地产信托的高息狂欢时代
　　
　　融资市场的此起彼伏，注定了信贷收紧的日子便是信托公司开口大笑的日子。今年以来，地产信托的利率已经较年初上升3个点，更有信托公司内部人士坦言，在目前的状况下，低于20%收益率的项目信托公司都已经不会考虑去做。而在信托业人士看来，地产融资渠道依然不乐观的下半年，信托规模与利率成本还将经历一个新的爬升阶段，2007年信托成本飙升之景或将重现。
　　进入高息时代的地产信托背后，既有地产公司激情式的孤注一搏，又有分享渠道高额利润的信托公司、银行、信托产品客户的尽情欢笑，更有监管层对于风险的忧虑与作为。在这相互纠葛的众生相背后，正是寄予国人无限希望和悲情的地产行业现状，而这究竟是发展中必然的阵痛，抑或是泡沫前的盛宴，只能留给时间去解说。
　　
　　
　　高息时代地产信托众生相
　　
　　■中国房地产报 记者  张晓赫  北京报道
　　
　　林立最近有点烦。
　　“他们一般会先从10个点往上加，最后算上发行费、托管费、渠道费等等，林林总总的也要超过20%的年息了。”为了寻求资金，已经在上海逗留数天的林立，遇到记者仍是忍不住倒苦水，“靠朋友介绍也好，毛遂自荐也好，几家信托公司都跑遍了。原本想着长三角资金比较充沛，可没想到这边的融资成本也不低。”林立的公司远在天津，手里还有大批地块与项目。这是一家在本地也只能算二线的地产企业。“早年我们通过渠道关系拿到了很多低成本的土地，并且一直跟当地的银行合作良好。”在林立的描述中，在今年春节以前，当地的银行从来没有对他关过门。然而春节过后，形势已经大变。“银行贷不出钱来了，过去的一些地块也开始清理，我们现在就想弄到一些钱，债权、股权都行，卖掉部分土地也行。”林立开始后悔此前都没关注过银行之外的资本。也正如此，在一些朋友的鼓动下，他亲自带着印制的各种项目材料来到上海寻找资金。
　　“谈的时候，信托公司会先测算项目的整体收益率，再跟我谈成本，信托公司希望我能让出更多的利润。”用惯了低价资金的林立对于20%的信托成本仍是觉得有点心疼，但他却没有更好的选择，“也接触了两家基金，更贵”。
　　这实际上并不是林立一家公司的遭遇。“现在信托融资成本比年初上涨了大概3个点吧，低于20%我们都不会考虑做。”中信信托内部人士对此直言不讳。
　　但这还不是最终的结局。在业内人士看来，地产融资渠道依然不乐观的下半年，信托规模与利率成本还将经历一个新的爬升阶段。安信信托一位投资经理表示，或可能看到2007年信托成本飙升之景再现。
　　
　　成本万花筒
　　
　　尽管记者走访的多数信托人士都坦言目前的信托融资成本有所上升，但对于各自的利率构成以及利润分配，大多仍是讳莫如深。
　　“信托属于私募，产品没有统一标准，融资项目各异，参与方也各异，再加上各信托公司的风格都有不同，利润测算也就成为了各自的内部秘密。”上述中信信托人士表示。
　　“一般都会包含第三方净值调查费用、发行费用、部分渠道费或中介服务费、其他跟项目有关的费用，以及投资者收益这一块。”中融信托内部人士表示具体到各个项目会有所不同。
　　“各方的利润分配也没有统一标准。一般都是我们根据融资项目的整体收益率，共同敲定一个打包的投资收益，然后分割。这种情况下参与分配的各方，谁的议价能力高，谁就会多分一些。”上述中信信托人士表示，有时市场上1.5～3个点的发行费，2个点左右的中介费等在实际分配中并不适用。
　　林立也向记者表示，在实际接触中，除了个别的好处费，某家信托公司的发行费用要远远大于3个点。
　　而对于打包投资收益的确定，一位相关的信托人士表示，“我们会邀请第三方以及地产商，通过对项目拿地成本、容积率、财务状况、开工状况等情况做出评估，得出一个整体收益率，并确定是债权还是股权融资。”该人士继续表示，如果项目盈利空间比较大，信托公司就会希望开发商也不要那么小气。
　　“一般债权的成本比较低，如果有足额的抵押物，10个点的成本就能融到资。而股权融资就会比较高，市场上所谓的20%年息，多数也是股权融资。”该人士进一步解析，倘若一个地产融资项目的整体收益率是40%，如果是同股同权，那信托公司也会分得40%的收益；如果对方增加了抵押物，那信托公司或可降低至30%的收益分成；而倘若信托公司还要在信托资金外加入辅助的运营，信托公司甚至会要求更高的收益回报。”这些确定好的收益分成，将直接根据项目的融资额度，被信托公司转换成融资利率。“现在市场利率普遍都要高于15%，很多已经高于20%。市场上常见的投资收益率超过10%的信托产品，基本上融资成本都已在20%以上。”用益信托工作室王学成表示道。
　　
　　规模跃进
　　
　　融资市场的此起彼伏，注定了信贷收紧的日子便是信托公司开口大笑的日子。来自决策层的种种表态已经明示，下半年的银行信贷、证券市场再融资等主流渠道短时期内仍然不会松动。
　　“加上土地出让金等政策的收紧，下半年地产融资动力会持续增加。”在一家主要发力地产行业的信托公司内部人士看来，这将是公司业绩再次丰收的征兆。
　　事实上，由于地产行业的暴利，很多信托公司都乐于分羹。“中国的企业本来就对利率不敏感，尤其是暴利的地产行业，20%的融资成本，对于他们也没有什么。”上述人士的言论或可反映部分地产业务激进的信托公司的真实想法。
　　用益信托工作室李旸也认为，即使在受市场以及政策不确定性因素影响的下半年，房地产信托的高回报也仍将使其成为信托公司主要的投资渠道，而集合信托资金总体发行也依然会维持一个较高的水平。
　　但高收益一定程度上代表着高风险，地产信托规模的快速扩大也引起了部分信托人士的忧虑。
　　“下半年实际上最大的风险仍是来自于政策，一旦地产行业调控未达到预期目标，很有可能继续收紧现行的调控，届时将会有一批地产企业挺不住。”上海国际信托人士表示，“这也意味着部分地产业务激进的信托公司将面临风险，很多存量的信托产品都是在高峰期发行的。”

