魏松：开发商介入PE弊大于利
　　
　　■中国房地产报 记者  邱桂奇  朱以师  上海、博鳌报道
　　
　　宏观调控导致房地产信贷环境恶化，很多开发商面临融资难问题，这对于资本密集型的房地产行业是一个巨大的打击。由此，不少公司把融资的目光转向房地产投资基金，寻求联合投资或出售其物业。究竟房地产投资基金拥有哪些机会？基金的投资策略如何？如何解析未来私募基金的走向？
　　为此，本报记者专访太平洋中国地产基金董事总经理魏松。他认为，因中间存在的巨大利益冲突，应坚决反对开发商介入或主导房地产私募基金，这种做法对行业的健康发展并不是一个良性的作用。
　　
　　坚持趋势投资
　　
　　中国房地产报：您对今年房地产市场在宏观调控政策下的判断是怎样的趋势？太平洋中国地产基金的投资策略会发生怎样的改变呢？
　　魏松：我们的判断是在中国的人口结构发生明显的变化以前，基本面应该没有变化——诸如经济增长速度、城市化进程、收入增长。在这些基本面没有变化的前提下，我们对中国房地产投资前景无疑是持长期乐观的态度。
　　阶段性而言，宏观调控主要涉及住宅类物业，对太平洋中国地产来说，非住宅性物业领域存在很多机会，与这次宏观调控的直接联系并不大。
　　至于太平洋中国地产的投资策略，二三线城市的机会相比一线城市来说，可能确定性多一些。
　　另外，从物业类型上来讲，机构投资者投资的并不只是住宅型物业，包括其他商业物业、办公楼、零售物业、工业物业，甚至还有酒店、服务式公寓等，这些并没有在政策调控力度之下。
　　此外，地域和投资类型在整个市场上都呈动态、总是在变的。我们在中国是一个长期的投资者，不是为了短期低买高卖、做短线投机，我们投资的是趋势。
　　中国房地产报：据我们了解，太平洋中国地产在国内共投资25个项目，这些项目未来的收益怎么样？今年的重点是什么？
　　魏松：我们在国内的投资策略比较灵活，手段比较多元化。比较有代表性的项目包括：去年在北京投资的一个酒店式公寓，叫万国公寓。
　　我们还在房地产住宅项目层面和许多国内比较优质的开发商进行联合开发，例如2008年我们分别和万科以及上海的景瑞地产合资在青岛和湖州开发住宅项目。
　　另外，房地产企业上市前的投资我们原来也是一直参与的。一个典型案例就是我们曾在远洋地产上市前对其进行战略投资。
　　这次宏观调控政策出台以来，我们做了一些调整。由于确实存在一系列的不确定性，在这个阶段第一是保持谨慎的基调，第二是不改变我们在市场上积极寻找项目的态度，但是在具体的执行层面上我们会比以前更为谨慎，会采用相对保守型的策略。
　　
　　私募不是拓展融资的理想方式
　　
　　中国房地产报：现在国内越来越多的人开始做房地产私募基金，对于地产PE在中国的发展前景，你有何判断？
　　魏松：我个人的基本观点是，现在国内有很多人去尝试房地产PE，特别是地产人民币基金，我们也很欢迎。同时，这也是一个大浪淘沙的过程。PE这个行业是要做品牌的，一个好的管理机构，为什么能够吸引到钱，第一就是品牌。私募基金是替人管钱的，所以“圈”字在这个行业就不好使，一旦是“圈”的话，就会出问题的，这需要非常高的职业道德。而在国内，恰恰在职业道德上考验是最大的。
　　中国房地产报：很多开发商从资金角度考虑，总是最后考虑私募基金。您接触的开发商，他们的态度近来有变化吗？目前的市场环境下，为规避风险，你们的投资条件是否有所提高？
　　魏松：我觉得开发商未必就是最后选择私募基金。企业需要快速成长，希望吸引到战略投资者，这个时候，它可能首先想到的就是我们。项目层面上，如果万事俱备，他们很可能考虑银行（借贷），因为成本最低。
　　谈到收益率的变化，我要说暴利不是我们追求的结果，暴利是市场发生巨大的变化导致的结果。我们在做投资分析的时候，追求的是在同等风险下，能够得到的合理回报。
　　中国房地产报：现在有一些开发商也开始涉足房地产私募基金这个领域，你怎么看待这一现象？
　　魏松：我想，大多数想做地产私募的开发商，主要是想短期内通过这样的一种手段拓展资金来源。但是，我认为，这不是一个最理想的方式。
　　对于开发商搞私募，我个人是持绝对的反对态度。如果开发商搞私募，最终就会极大地伤害私募投资人的利益。私募基金的特性是独立的、第三方的、对投资人负责的，是一个专业的机构。而开发商搞私募，去募集资金的时候，就会面临如何处理利益冲突或者是关联交易的问题，这是很大的难题，也非常难以解决。因此，我认为开发商介入到私募基金领域对行业的健康发展并不会起到良性的作用。
　　
　　地产金融期待机构投资者
　　
　　中国房地产报：针对目前国内的房地产基金现状，你有何建议？
　　魏松：资金的来源问题，是行业发展的一个非常重要的前提。就全球来讲，成熟的基金行业，起到决定性因素的是非常成熟的投资者，成熟的机构投资者是这个行业发展的定海神针。而在这方面，中国还处于一个非常初级的阶段。
　　因此，我最关注的是保险资金进入不动产投资领域，什么时候能够批准，这将是一个特别实质性的突破。机构资本的资金越多，理性的程度就越高，对行业波动性的熨平效果就越好。如果过多依靠的是个人投资者的资金或者银行资金在里面走，这个行业的资金来源结构是不完善的。
　　中国房地产报：你如何看待国内地产金融的另一个热点房地产信托基金（REITs）？
　　魏松：不管是房地产私募基金，还是RERTs，都是对房地产行业提供资金的非常好的金融产品。从长期发展趋势来看，私募基金、RERTs肯定都是值得重点关注的发展方向。
　　RERTs如果能够出来，还能为私募基金的退出提供新的思路，也能促进一些新的商业模式的产生。但即使RERTs这个产品出来了，谁去买？其实还是需要机构资金的介入。引导机构资金进入房地产投资，搭建这样的市场平台，是必须要走的路。