老姜说市

限购恐成抑制房价长期措施
　　
　　■中国房地产报 姜炜
　　
　　今年国庆期间，地产人关注的一个重点即上海房产新政出台。虽然迟到了几个月，但在公众眼里，这个细则代表了所谓的“二次调控”，将反映出9月29日国务院房地产调控最新政策出台后的具体走向，因此格外引人关注。
　　许多业内人士在研读该细则时均表示没有太多新意，比较管用的“限购令”亦非首创，数月之前北京新政细则就有。再往前回顾，限制外资购房更是2008年之前的常态。所以，大家对于用行政手段限制购房之举，已无太多感觉。
　　但是，10月13日香港特首曾荫权在其第六个年度施政报告中表示,政府决定暂时将房地产从投资移民计划中的投资资产类别中剔除,并承诺保持充足的土地供应,以平息公众对于可负担住房匮乏的不满。简而言之，基本上采取了与内地抑制房价上涨相似的手段：抑制房产投资需求与增加住宅供给。
　　限购被越来越多的城市采纳，作为抑制房价的重要措施。说实话，笔者相信这个政策的有效性，因为从北京市场的成交记录分析，相当比例的住宅的确被外来人口购买，其中不乏来自中国各地、资金雄厚、一次性付款的消费者。所以，在各个主要热点城市，限制外来人口购买商品住宅，当然会对于抑制需求有一定作用。只是，大量外来人口集中购买部分城市住宅的原因是炒作以牟取暴利，还是追求资产的保值增值？或者另有其他原因？
　　香港的商品住宅奇贵无比，尽人皆知。可为什么曾特首在抑制房价上涨时会考虑将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除？原因或许很多，但在香港购买商品住宅，可以换取香港身份，可以享受这个城市大量的城市公共资源和所提供的服务，这也是让人趋之若鹜的原因。同理，北京、上海等城市商品住宅的购买者，许多人是冲着这些城市相对国内其他城市和地区完备得多的城市基础设施，是看中了多得多的就业、创业、发展机遇，还兼顾了孩子上学、自己养老就医等诸多需求。而且，国内城市之间这种差距鸿沟在相当长的时间里，会持续下去，甚至可能被继续拉大。所以，有足够支付能力的需求聚集在少数热点城市也就不足为奇。
　　因此，笔者对于目前在房地产领域实施的限购政策深表理解。也相信这种政策可能会成为长期政策，而且还有继续深化的空间。至少现在“限购令”还比较温和，并未对外来人口购房实施严格的管理措施，还有继续收紧的空间。当然，“限购令”有许多不足之处，也会带来各种问题，还会强化急需改革的户籍制度，绝非尽善尽美之策。若一定要为其定位，只能是为过去错误还债过程中的无奈之举。
　　可惜的是，由于中国城市之间，不同区域之间资源配置与经济发展水平参差不齐，在相当长一段时间里无法弥合，所以只能寄希望于非市场手段的帮助来渡过难关。目前的“限购令”还不算最严厉的，如果房价再如以往一样不给面子，继续收紧限购政策的力度也有可能。房地产市场恐怕未来几年要长期与“限购”共生。