城市综合体系列访谈之七

公衍奎：综合体开发没有万能模式
　　
　　■中国房地产报 记者  刘阳  北京报道
　　
　　“自去年开始，中国出现了建综合体热潮，地方政府都有追求形象的动力，但不是每个城市都需要综合体。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎接受记者采访时表示，城市综合体的开发要注重大小城市的区分，大中型城市是有发展机会和市场的，但小型城市就不适合。
　　公衍奎指出，现在很多房企对城市综合体的开发存有轻视心理，认为自己能开发大体量住宅也一定能开发好小体量的商业地产，甚至认为一种模式就能打下天下。但所有的模式都有自己的适应性，不是所有的城市或项目都适用一个模式。
　　中国房地产报：如今，很多房企纷纷转型开发商业地产，尤其热衷建设城市综合体。你觉得这些企业在资金、模式、专业等方面应具备什么条件？
　　公衍奎：转型商业地产开发，确实不是谁都能做的。一方面两者的要求不同，比如说住宅，就要求“短、平、快”，而城市综合体因为要做的是资产包，所以融资渠道必须要有，融资方式和资金处理方式的匹配也必须处理好，建筑形式、各种建筑业态和运营模式也必须三位一体。
　　另一方面，开发商必须要有一定的经营资源。比如像万达等品牌商业地产开发商，现在都有了配套的商业品牌，这在最初也是需要一定的磨炼和整合。
　　此外，选址也很重要，即使是同一个综合体品牌，在不同的地方所需要的配置和模式也有不同。比如，在西单的大悦城和在朝阳的大悦城就不一样。如果是城市中心的综合体，零售品牌就必须多，时尚感要强；接近郊区的综合体，休闲娱乐就必须多，生活感要强。但现在很多开发商存在“一种模式打天下”的想法，这其实是不可取的。
　　中国房地产报：你认为什么样的环境更适合城市综合体生存？
　　公衍奎：商业综合体的开发，只要选好项目，什么时候都能做。只是现在房企大规模转型进入商业地产的时机并不好，当下的金融环境并不支持这样的大规模扩张，融资环境比较消极。另外，现在大城市的商业地产项目已经非常多，接近饱和，如北京2006~2007年商业地产建设高峰期间的供应，迄今为止都还没有消化完毕。
　　但目前二三线城市还是有机会的，城市中心的老商业区改造、商业升级等都有开发商发挥的空间，只是在操作上要和在大城市开发有所区别。
　　中国房地产报：在你看来，城市综合体的开发难点在哪？
　　公衍奎：综合体一般情况下应该是多种物业形态的混合，最少要三种。在这样的情况下，它有一个好处就是可以外包，比如万达，可以卖掉写字楼、公寓收回建设成本，然后留下商业做优势资产，前期资金也不贬值，后期资产还能收益，这是它的好处。
　　但难点也就在于要处理好各种物业之间的协调、平衡关系，包括物业的配置和定位、空间的划分，商业不能影响写字楼，写字楼也不能影响公寓。比如位于北京王府井的东方新天地，把商业压在地下，把地上留给了酒店，做法非常可取。但它是地处城市核心区的项目，它的做法并不适用于郊区综合体的开发。
　　中国房地产报：那么，位于郊区的综合体项目应该采取什么模式？
　　公衍奎：综合体的本质是土地集约化利用，它更适合在城市核心区开发，郊区的土地价格并没有城市核心地段那么贵，做综合体是不划算的。如果各种业态混合起来，空间成本高过土地成本，那就有可能出现问题。
　　实际上，在不同的区位，因为土地成本不同，也应该采用不同的处理方法。一般情况下，在城市中心核心区开发综合体，它的容积率就会更高，空间会更紧凑；在郊区开发的商业项目，就更强调空间，比如商业街等。
　　中国房地产报：目前，国内商业地产开发存在哪些误区？如何避免这些误区？
　　公衍奎：经验和教训肯定是有的，但我觉得是有阶段性的，这跟企业战略运作的行为方式有关，也不能说是误区。比如，万达最初的模式，销售回款后都是拿来支撑公司上面的经营，至于项目的运营商户的支持投入很少，沃尔玛以前都是亏损的，很多商户是支撑不住的。
　　这一模式表现得最明显的就是SOHO中国，其只负责搭台，不负责唱戏，实际上就是把商业项目在未来运营中的收益提前透支了，所以项目前期的养商过程很困难，这导致SOHO中国的几个商业项目现在的经营状况都非常不好。
　　另外一个比较突出的问题是，很多项目的前期决策没有想清楚。很多开发商觉得商业综合体的开发跟住宅是一样的，不就是盖房子吗？但实际上住宅是消费品，它的市场清晰可见，只要拿来一块地，知道周边的情况和定位，就知道要盖什么房子。但商业综合体是经营性物业，资产是要取得回报的，如果商业一开始经营不好，后面就很难再做起来，就会陷入恶性循环，越来越差。
　　所以前期决策时，开发商就应该把综合体当做一个真正的运营资产去设计，要多关注经营商、投资商和最终的消费者。现在很多上市公司觉得自己住宅一开发就是200万平方米，商业地产开发10万平方米算什么？其实10万平方米的商业地产已经是巨大的挑战了。
　　中国房地产报：你认为什么类型的城市综合体更具有开发价值？
　　公衍奎：综合体开发至少有两类值得关注，一类就是位于城市中心的商业项目更新换代及业种业态提升的项目。这种城市核心区的综合体项目，资产价值高，因此取得成本也高，不是谁都能做得起来的，比如北京的金融街。但是二三线城市的核心区就容易发展，也很有价值。
　　另一类就是新兴居住区的商业项目，在这一领域开发商的机会也比较多。如某些新发展区域，居民已经住了好几年，但配套一直不完善，这时这个区域就可以做综合体了，比如北京的望京、通州等。但对于二三线城市的新兴区域，其综合体的价值就非常弱，商业综合体本质上是一种土地集约利用的方式，把这种方式做在特别偏远的地方，资源和需求都没有，是非常难成功的。
　　中国房地产报：对综合体开发商来说，哪类物业适合出售，哪些则不能出售？为什么？
　　公衍奎：适合出售的，现在大家基本上都在做，比如公寓、写字楼都是可以销售的。公寓主要用于投资需求，写字楼也有小型企业的需求，出售不会对其使用者产生太大的影响。其他的商业部分，如大型卖场、百货，最好的方式就是整体运营。因为大型商业都有一个养护期，养护期需要大量的维护成本，但商业项目如果完全销售就相当于开发商提前透支利润，散户是不能运营起商业项目的。