低房价平滑楼市调控风险

——专访贵阳市住房和城乡建设局党委书记李豫川
　　
　　■中国房地产报 记者 万小强 贵阳报道
　　
　　中国房地产报：和其他城市相比，贵阳有什么独特的优势？
　　李豫川：过去贵州由于地处山地，交通不便，在历史上一直经济落后，自然资源没有得到很好的开发。反过来说，这对贵州是好事，贵州优美的自然环境保护得非常完好。
　　贵州气候的特点，与昆明比，紫外线弱、温差小；与成都、重庆、长沙相比，贵阳海拔1100米左右，气候清爽，气候更适合老年人生活，这种独特的地形，形成了独特的气候，这种气候比较适合人类生存。晚上下雨，白天晴天。很多外地人到贵阳来办事、旅游或打高尔夫，他们告诉我，感觉这里气候很舒服，不想离开了。
　　而且贵州拥有独特的文化资源。这里的少数民族文化保存得非常完整。同时，贵州也是移民的一个省份，各个时期的移民定居在这里。融合了各种文化，这种独特的移民文化保存了很多原汁原味的中原各省的古老文化，在文化方面包容性很强。贵州的气候、生态、文化构成了非常吸引人的旅游资源。这是贵阳的一大优势。
　　中国房地产报：今年贵阳在城市建设方面有哪些举措？
　　李豫川：根据我市的规划，最近贵阳的城市建设将有这样几个重点：
　　第一，以“一片两路”（三桥马王庙片区、北京西路、花溪二道）为突破口，加快城市建设，扩大城市规模，壮大城市实力。
　　第二，以贵阳火车新客站、龙洞堡机场扩建、市域“一环三射两联线”快速铁路网，中心城区“三条环路十六条射线”道路网系统建设为重点，加强城市综合交通体系建设。
　　第三，以沙文高新技术产业开发区、小河孟关工业走廊建设为重点，加快实施市域“三个开发区、三个工业基地”建设。
　　第四，加快金阳、龙洞堡、沙文等区域的开发建设进程，引导和调控人口、产业布局，使中心城区“一城三带多组团、山水林城相融合”的结构更加均衡。
　　第五，大力完善和调整老城区用地布局结构，推进实施“城中村”改造工程，提升老城区环境质量。
　　最后一点是，加强城市生态绿化建设与历史文化遗产保护，塑造城市自然文化特色。合理开发利用城市旅游资源，建设森林之城、休闲避暑胜地，力争创建国家环保模范城市、联合国人居环境奖城市。
　　我们的这个规划对房地产开发商来说应该意味着更大的投资与发展的空间。
　　我们正在规划的环城铁路、环城高速，还有几条轻轨铁路，这实际上意味着城区向外大幅度扩张，意味着会有大量的土地和资源可以进行开发，环线之内的土地纳入了开发的范围。当然，这些土地不是都拿来盖房子，我们还要建生态友好型的工业园区、公园、道路和公共基础设施，开发商开发的房子应该符合我们建设宜居城市的目标。
　　我认为，有远见的开发企业可以到贵阳建休闲和旅游度假设施，这个市场空间是非常大的，贵阳拥有独特的气候环境、文化背景，非常适宜人类居住，贵阳将来一定会是一个热门的度假旅游胜地，像高尔夫等休闲旅游产业有着得天独厚的自然条件。
　　中国房地产报：目前，楼市新政已施行两个多月，这期间贵阳楼市发生了什么变化？
　　李豫川：实际上，在全国一线城市受到房地产调控的情况下，贵阳的独特气候资源吸引了很多大开发商到贵阳来。我认为，有保护性的开发、适度的房地产开发对于保持和维护贵州的生态环境是有利的。贵州虽然看上去青山绿水，但山地的水土流失仍然是很严重的，尤其是严重石漠化问题。而适度的保护性的房地产开发，是可以起到保护水土的作用的，比如建旅游度假区或者花园式的住宅小区。所以，我们欢迎外来的开发商到贵阳来进行保护性的开发。
