第一太平戴维斯上海区董事长刘德扬：
　　汇改对房价助推效力减弱

　　■中国房地产报 记者  邱桂奇  上海报道
　　
　　楼市新政实施以来，上海楼市在急速下滑后，逐步坠入“冰冻期”。这一楼市僵局将于何时打破？近日启动的新一轮汇改将对国内资产价格产生怎样的影响？本报记者采访了第一太平戴维斯中国区执行董事、上海区董事长刘德扬。
　　中国房地产报：近日，中国启动新一轮的汇改，此次与上一轮汇改有何差别？此举将对国内房地产市场产生什么影响？
　　刘德扬：上一次人民币升值是2003年~2008年期间，累积升值超过20%。在这期间，中国的经济快速发展，加上人民币对美元的单边升值，当时很多境外的热钱千方百计想进入中国。这次与上次不同：首先，全球经济处在一个十字路口，未来如何走势不是很明确；其次，中国的资产价格经过前两年的疯狂涨幅之后，价格几乎逼近峰值，投资机会已不可同日而语。最后，这次升值的预期可能没有上次大，加上国内市场的调控政策，投资者相对比较谨慎，所以不会出现上次那样推高资产价格甚至导致泡沫以及通货膨胀的现象。
　　中国房地产报：目前，市场上有这样一种观点：今年人民币或升值达到阶段性顶点，这可能使海外资本高位套现离场，从而导致高端市场价格下滑压力明显。对此，你怎么看？
　　刘德扬：确实我也听过类似的观点，他们认为现在的市场不明朗，而在中国的资产价格还处于相对高位的时候出手，宁愿少赚一点，只要有机会就出来。我想这个是基于对前景看淡的一种做法。事实上，每个机构对市场的判断都不一样，也有机构持相反的观点，认为现在是买入的好时机，这就是资本市场的魅力所在。
　　在我看来，出售一部分，保留一部分持有是比较好的策略。因为全球经济不景气不代表全球机构都不投资，相反，在全球经济环境较差的情况下，投资机构会集中在经济环境好的地方，而中国凭借着巨大的市场将会吸引众多的投资机构，特别是固定资产的投资。
　　中国房地产报：自楼市调控启动以来，上海楼市成交陷入僵局，你认为下半年上海楼市走势如何？
　　刘德扬：调控以来，上海市场出现了明显的变化，不同业态的产品都出现一些变化。第一，上海甲级写字楼市场方面，第二季度只有两个新的甲级写字楼项目交付使用，为市场带来14.89万平方米新增供应量。第二季度净吸纳量为11.63万平方米，上半年累计净吸纳量已相当于去年全年净吸纳量的76%。租金在第二季度下跌0.4%，至每平方米每天6.4元，接近于2005年初水平。整体空置率在第二季度上升0.3个百分点至14.3%。在整个第二季度只有一项写字楼整体交易达成。
　　第二，上海零售物业市场。第二季度中心商圈购物中心首层平均租金上涨1.1%至每平方米每天34.5元。中心商圈购物中心整体空置率下降0.9个百分点至3.7%。
　　第三，上海住宅租赁市场。世博会促进了中短期的租赁市场需求持续增长，而同时传统旺季的到来同样使市场获益。整体高端租赁市场在第二季度租金上涨2%，为每平方米每月人民币162元。整体市场入住率为87.9%，上涨1.1个百分点。
　　此外，第二季度高端别墅的租金仍保持在每平方米每月156.9元，其入住率增长了1.9个百分点，达到了91.5%。公寓租金于第二季度增长2.9%，达到每平方米每月164.6元，其入住率也增至86.2%，增长1.2个百分点。
　　第四，上海住宅销售市场。一手住宅交易量环比上涨21%，录得300万平方米，但由于5月和6月交易量的大幅下跌，同比下降54%。整体一手商品房市场价格5月和6月连续环比下降，6月底价格为每平方米19168元，与3月相比下降16.3%。价格在每平方米25000元以上的公寓和别墅成交量在第二季度分别为2315套和661套，但在5月和6月两个市场交易量都出现明显下跌。二手住宅市场第二季度成交量同比下降60%，至230万平方米。二手住宅市场价格增速在第二季度末放缓为7.2%，均价为每平方米17223元。
　　以上数据表明，宏观调控的目的已经达到。但是对于下半年，我比较看淡，看淡的原因是全球经济萎缩，特别是欧洲的债务危机，这对中国来讲影响比较大。因为美国和欧盟是中国的两大经济伙伴，如果这两个经济体出问题，那么中国的出口将会受到很大的影响，从而直接影响到未来的市场。
　　中国房地产报：你如何看待目前日益受追捧的二三线城市房地产市场？
　　刘德扬：我觉得在省会城市以及经济较发达的城市机会比较多，因为一线城市的发展趋于饱和，而这些城市的潜力正在被开发，从投资的角度看来，回报率肯定比较高。