彭庆邦：人民币基金是未来地产基金主流

　　■中国房地产报  记者  邱桂奇  上海报道
　　
　　“基汇资本房地产基金III的主要目标为国内新开发的经济重点——中国二线及三线城市快速增长的房地产业。除继续延伸之前的投资目标外，同时将进一步将投资触角伸向二线及三线城市的零售、写字楼及酒店等商业不动产。”基汇资本执行合伙人彭庆邦在接受本报记者专访时表示。
　　8月底，基汇资本宣布，已完成筹集第三只专注投资大中华区房地产的私募基金，所筹集得来的3.735亿美元将投资北京、上海及广州以外的城市。在宏观调控政策趋紧下，基汇资本的投资策略将出现哪些调整？如何保证未来的收益和股东的利益？就此，本报记者专访了彭庆邦。
　　中国房地产报：基汇资本什么时候开始将投资重点转向二三线城市？对这些城市的后市如何判断？
　　彭庆邦：早在2007年，基汇资本就开始关注二三线市场，主要是在徐州、常州、成都、大连等地进行投资。
　　2009年以后，国家的政策是比较侧重二线城市，例如扩大内需、城镇化等，会给二线城市带来很大的发展。
　　对于目前一线城市的投资，我觉得门槛比较高，另外也很受国家政策的影响。以上海为例，其实上海的市场跟香港一样，也是靠很多的外来需求，我们尽量避开，因为外来需求很容易受到国家政策的影响，基汇资本的投资策略比较偏重于本地需求，不管是住宅还是商业，都是以本地的家用为主导，不是投资为主的。
　　中国房地产报：募集第三只基金的进程如何？海外投资者对中国房地产市场如何评价？
　　彭庆邦：2005年基汇资本成立到现在，我们不做短期的炒作，都是坚持长线投资和价值投资，因为我们希望能够在中国市场树立品牌，做中国专业的房地产私募基金。
　　在我们募集第三只基金的过程中，确实坎坷。过去的一两年，国外基金募集环境并不是太好。国外一些知名的机构投资人，经过2008年的金融危机，也是元气大伤。有些投资人的资金链还比较紧张，可能没有空间再投资新的基金，所以这一两年能够募集到资金的基金不多了。我们凭借过去的业绩与口碑，能够募到资金，算是相当成功的。
　　我们觉得，中国的市场是长期看好的。特别是中长期的中国房地产市场，无论从城市化还是国家扩大内需的政策以及中国GDP的增长等方面考虑，中国人的财富还是在不断的增长，房地产业虽然短期内受政策的影响有所调整，但是中长期而言，肯定是一个向前发展的过程。
　　基汇资本团队的成员有很多是华裔，比较了解中国国情。这样的一个时间点，恰好给了我们一个寻找比较合理的项目的空间。
　　中国房地产报：您是否认为目前的市场环境对资本来说是一个机会？在您接触的项目过程中，是不是现在的议价空间更大了？空间有多大？
　　彭庆邦：目前情况是这样的，如果是跟开发商去谈，议价的空间比较小一点。因为2009年的房地产市场表现良好，房产商手头积累了相当的现金，在价格上不会有太多的让步。
　　但是从单一投资项目来讲，可能有谈判的余地。在银行信贷收紧的前提下，很多业主因为看不清后市发展趋势，而愿意与我们谈价钱，以便情况不对时随时可以离场。他们担心的是未来6个月银行放贷的态度——万一政策继续收紧，将会影响他们的资金链。
　　我们对地产投资一向坚持长期投资的方向，会对所购买的物业进行重新的评估和定位，已达到增值。
　　中国房地产报：以目前的情况，基汇资本更愿意做股权投资还是单一项目的投资？
　　彭庆邦：我们有股权投资也有项目投资。但是我们绝大部分项目是希望百分之百自己控股，因为跟其他合伙人合作需要磨合的时间，办事的方法也不一样。从我们运作的情况来看，基本是通过招拍挂的方式取得土地。
　　中国房地产报：像基汇资本这类专业做房地产的私募基金，未来会走向怎样的发展模式？
　　彭庆邦：我们现在专注于房地产，但不排除我们这一个部门运作更大更好的时候，可以跟国外比较好的一些私募集金合作，投资方向也可能多元化，实际上基金的品牌很重要。基汇资本这几年在中国积累了一定的品牌知名度，我们项目的回报率年化收益高达30%以上，也作出几个比较好的案例。相信在资产管理领域，基汇资本的实力是有目共睹的。
　　另外我们现在也在跟一些研究机构在探讨人民币基金的事宜。我们觉得，人民币基金肯定是未来的发展方向。但是目前有很多法律法规没有规范，外资从事人民币基金还有些制度上的限制，但是我们仍会往这个方向努力。