收益与评估成产品设计重点

天津廉租房REITs过关央行
　　
　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　期待许久的国内REITs终获重大进展，但出乎意料的则是，首发REITs以廉租房为资产，而非此前业界预估的工业或商业型物业，首发地也相应地落到了天津。
　　本报记者从可靠消息渠道获悉，天津房地产投资信托基金(即REITs)试点方案已获中国人民银行同意，并上报国务院。与之前外界盛传的消息一致，此次天津版本的REITs所瞄准的物业为在当下备受关注的保障性住房——廉租房。
　　经本报记者多方证实，此次上报给国务院的廉租房REITs方案，所参与的单位除了天津市金融办等天津当地政府机构，也不乏中信证券等外来力量。
　　某接近上报方案的业内人士对本报记者表示，虽然此方案何时由国务院获批不得而知，但是天津版本受到央行的青睐无疑会加快保障性住房REITs的推进速度。
　　
　　筹谋已久
　　
　　据记者了解，自从被国务院确定为REITs试点之一后，天津市就始终围绕廉租房版本REITs不断发力。
　　“2007年年底开始，天津市政府就成立了REITs专项工作组。最初的那个方案就是廉租房REITs。目前，上报给国务院的依旧是廉租房版本的。”7月28日，一位曾参与过天津版本REITs评审的专家对本报记者表示。
　　上述专家告诉记者，2007年年底，天津市政府成立了REITs专项工作组，充分利用滨海新区金融改革创新的政策优势，在REITs产品设计思路、资产甄选、与相关部委沟通等方面开展了大量的试点准备工作。
　　“最初的廉租房REITs都已经通过了一些专家的相关评审，最后由于一些原因不了了之。”上述专家告诉记者，“目前这个版本是从2009年重新开始筹划的。”据记者了解，此次天津上报给国务院的方案为银行间交易的债权型REITs，为固定收益类产品。
　　所谓债权型REITs，就是采取把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，然后把每年的租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证，出售给投资者，然后定期派发红利的运作模式。
　　这种在银行间市场交易、类似债券投资方式的REITs产品，虽然并不被业内看作真正意义上的REITs，但是普遍被看作目前国内比较可行的方案。
　　值得注意的是，与天津的方案相比，另外一个REITs试点城市——上海所推出的REITs虽也为债权方案，却显得一波三折。上海此前由浦东新区金融办向央行递交的方案，是由四大国有地产集团——张江高科、金桥集团、外高桥、陆家嘴等联合发起的，发行规模为35亿～45亿元，发行期限为10年。但记者从陆家嘴集团获悉，目前，这一方案仍未获央行同意。
　　“天津市有一些做法相对灵活，在一些环节上的设计，这类不甚常见的REITs方案出来更为容易，方案推出的速度也相对比较快。”某投行人士为本报记者分析，“最为重要的是，在上海方案里，积极性最高的还是想融资的企业，而在天津，则是政府层面。”此外，上述投行人士告诉记者，在天津，做廉租房REITs产品的探讨也有一些地缘方面的优势，“先前国内的首个‘准REITs’领锐基金的团队就在天津，而且，它们当时也想将廉租房纳入自身的资产池。”
　　
　　两大设计重点
　　
　　在天津版本获得央行同意之际，有消息称，试点之一的上海目前也将目光投向了廉租房。目前上海市住房保障和房屋管理局以及相关金融机构，如中国建设银行上海分行、上海国际信托投资有限公司都在加紧研究在保障房领域里开发REITs。
　　不难看出，随着政府对保障性用房的投资日益加大，将包括廉租房在内的保障性房纳入REITs试点的呼声正日渐高涨。然而，廉租房物业并不为国际上的主流REITs核心物业，其产品设计必然有所不同。
　　尚未公布的天津方案围绕廉租房的特色大做文章，而收益风险控制和评估方法设计则无疑是其设计的两大重点。
　　“维持稳定的现金流收入以让投资人获得符合他们预期的收益应成为廉租房REITs在产品设计层面需要关注的重点。”南开大学滨海开发研究院房地产金融与法律研究中心主任徐保满对本报记者指出。
　　在她看来，为维持廉租房的稳定现金流以对产品的投资人负责，政府选择廉租房物业打包上市的过程中，必须对于廉租房住户的准入/退出做细化的规定，而且必须是动态的。
　　“有的时候，一户不交租金，则也会引发其他周边住户不交租金，这种效应对于需要稳定收入的固定收益类产品非常可怕。”而她透露，在天津某廉租房小区就曾发生过联合抗租的事件，到最后甚至闹到法院。而这一事件的出现，无疑让天津市相关部门对廉租房REITs产品设计慎之又慎，也对REITs在廉租房物业的选择以及运营方面提出挑战。
　　与常见的商业物业型和工业物业型REITs相比，由于属于政策性住房，廉租房REITs往往并不具有租金上调的空间，而且，租金起点也并不高。
　　“如果在天津的试点获国务院批准，滨海新区的部分廉租房物业由于租金起点相对于天津市区较高，则很有可能被打包上市。”上述投行人士对记者补充。
　　而在戴德梁行估值及顾问服务部董事胡峰看来，香港领汇REITs的一些做法则可为内地廉租房REITs的产品设计提供借鉴。
　　“领汇REITs主要投资于香港零售和停车场设施，收入主要来自租金。”胡峰指出，“这恰恰能给廉租房REITs提供借鉴，即除了打包廉租房，也可以将其周边商铺、停车位以及底商的收入用来为廉租房的租金收益提供补充。”此外，由于廉租房的土地性质多为划拨，在产权上多为无法交易，这也为其物业的评估带来考验。胡峰就指出，相较于工业以及商业型物业，廉租房在评估层面的设计难度更大。