外资重燃投资热情
　　
　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　正如二季度众多代理机构的预测，目前，外资机构正以2年未见的活跃程度重新成为业内关注的焦点。
　　日前，第一太平戴维斯、世邦魏理仕、DTZ戴德梁行等外资顾问公司发布2010年度第三季报告。报告均显示，相比去年同期，前三季度外资机构在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度远远超过去年。
　　来自世邦魏理仕的数据显示，今年前三季度中国整售物业市场的总收购额已超过650亿元，接近去年全年约655亿元的水平。其中，外资及港资所占比例为27.6%，超过了去年全年占比22.8%的水平。
　　“虽然我个人预测整售物业的总交易金额超过最为活跃的2007年可能性不大，”世邦魏理仕中国区研究部资深董事马雪明表示，“但是可以肯定的是，目前外资机构对于中国房地产投资市场的投资热情已经恢复”。
　　
　　发力商业地产
　　
　　世邦魏理仕报告显示，全国范围内，2010年前三个季度整购物业主要成交的项目有上海的莎玛世纪公园和高腾大厦、天津国际大厦以及成都中汇广场二期。在4笔交易中，前3个项目的卖家均为外资机构，分别是摩根大通、新加坡腾飞集团和Arraya Worldwide Inc。
　　代理机构多表示，虽然包括最近二次调控在内的楼市调控政策不断推出，但多重因素下，相较全球其他市场，外资仍旧非常看好中国市场。
　　“外资对国内政策环境的变化很敏感，包括加息在内等宏观调控措施的频频出台，短期内将影响到外资对住宅市场的投资力度，但并不影响外资长期看好中国楼市。在投资的物业类型方面，它们更青睐于受宏观调控影响较小的商业地产。”马雪明补充。
　　撇开外资自身受金融危机等因素影响之外，对于投资机会与投资回报的乐观预计，是外资目前活跃于商业地产领域的主要原因。
　　比如，就那些关注投资回报的外资投资机构而言，国内一线城市物业租金的回暖正为其购买并持有物业大添信心。
　　“在北京，随着甲级写字楼市场的回暖，其资产价格上涨的速度已慢于租金价格上涨，目前甲级写字楼的回报率已有所上升，已至6.5%~7%的水平。虽然相较2007年的大约8%～9%的水平仍然不高，但这一数据足以让外资机构感到欣喜。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司研究及顾问部助理董事王琼指出。
　　此外，代理机构均表示，在那些更为看重投资回报的基金继续看好北京、上海等一线核心城市的同时，一些机会型的外资机构相对看好二线甚至三线城市。
　　“外资对中国楼市的投资有从一线城市向二、三线城市转移的趋势，外资的进入不再局限于北京、上海、深圳等一线城市，今年天津、成都都有商业地产项目成交。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇指出。
　　值得一提的是，相对一线城市，目前来看，二三线城市交易规模并不大。“目前外资在二三线城市没有太多成交案例，二三线城市物业的多以散卖为主，这与产权难做有关。”马雪明指出，“但是随着新增供应的相继入市，相信外资在这些地方会迎来更多的投资机会。”
　　
　　“中国式”获利
　　
　　上述代理机构均认为，虽然目前来看外资机构的动作仍然稍逊于2007年，但是毫无疑问的是，目前市场正处于价格僵持期，在未来，外资仍将加码在中国的投资。
　　“近期外资的动作有所加速，不少大笔项目正在协商中，有一些项目的洽谈已经接近完成，预计接下来一段时间，将有不少外资投资的大单亮相。”第一太平戴维斯(上海)物业顾问有限公司董事长刘德扬预测道。
　　就其动力，“利率水平相对较低、物业价值持续上涨、人民币加速升值都会吸引国际买家。”王琼表示。
　　“在上海有一个物业起初是由香港瑞安房地产开发的，2006年被外资机构基汇资本收购，改成公寓并运营；差不多1年半之后，其又被卖于一家韩国的基金；今年又被瑞安回购。”DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建举例，“虽然最后两次交易价格从人民币角度讲差不多，但是未来资本仍然赚了很多韩元与人民币差价的利润。”与此同时，进入中国多年的外资基金也已学会了许多“中国式”的获利玩法。
　　“现在许多外资基金在国内的从业人员都是中国人，这些外资基金的老板已经被中国员工教会了。以前一些只看租金回报率的基金也会去赚倒手的资产差价。”某代理行人士对本报记者表示，“他们在中国获取利润后暂时没有出去的人民币也会成为短期借贷的资本，其收益也可能与目前市场上活跃的民间借贷一样，目前年化收益率也能达到25%左右。”