复制“商业+住宅”模式

丰树集团明晰中国路线图

　　■中国房地产报 记者刘关 新加坡、北京报道
　　
　　从2月迅速收购备受关注的北京佳程广场，到最近宣布将设立一只专门投资于中国市场的中国基金，再到多城联动宣传其投资于西安的商业项目——西安怡丰城，丰树产业私人有限公司（下称“丰树集团”）——这家新加坡淡马锡集团全资控股子公司在市场上的密集动作引人关注。
　　虽然与凯德置地、吉宝置地、国浩地产这些早在2005年左右就开始布局中国的“新加坡地产军团”成员相比，2008年才进入中国市场的丰树集团可谓这一阵营中的“新兵”。但是，随着其投资的一些项目的入市，新加坡系地产企业所特有的资产管理模式正越发清晰。
　　“粗略统计，在中国的投资项目占丰树集团总资产的7%左右。我们现在还有大量没有动用的投资基金，接下来会继续进行投入。”丰树集团首席财务官黄民雄对本报记者表示，中国将成为该公司投资的重点区域之一。
　　
　　“商业+住宅”模式
　　
　　“丰树集团的品牌项目怡丰城在大陆第一个项目——西安怡丰城将于今年12月开业。”丰树集团中国首席执行官卢仕对本报记者介绍，该项目定位为集购物、餐饮以及休闲娱乐为一体的一站式家庭生活购物中心。
　　值得注意的是，西安怡丰城并不是一个孤立的商业项目。据卢仕介绍，西安怡丰城是综合居住和零售开发项目未来城的一部分。
　　据其介绍，丰树集团在广东佛山南海投资的项目也与西安未来城一样，走的是“商业+住宅”的综合开发模式。“随着西安怡丰城的开业，丰树集团计划在中国兴建更多怡丰城购物中心。中国第二个怡丰城购物中心即将在南海这个项目上开工。”卢仕补充道。
　　“我们一般不会做物业类型单一的项目，比如说单独的酒店式公寓。”黄民雄对记者表示，“丰树集团更会倾向于综合性的项目。”这种“以住宅销售带来大量现金回流，通过持有商业获得持续租金收益”的综合性项目发展方向，则由其以资产管理为工具商业模式作为支撑。
　　据了解，2000年由新加坡港务局剥离房地产业务成立的丰树集团，当时大部分的资产为旧项目和未开发的土地。现在丰树在新加坡的项目，很大部分都是由之前的旧项目改造而成。
　　从2004年起，丰树集团开始转变商业模式——即采用管理服务费和私募股权为主的资产管理模式。此后，随着这一商业模式的转型，公司的成长开始加速。截至2010年3月，其自有以及所管理的总资产达到129亿新元（632.2亿元人民币），其中，所管理的资产金额为49.6亿新元（243.1亿元人民币）。
　　
　　资产增值工程
　　
　　正是由于其资产管理者的角色定位，丰树集团格外重视资产增值的工作，其中，惯常的套路就是对既有项目的改造与翻新。
　　黄民雄介绍，通过积极有效的资产增值工程，丰树集团在现有资产创造价值方面，取得了巨大的成功。其中一个例子就是新加坡的怡丰城。
　　据了解，现为购物中心的新加坡怡丰城原来仅为一个低收益的展览大楼。经过改造后，这一项目的收益得到了较大的改观。这种做法在丰树在新加坡的其他项目上也能看到，另外一个典型的就是位于新加坡亚历山大区甲级办公园区的丰树商业城。在两三年前，这一物业是一过时的仓库。
　　在西安怡丰城项目上，这种资产增值的做法亦是有所体现。“虽然项目早期是由别人建设的，但是在后期包括全资控制后，我们对项目的规划设计也都做了一定的调整。”丰树集团西安亚建房地产开发有限公司总经理李淑慧介绍。
　　在商业项目运营阶段，丰树集团也积极通过有效的运营来实现资产增值。
　　“新加坡怡丰城一直对租户的产品组合、对店面的布置甚至对租户本身的组合做出有效地改进，帮助租户提高销售额并最终使丰树自身从中受益。集团在怡丰城实行一分为二的租金结构，一部分是较低的固定租金，另一部分是与租户营业额成比例的变化租金。”黄民雄介绍道。
　　
　　未来中国策略
　　
　　丰树集团上述模式在中国市场已经获得了一定的成功，即使遭遇楼市调控，其也没有停止复制这种模式的脚步。卢仕对记者表示，“此次调整对于丰树还是有一些影响，但是，回报还是达到了我们的预期。”丰树印度中国基金在国内声名鹊起源于两宗大型收购案——2008年，丰树印度中国基金以9.14亿元收购北京原摩托罗拉大厦；2010年2月，该基金以29亿元收购佳程广场。那么，未来的丰树中国基金在办公楼与“商业+住宅”的综合项目之间是否会有所侧重？
　　对此，卢仕表示，“印度中国基金设立之初，主要源于投资者对这两个市场的看好。即将成立的中国基金，则会比较倾向于一二线城市的商业与住宅，尤其是我们已经有成熟团队的地区。”

