你认为这需要多长时间？
　　孙宏斌：5年左右。
　　
　　寻求财务稳健
　　
　　“（所谓）健康就是对风险的把握。企业当然是发展越快越好，但发展一定要在风险可控的前提下。”
　　
　　中国房地产报：要实现这个3年战略目标是否意味着融创要进行大规模开发，但从招股书来看，融创的资金量偏少，是否会造成负债激增？
　　孙宏斌：不会，我们的有息负债率很低，现金流管得比较好。负债由3部分组成，一部分是有息负债，一部分是预收款，一部分是应付土地款，应付土地款不在资产负债表里体现。我们的土地款就剩3.9亿元没付了。
　　中国房地产报：你说融创现金流管得比较好，有什么具体措施？
　　孙宏斌：第一，把负债率控制好，我们的有息负债比例3年来一直保持在27%左右；第二，买每块地都会有完整的解决方案，比如买新地的时候跟人合作，这样风险就小多了；第三，每年年初在做预收款预算时，会考虑到少回收30%预收款的情况下怎样还能正常经营；第四，我们项目的地点都非常好，将来买地也希望买地点好的地，这样抗风险能力就强，市场（环境）不好的时候，我降（价）10%就会卖得很好。
　　中国房地产报：融创是一个中等规模的公司，在拿地方面肯定会非常慎重，但另一方面融创也需要发展，你怎么去进行平衡？
　　孙宏斌：现在对融创来说，最大的风险就是别把地买错了。股市有挣钱的，也有赔钱的，我觉得买地最主要是时机的把握。该买地时买地，不该买地时不买地，肯定能跑赢大市，要是老买地的话，就跑不赢大市。
　　中国房地产报：你的理想中，融创应该是一家什么样的公司？
　　孙宏斌：首先应该是一个健康的公司，不管规模有多大，但一定要健康，要把风险控制好；另外，产品要最好，过去这个行业，不管什么产品（质量），都卖得挺好，但未来产品这块会越来越重要，产品是最根本的（竞争力）。
　　中国房地产报：你一直在强调产品。
　　孙宏斌：这是我们最大的变化。产品做好就是让客户满意，客户不满意还怎么发展。
　　中国房地产报：除了产品，你也很重视融创的风险控制。
　　孙宏斌：肯定，否则没法生存，（所谓）健康就是对风险的把握。企业发展当然越快越好，但发展一定要在风险可控的前提下。
　　融创要慢慢来。
　　中国房地产报：现在你对融创发展模式的设计，是为了刻意改变此前你给外界的形象吗？
　　孙宏斌：我不太在乎我的形象，这么多年，谁说什么我从来没有回应过，我也不太关心别人说什么。
　　
　　彻悟和自省
　　
　　“过去我觉得我挺聪明的，也挺努力的，希望抓住每一个机会，但现在首先是不能让自己掉进坑里，然后抓住该抓的机会，抓不住的就算了。”
　　
　　中国房地产报：很多人都关心你的过去，现在想想，顺驰被收购是一件挺遗憾的事，那些地价格很便宜，地点又很好，就是资金链出现了问题，如果当时能上市，这一切或许都会迎刃而解。顺驰应该是你最大的遗憾？
　　孙宏斌：我没有什么遗憾的，我觉得一个人吃过很多亏以后，再做事就会好得多。什么事总会有波折，没有这个问题，没准会出现别的问题。经过这么多事以后，现在的状态是我最满意的。不管是做企业，还是个人，都比较从容。
　　中国房地产报：如果当时顺驰发展得慢点，然后成功上市，现在肯定是一线房企。
　　孙宏斌：绝对的，但是很多事情没有如果（笑）。
　　中国房地产报：有什么总结吗？
　　孙宏斌：顺驰给我两个教训，一是你不能去很多城市（发展），你管不了，也很难管，因为资源有限；二是现金流要管理好，就是刚才说的风险控制、负债管理、预收款管理、土地款管理、预算管理（等）。现在融创就跟原来完全不一样了。
　　中国房地产报：当时为什么会是那样一种状态？
　　孙宏斌：（沉默）其实顺驰有两个优点，第一是做企业的这种精神，凝聚力和激情；第二是我们对市场的判断还是对的，拿的地都是不错的，只是进了太多的城市，一年进了16个城市。我相信如果顺驰不去那么多城市的话，我一定能做好。人成功几次后就会自大。
　　中国房地产报：你当时的那种状态，是希望尽快把顺驰做大？
　　孙宏斌：我当时觉得是个机会，原来土地不招拍挂，拿地挺难的，要做很多的关系，后来走招拍挂（程序）了。另外，规模是很重要，但当时我们把规模看得太重了，希望把规模做得很大，做到第一、第二，这是有问题的。
　　中国房地产报：顺驰最终的这样一种结局，你认为是个人原因还是时运原因？
　　孙宏斌：说实话，是综合的原因。当时要上市时，正好赶上2005年的宏观调控，华东是（调控）重点，那时我在上海、南京、苏州、无锡的（资产）量挺大的，影响很大。但从我这块来说，这都是你（做）的决策，造成规模偏大，战线偏长，到根上还是自己的问题。
　　中国房地产报：你在什么时候开始的彻悟和自省？
　　孙宏斌：你吃过亏嘛，好多道理说起来简单，但是吃过亏后，认识就深刻了，那是血的教训。
　　中国房地产报：当时有过怨天尤人吗？
　　孙宏斌：没有，这都是你做的决策，你得认。
　　中国房地产报：但这种事业上的挫败，毕竟对于一个男人来说，或多或少都会……
　　孙宏斌：其实我的心态一直都特别好，我想得挺开的，这不见得是件坏事，我觉得顺驰没做成对我来说是个好事，我最少多活10年，因为你更从容了。
　　我没觉得（顺驰）这事比我坐监狱的事更大，那时候我都挺好地接受了，你得认。
　　中国房地产报：你不觉得你人生挺坎坷的吗？
　　孙宏斌：我觉得我挺精彩的。有的人比我企业做的好，有的人比我财富多，但是我觉得我比任何一个人都精彩，有谁算谁我都比他们精彩。这一生，我一点都不后悔，因为我比别人精彩。
　　中国房地产报：你在顺驰的时候追求的是规模和个人价值，现在追求的是什么？
　　孙宏斌：我现在就希望把融创做得比较健康，以后做到什么样子要滚动来看。很多员工都跟我说过，希望在这家公司退休，企业的安全对所有人都很重要，对我也很重要。我要是再失败了，很可能机会就没有了。
　　中国房地产报：你觉得这些年来你最大的变化是什么？
　　孙宏斌：过去我觉得我挺聪明的，也挺努力的，希望抓住每一个机会，但现在首先是不能让自己掉进坑里，然后抓住该抓的机会，抓不住的就算了，你不可能把所有机会都抓住。
　　中国房地产报：你觉得经历过这么多事，你的性格有变化吗？
　　孙宏斌：性格？变不了吧，性格很难变。
　　中国房地产报：那什么变了？
　　孙宏斌：对做企业的认识。中国房地产报：有没有想过将来写本书，把这些故事和经验教训写进去？
　　孙宏斌：不用。
　　中国房地产报：是绝对不会还是暂时不会？
　　孙宏斌：绝对不会，离盖棺定论还早着呢！