机构者说
　　
　　平安信托：利率将会再抬升
　　
　　目前来说，信托资金的投资回报要求比年初上涨了几个百分点，而下半年如果行业资金（包括地产与信托双方）持续紧缺，利率会进一步提升。
　　具体的信托业务开展，还要看具体的项目以及发行模式。相对来说，债券融资要求的利率较低，股权投资可能要求的年利率就要高一些。
　　未来的地产信托，我们不会追求规模的最大化，还是会在顺应监管的情况下，寻求新的投资突破，比如养老社区项目、保障房项目等都有可能是未来的投资方向。
　　
　　

　　中融信托：
　　成本不能解决所有问题
　　
　　
　　目前信托并没有明显的利率上调，平时不同的项目收费也都不相同。如果是上市公司，我们要求的利率就会比较高；另一方面我们也会考虑不同资金来源与成本而决定投资回报率。对于地产公司来说，并不是光一个成本就能解决所有问题，还要包括交易结构、设置以及如何进入与退出，这些都是要重点关注的细节。
　　下半年主要还是看房价以及政策的走势，地产信托业务应该还会继续发展。下半年的银行信贷还是会比较紧，通过信托、基金等其他渠道融资会成为房企融资的一个重点。下半年中融信托业务量不会特别的大，但都将是精心挑选的，主要是一些股权类的项目。如果房价仍然与调控意图相左，监管层有可能再出政策。

　　
　　中信信托：利润胜于规模　　
　　
　　市场是变化的，包括银监会下一步的政策导向是什么，谁也没有办法预测。我们公司在地产信托业务上更关注实操上的每一笔，项目一直有，但缺乏的是好项目。只有在看到项目的地理位置、现状条件、开发状况后，才能确定融资合不合规？是发股还是发债？
　　公司已经不倾向于有多大的信托规模，而是倾向于在这部分规模中属于信托公司的利润有多少。我们在年度经营任务下，首先是面对市场，然后才是去确定这中间有多少是来自地产，有多少来自银信合作，有多少来自证券市场等。
　　
　　
　　上海国际信托：过桥并购类业务是重点
　　
　　对于房地产市场确实有些信托公司太激进了，不过确实银行信贷宽松的时候，信托公司日子不好过；紧一点，才好一点。下半年要看市场状况如何，如果市场好就都没问题。最大的风险就是政策风险，如果下半年出台更加严厉的调控政策或者措施，一些地产公司可能就会出现问题，地产公司出了问题也就意味着一些信托公司也会出问题。
　　我们公司是比较严谨的，政策是不会碰的，投资回报率要求也是中间水平，因为一般高收益就意味着高风险。从去年下半年到今年上半年，开发类的项目或者股权质押类项目我们几乎没有碰，而主要做了很多过桥收购、并购类的地产信托，在业务规范与质量上要比一些公司好很多。

