城市综合体系列访谈之六

北京国华置业有限公司董事长房超：
　　急功近利综合体不会成功
　　
　　■中国房地产报  记者  刘晨  北京报道
　　
　　在商业地产界，北京国华置业有限公司董事长房超一直以其作品的专业性和为人的谦和而著称，其操盘的北京华贸中心与同区域的国贸中心齐名，共同构筑了北京CBD“双核”时代。可以说，华贸中心从初期的定位到最终瓜熟蒂落，房超发挥了决定性的作用，在商业地产界演绎了一个“以3.5亿资金撬动百万平方米大盘的项目（华贸中心）”的商业故事。这亦让他积累了成功的商业模式和建筑理念。
　　“如果仍沿用住宅开发的理念和模式从事城市综合体的开发，急功近利，成功几率几乎为零。”房超表示。
　　中国房地产报：在商业地产界，华贸中心创造了一个奇迹，短短几年时间，已经成为北京乃至中国现代商业地产的一张名片。事实上，2002年华贸中心在预建的时候，恰逢经济低谷，并不是最佳时机，这与目前的形势有些相像。那么，推动华贸逆势而动并走向成功的原因是什么？在这个过程中，管理者起到什么样的作用？
　　房超：华贸中心逆势而动并走向成功的主要原因，首先是碰上难得的历史机遇：包括高水准的城市化水平，持续快速健康的经济发展，难得的地理位置等等。其次是我们的开发团队所秉持的开发理念。再次是华贸中心一开始就采用了主体物业长期持有，注重后期长期经营的主流商业地产开发模式，对开发、建设、招商、运营进行一体化统筹安排。还有就是国华置业通过在华贸中心开发、建设、运营中形成的不可复制的执行力。
　　当初北京东郊热电厂的“老电厂”所处的大片土地（现在华贸中心所在位置），原计划是改造之后建设住宅和大超市，然后再做个大停车场之类的建设。但是，我们考虑，如果这么一大块整地被做成“住宅加超市”的建筑群落，就真的给长安街东延长线制造了一个历史败笔，与CBD高端商务区的定位不符，也将导致长安街没有往东继续延伸的生命力和历史性机遇了。
　　2002年经济形势处于低谷，2003年又赶上非典，在双重打击下我们坚持住了，下定决心：要么做一个大都市项目，要么做一个和国贸一样或者超过国贸的项目。如果做成像现在华贸这种业态，它使得这个城市向东发展的趋势就可持续了。而如果做成一个低端项目，它就变成了城市边缘。
　　中国房地产报：华贸中心成功招商运营，使整个CBD区域的商业、商务环境迈向一个更高的层次，你认为城市综合体对一个城市的价值是什么？什么样的城市综合体才能成功吸引商家？
　　房超：建筑综合体作为地产开发的最高境界，是建筑中的极品。一个成功的建筑综合体往往通过强大的、可持续的辐射力拉动区域发展，形成新的商圈和城市核心，承担起城市发展的引擎功能，成为城市的名片。
　　以华贸中心为例，目前云集了1100多个国际品牌，各式餐厅多达60多家，丽思卡尔顿和JW万豪两座豪华酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的“独立式婚礼小教堂”，国际最顶级的俱乐部也在此落户。写字楼进驻客户包括德意志银行、蒙特利尔银行、渣打银行等近200多家跨国公司、世界500强企业，是北京市朝阳区国际金融品牌聚集区。华贸中心可提供超过2万个就业岗位，每年可提供几十亿元利税税源，有力推动和促进了区域经济发展，被政府部门视为楼宇经济的典范。
　　在我看来，综合体一定要做到三个“价值最大化”，即土地价值的最大化、城市价值的最大化和社会价值的最大化。只有这三个价值最大化，才能体现出一种历史的责任感、城市的责任感与社会的责任感。正是基于这样的理念，华贸中心得以落地开花。
　　中国房地产报：那么，在构建开放式平台吸纳全球顶级资源方面，华贸中心有何成功经验与业界分享？
　　房超：在构建开放式平台吸引全球顶级资源方面，华贸中心的优势就是对开发、建设、招商、运营进行一体化统筹安排，真正为经营者、经营团队、租户量身打造。
　　我们设定一个目标，用比较有效的手段一步一步去实现。比如设定为跨国公司办公平台的华贸写字楼，专门聘请国际写字楼设计首屈一指的美国ＫＰＦ建筑师事务所负责设计，深化到每张施工图纸，完全按照跨国公司租户的需求打造。两座顶级酒店丽思卡尔顿酒店和JW万豪国际酒店则是由万豪国际集团御用设计师ＷＡＴＧ担纲设计。商业主力店新光天地也是设计、建设阶段就引进经营团队、物管部门参与，从而保证商城能够从各方面真正满足经营团队进场后的需要。
　　中国房地产报：2010年以来，越来越多的开发商进入商业地产领域，其中不乏无商业地产操盘经验的开发商，并且不少城市掀起了综合体开发热，对于他们，你有何建议？一个成功的商业地产开发企业应具备哪些素质？
　　房超：目前不少城市都掀起城市综合体热，对开发企业来说，综合体开发既要充分考虑所在城市发展特点和承载能力，又要充分认识到开发城市综合体的挑战性和风险，如果仍沿用住宅开发的理念和模式从事城市综合体的开发，急功近利，成功几率几乎为零，徒然造成城市宝贵资源的浪费。
　　城市是由建筑和建筑之间的环境关系构成的，建筑是为社会服务的，建筑不仅对使用者而且与整个社会有关，且建筑是百年作品，本身就构成了城市的历史。所以，华贸中心强调城市设计理念，强调社会效益，强调必须建成领先一个世纪的作品。基于此，华贸中心创造了一系列的由建筑综合体组成的城市空间，使这些城市空间产生与存在成为它周围环境的必然，树立起长安街沿线的充满魅力的城市轮廓线。
　　我认为，发展商要树立对城市的责任感，对社会的责任感，并且要有历史责任感。