深物业股改避规换颜

　　■中国房地产报 记者  李婷  北京报道
　　
　　继7月20日披露资产注入的履行方案由重大资产重组调整为资产置换暨重大关联交易后,深圳市物业发展(集团)股份有限公司（深物业，000011.SZ）7月21日进一步披露了资产置换的具体内容,公司拟以所拥有的部分闲置和低效房产与控股股东深投控拥有的月亮湾地块及深新出租汽车有限公司100%股权进行置换,差额部分以现金方式补足。
　　通过将重大资产重组调整为资产置换方案，深物业本次方案无需报中国证监会审批，但仍需提交股东大会审议。7月22日，深物业复牌后封于涨停板。
　　
　　规避资产重组
　　
　　深物业股改方案于2009年10月21日通过，在股改方案中，大股东深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）承诺，将在1年内启动对深物业的资产注入工作，拟以其合法拥有的不低于5亿元含有土地资源的资产通过置换或其他合法方式一次或分批注入深物业，增加深物业的土地储备并增强其未来盈利能力。如上述资产注入不能在1年内全部启动，深投控将在1年期满后30日内按未启动重组资产金额的20%向深物业补偿现金。
　　今年6月22日，深物业停牌筹备重大资产重组事项。7月20日深物业披露资产注入的履行方案由重大资产重组调整为资产置换暨重大关联交易。
　　“按照当初的股改承诺，大股东可以选择注入5亿元以上的资产，或选择注入部分资产或不注入，未注入部分按重组资产金额的20%补偿现金。由于受宏观调控影响，我们的资产注入遇到了困难，但我们和大股东的态度都是尽量启动资产注入，兑现承诺。”深物业董事会秘书范维平表示，“之前好多家公司报批的重大资产重组都没有获批，虽然证监会没有明文叫停，但如果我们的重大资产重组计划迟迟没有批复，股改承诺就会无法兑现。将资产注入的履行方案由重大资产重组调整为资产置换，这样就不需要证监会审批。”   但若要规避重大资产重组，深物业就要在资产置换上满足一定的条件：购买、出售的资产总额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例不超过50%；购买、出售的资产在最近一个会计年度所产生的营业收入占上市公司同期经审计的合并财务会计报告营业收入的比例不超过50%；购买、出售的资产净额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例不超过50%，且不超过5000万元人民币。
　　深物业资产总额为28.34亿元，但公司资产净额只有6.62亿元，若要不构成重大资产重组，深物业注入资产将不能超过3.31亿元，这就有了此次深物业的资产置换方案。
　　根据新的资产注入履行方案，深物业拟置出资产2009年资产总额为3.06亿元，实现营业收入87.8万元，资产净额3.06亿元；置入资产2009年资产总额为3.36亿元，实现营业收入2359万元，资产净额为3.03亿元。由于置入资产占深物业2009年资产总额的11.85%，置出资产占10.81%，且置入置出资产均低于深物业资产净额的50%，因此，此次置产置换暨重大关联交易并未构成重大资产重组。
　　范维平表示，此次资产注入不足5亿元，深投控将按未启动重组资产金额的20%向深物业补偿现金，“大概需要补偿3900万元左右，但具体的补偿金额还要根据评估公司的评定而定。”
　　
　　改善基本面
　　
　　根据深物业资产置换公告，此次拟置出资产为公司所拥有的淡水物业城商铺和控股子公司深圳市皇城地产所拥有的皇城广场及皇御苑部分商铺，置入资产中，月亮湾地块已缴清全部地价款，房地产证正在办理中；深新出租汽车公司股权需剥离其非市场商品房及部分不良债权后注入。
　　资料显示，本次置入的月亮湾地块总建筑面积不超过6.37万平方米，容积率小于3.2，目前已付清全部地价款，预计2010年8月31日前能够取得房地产证。该土地预估值为2.7亿元，按预估值计算的楼面地价为4243元/平方米。该地块尚未开发，目前已基本具备开发条件。
　　中原地产研究部总监王世界表示，由于区域内有码头和电厂，月亮湾属于传统意义上深圳关内价格比较低的地区，区域新房的市场价格在17000元/平方米以上。《深圳市总体城市规划（2007-2020）草案》明确提出了前海中心区作为发展区域功能的生产性服务业与总部经济的新中心区，月亮湾地区属于前海中心区，未来的升值空间更大。
　　“深物业置出资产的商铺空置率都达到60%以上，均为闲置和低效资产，物业本身价值不大，资产价值基本依赖地价上涨。”方正证券房地产分析师周伟说，“通过用优质资产置换低效资产，深物业的基本面得到了改善。”但短期来看，深物业的资金状况不容乐观。今年2月，深物业以1.923亿元取得徐州市铜山县的一幅地块；7月15日又以2.14亿元购得东莞一幅土地；月亮湾地块是深物业今年入囊的第三幅土地。收入方面，深物业今年只有新华城项目可进行结转。
　　范维平表示，公司将充分考虑资金情况把握项目开发节奏，拿地时也会选择泡沫水平低的地区，严格控制拿地成本。融资方面，公司将依赖银行开发贷，且由于大股东在股改时承诺了5亿元的资金支持，公司会在适当的时候申请大股东以委托贷款的形式进行支持。
　　“由于要取得最终的资产评估报告，且月亮湾地块的房地产证预计8月31日前才能取得，股东大会最早将在9月份举行。”范维平表示。深物业此次资产置换方案仍需提交股东大会审议，并须经出席股东大会的除关联股东以外的其它股东所持表决权1/2以上通过方能实施。