黄民雄：资产运营能力甚于财务投资
　　
　　■中国房地产报 记者 刘关 加坡报道
　　
　　拥有房地产的开发和运营经验，又具备资本运作的能力，这是丰树集团发展模式的特点。这种资产管理的模式在其首席财务官黄民雄的履历上也有所体现。加入丰树之前，黄民雄拥有超过14年的亚洲地产投资银行经验。其中10年间，他在美林公司驻新加坡、香港和东京的分公司工作，2005年底离开美林之前，他任美林新加坡投资银行部董事和主管。而丰树集团的战略转变，正是始于稍早之前的2004年。
　　中国房地产报：丰树集团对于北京佳程广场的收购，是今年北京物业收购市场的亮点。您能否介绍一下收购过程？目前，佳程广场的运营状况怎样？
　　黄民雄：丰树收购佳程广场的速度非常快。2009年12月开始讨论，2010年2月初就已经谈妥，收购金额为29亿元人民币。丰树集团动作快、付款快且无任何附加条件，是深受卖主青睐的原因。目前，佳程广场的入住率已由75%提升至79%。
　　中国房地产报：丰树印度中国基金所预期的回报率是多少？根据佳程广场出售之前的公告，其2009年租金收益为2.1亿港元，按当时汇率折合约人民币1.86亿元。以丰树29亿元的收购成本计算，年回报率约为6.4%。这一收购，能否满足丰树印度中国基金的回报预期？
　　黄民雄：丰树印度中国所预期的回报率是18%～22%。目前，佳程广场的租金情况比预期还好。而且，等一些租约到期后，在维系好大租户的同时，我们也会对佳程广场的租户进行调整。佳程广场当初的售价，比估价已经有了约7%折价。
　　中国房地产报：丰树集团如何看待目前楼市调控下的中国市场？中国市场在丰树集团的投资比重有多大？
　　黄民雄：长远来看，调控对于中国楼市长期健康发展是大有好处的。对于关注市场长期发展的投资者而言，是有利于其发展的。
　　目前，粗略计算，中国物业投资比重占丰树集团总资产的7%。但是，这一数据的多少并不能完全代表投资的地位。立足新加坡市场，拓宽中国这样的新兴市场后，我们自然会加大投资中国的比例。
　　中国房地产报：在您看来，丰树集团在中国拓展市场凭借哪些专长？
　　黄民雄：第一，我们不仅是开发商，还是资产运营商。我们不只是把钱投资就完，更侧重于运营，这样才能给投资者长期稳定的回报。第二，我们在中国有一家分公司和两家办事处，分别位于上海、北京以及广州。这些分支机构的设立都表明，丰树集团立志于将自己的网络遍布中国。而且，虽然在中国的团队比较年轻，但是，中国团队的组成人员多数拥有非常深厚的地产行业工作经验，比如说中国首席执行官卢仕就拥有10多年的房地产开发投资经验。第三，丰树集团所拥有的众多投资基金以及REITs，这几年来已有了一定的优良业绩。目前，投资者已经相信我们可以凭借自身的资产运作能力不断扩大业务领域。比如说，以往丰树印度中国基金的投资人对于即将设立的丰树中国基金就比较感兴趣。
　　中国房地产报：那么，丰树在西安与佛山南海区的“住宅+商业”的模式，是否会在一线城市复制？
　　黄民雄：事实上，虽然这两个项目都在二线城市，但是，并不排除此类模式在一线城市复制。我们认为，在上海、北京这样的一线城市投资综合性项目的机会已经不多。而在一线城市的周边地区，很可能会出现这样的机会。总之，在商机以及回报率通盘考虑之下，丰树集团才会做出模式复制方面的决策。