　　随着宏观调控政策逐步深入实施，贵阳市房地产开发投资稳定增长，房价又不算高，房地产市场总体运行态势基本平稳。由于贵阳市房地产刚刚起步，又是贵州省省会，生活配套设施齐备，气候条件优越，省内外很多群体都有意愿到贵阳购房居住，这就形成了刚性需求。根据我们的统计，今年1~5月全市房地产开发完成投资83.53亿元，同比增长29.6%，其中住宅投资53.49亿元，同比增长26.4%。房地产开发投资占固定资产投资的32%，对拉动我市投资增长发挥了突出作用。
　　从市场交易量来说，上半年基本呈现商品房上市量放大和成交量增幅回落的状态。1~5月全市新建商品房批准上市面积359.8万平方米，同比增长40.7%，增幅比去年同期上升15.2个百分点，其中住宅面积296.13万平方米，同比增长32.3%，增幅比去年同期上升15.3个百分点。而房产成交量增幅回落，1~5月全市商品房登记销售面积318.84万平方米，同比增长25%，增幅比去年同期回落39.3个百分点。其中：住宅面积295.35万平方米，同比增长23.7%，增幅比去年同期回落54.5个百分点。
　　中国房地产报：你认为当前贵阳房地产市场存在什么问题？
　　李豫川：实际上，贵阳的商品住房供应总量是不足的。今年1~5月，全市商品住房供应总量为392.22万平方米，登记销售量为295.35万平方米，截至2010年5月底，全市可供销售的商品住房面积为97万平方米，比上年同期下降64.5%。按目前销售进度预算，现有商品住房存量只够维持未来两个月的销售，已呈现供不应求的趋势。因此，需要加快商品房项目开发建设进度，加大商品住房市场有效供应。
　　中国房地产报：目前，贵阳市保障房建设情况如何？
　　李豫川：贵阳市的廉租房建设是从2000年开始的。廉租住房保障有房屋租赁补贴、实物配租和租金核减三种方式。自实施“住有所居”行动计划以来，我市廉租住房保障覆盖面不断扩大，从2009年开始，全市廉租住房保障已扩大到人均住房建筑面积不足15平方米的城市低收入家庭，对申请廉租住房租赁补贴的家庭进行实时保障，做到应保尽保。同时还建立了廉租住房退出机制，因不符合保障条件，退出廉租住房租赁补贴保障117户。
　　经济适用房方面，实施“住有所居”行动计划以来，我市基本上是按照每年100万平方米的规模实施经济适用住房建设。2009年，全市经济适用住房完成投资18.02亿元，竣工101.5万平方米。经济适用住房建设的大力推进，有效解决了我市部分城镇中低收入家庭的住房困难，对平抑房价发挥了积极作用，同时，加快了我市住房消费的启动，促进了住宅产业的快速发展。
　　我们在2009年还启动了中心城区集中成片危旧房改造、启动“城中村”改造和农村危旧房改造工作，积极推动改善农民工住房条件，还加强了小户型周转租赁房建设。为满足部分收入较低的年轻公务员、职工等群体租赁需要，2009年开始，我市已着手研究小户型租赁周转房的相关政策和配建比例。
　　中国房地产报：你能否对贵阳下一步的房地产市场走势进行一下预测？
　　李豫川：需求方面，在我市快速推进城市化的背景下，随着经济形势持续向好，居民收入稳步增长，基本居住需求和改善性住房需求在相当长时期内均会持续增长。不过，随着调控政策进一步深入实施，市场需求会受到一定抑制，今年下半年房产销售量预计会有适度回落，房价涨幅将有所趋缓。
　　但由于贵阳本身的房价基数很低，购房需求总体上非常旺盛，加上未来贵阳城市建设的升级和居民收入的增加，贵阳作为国内主要旅游度假和宜居城市之一的地位的确立，贵阳的房地产还有很大的发展空间。这可能是和已趋于饱和的一线城市不同的地方。