近期个案
超低成本机会型

    地产商：上实发展（600748.SH）　　
　　发行机构：中诚信托　　
　　融资额度：10亿元　　
　　融资年息：4.779%　　
　　发行时间：6月28日　　
　　背景与内容：为了舒缓财务压力，上实发展在去年底就开始酝酿42亿元的定向增发计划。然而至今，该计划依然遥遥无期，并且还有随时被迫撤销的可能。
　　这意味着在融资渠道紧张的今年，上实发展除了面临上海国资的重组，更迫切的一个困境仍是融资。今年1～3月份的数据显示其资产负债率为78.45%，剔除预收账款后的真实资产负债率和速动比率分别是67.3%与0.51，财务问题仍不乐观。
　　目前上实发展的融资需求，暂时得到了信托资金的支援。6月30日，上实发展表示已经与中诚信托签立了《信托贷款合同》，发行10亿元、期限1年、年利率为4.779%、免抵押免担保、且无指向性的投资标的。
　　点评：年息仅为4.779%！且无抵押，无担保，无投向要求！在信托融资成本水涨船高的地产行业非常时期，上实发展实在是抢到了一个让人艳羡与嫉妒的“大馅饼”。因为即使是银行一年期的固定基准利率也要5.31%。
　　融资成本不到4.8%，也就意味投资者的收益以及信托费用会更低，谁会这么无私？本报了解到的真实情况则是，全部信托资金来自一家国企，该国企出于与上实发展良好的关系，不计回报的将闲置资金通过信托渠道进行江湖救急。
　　如此已经可以看出，这种非市场化的低廉融资成本，并不是每家缺钱房企都能遇到或者有能力遇到的。有没有大款朋友，有没有大牌机构的担保等都成为低成本融资的不二法宝。

高成本过桥借贷型
　　
　　地产商：深国商（000056.SZ）　　
　　发行机构：渤海信托
　　融资额度：13亿元
　　融资年息：9.18%~15%
　　发行时间：7月21日
　　背景与内容：作为深国商旗下最为核心、也最具商业价值的筹码——晶岛购物中心项目经历近8年的开发与建设后，至今仍未投入营业，高达9亿元的欠款不但令命途多舛的深国商举步维艰，也令一直觊觎这块资产的茂业系一筹莫展。
　　如今为了盘活这块资产，深国商顶住茂业方面的压力，仍是通过了为晶岛购物中心向渤海信托借款13亿元的议案。
　　深国商与渤海信托的协议显示，13亿元信托资金为期12个月，可以提前还款。半年内年利率为9.18%，超过半年以上的年利率为15%。主要用于偿还债务以及项目精装修。在该笔借款中，项目公司提供了所持有的晶岛项目作为抵押，深国商也提供了该项目公司的60%股份，同时还将为该笔借款提供全额担保。
　　点评：这是一笔典型的信托过桥融资。按照深国商的盘算，一旦该笔信托资金到账，偿清巨额欠款、获得四证后，将很快从银行得到支持，再返还信托资金。如果一切顺利，深国商可以在6个月内仅用5967万元利息就能盘活资产；但深国商这激情式的孤注一掷，在业内看来仍是存在不少风险。最高15%的年息已经被外界称为“高利贷”，如果深国商延至1年还款，融资成本将直升至1.95亿元，且不考虑债务累累的深国商是否有支付能力，一旦市场有任何闪失，深国商超过1年未偿还信托，其还将直接面临“丢城”的后果。一旦“丢城”，深国商则无异于把自己推上了空壳的绝路。
　　这一案例或可对大热的信托融资双方均有预警意义。作为地产商，是否能够应对高息、担保对公司造成的新一轮财务风险；而作为发行方，信托公司也需在支付风险以及抵押物风险上做足把控，不要发信托发成股东。

高杠杆高成本型
　　
　　地产商：鄂尔多斯市恒信金山投资有限责任公司
　　发行机构：新华信托
　　融资额度：7.5亿～9.8亿元
　　融资年息：20%左右
　　发行日期：7月5日
　　背景与内容：即使是在典当钱庄多如羊毛、地下借贷风行的鄂尔多斯，也仍有地产公司将融资目标投向了信托。
　　日前，鄂尔多斯市金山房地产开发（集团）有限责任公司（简称“金山集团”）决定通过新华信托为公司的土地开发项目融资7.5亿～9.8亿元，期限24个月，企业融资成本根据消息人士透露为20%左右。
　　该产品采取了收益权的结构化设计。其中优先级5亿～7.3亿元，劣后级2.5亿元。优先级预期年收益率为9%～12%，期限为1～2年。
　　募集中的1.3亿元用于受让项目公司100%的股权（共1.3亿元出资额），其余资金以增资的方式进入项目公司。
　　在信用增级方面，项目公司的2家上级关联方将承担资金补足义务；新华信托会向项目公司委派具有一票否决权的董事，实行印信和资金监管，对项目公司的经营、财务等事项进行监督、管理，确保信托资金的安全。
　　点评：根据新华信托的产品设计，假若信托产品足额认购，那相当于金山集团用了一堆难从银行获得抵押贷款的不动资产或者债务资产撬动了7.3亿元。这已经接近了银监会关于结构化融资的1∶3上限。
　　此举尽管在监管红线内，但在观察人士看来，仍是风险高企。除了优先劣后的资金比偏高，其担保措施也不足，甚至没有实物和股权抵押，这也难怪融资成本会同时逼近市场高值。