保利地产胡在新：完成全年销售目标可期
　　
　　■中国房地产报 记者  叶加 博鳌报道
　　
　　7月7日，保利房地产（集团）股份有限公司（保利地产，600048.SH）公布了上半年销售业绩：实现签约额217.55亿元，同比增长3.33%；实现签约面积267.09万平方米，同比增长5.81%。
　　7月3日，本报记者在采访保利地产副总经理胡在新时，他对保利地产上半年销售额数据进行了透露，并对公司未来销售情况、资金情况和产品拓展方向等进行了阐述。
　　
　　拿地三原则
　　
　　中国房地产报：虽然上半年销售额同比略有增长，但保利地产销售均价却有所下降，是不是公司二三线城市的项目比重增加所致？
　　胡在新：保利地产上半年在一线城市的货量供应较为短缺，反而二三线城市的贡献率相对较大，这使得我们的销售均价有所下降。下半年，我们几个中心城市的供应量会上来。
　　中国房地产报：房地产新政出台之后，保利地产还是拿了几块地王，是出于什么样的考虑？
　　胡在新：我们拿地有几个原则，一是对有些区域缺地的要进行拓展，让该区域有一个持续发展的基础；二是对于销量比较好、出货比较快的城市有一个等量拓展的原则；三是在做年度计划的时候，如果有资金富余，我们会在资金能力允许的范畴内去拓展。
　　中国房地产报：这种集中拿地是有意识地进行逆市抄底吗？
　　胡在新：不能这么说，我们的经营思路更多还是根据公司的年度计划，在制定年度计划的时候，我们也会预测市场可能的波动。
　　中国房地产报：保利地产能否完成全年预定的销售目标？
　　胡在新：保利地产去年的销售额为430亿元，今年预定的目标是同比增长20%～30%，也就是500亿元左右。我们做了盘算，下半年保利地产的供货量会有所增加，完成年度任务没有问题。我们计划在9月~10月集中推盘。
　　2010年保利地产的毛利率甚至会比2009年高一些，这是由于今年的结算收入为2009年结转的销售收入。
　　
　　进军老年地产
　　
　　中国房地产报：保利地产未来在城市和产品方面，是会延续既有策略，还是结合市场现状进行微调？
　　胡在新：今年我们计划在中心城市周边，也就是城市带进行拓展。在产品细分方面，我们会适时根据市场大势做一些调整，如还没有最终规划完成的项目，会根据市场发展阶段和调控影响去适度调整规划。
　　中国房地产报：现在很多房企都在做产品方面的转型，保利地产是否有此考虑？
　　胡在新：在产品创新方面，我们正在做一些研究，陆陆续续会有一些成果出来，如老年住宅。未来老年住宅的市场还是很大的，企业早点着手去做，还是很有机会的。
　　在这方面，我们考虑要与金融挂钩，研究一些金融创新的手段。
　　
　　资金无虞
　　
　　中国房地产报：据分析师测算，保利地产大部分业绩已经在去年锁定了，情况是否是这样？
　　胡在新：保利地产2009年结算销售额只占签约销售额的53%，导致公司去年年末预收款高达298亿元。如果基于对2010年市场平稳运行的预期，预计公司或获得40%的营业收入增长。
　　中国房地产报：目前房地产企业的融资情况不容乐观，保利地产在财务方面是否存在压力？
　　胡在新：第一，保利地产对贷款期限做了一些调整，把原来的一些短期贷款调整成长期贷款；第二，公司今年在安排资金计划的时候已经做了预留，包括地价款和在建工程款；第三，公司在去年已经支付了大量的地价款，今年土地出让金的支付压力很小。
　　中国房地产报：目前部分房企做了有关资金链的压力测试，保利地产是否也曾做过类似的压力测试？
　　胡在新：是的，我们也曾做过压力测试，结果是我们很有信心。每一次房地产调控，我们都会进行测算，包括销售价格、资金运营、利润指标、政策影响等。
　　
　　顺应市场，顺势而为
　　
　　中国房地产报：你对市场有怎样的预判？
　　胡在新：现在政策的不确定性还是很多，因为你不知道政府什么时候会出什么牌。
　　我们对市场的看法不会像大家想象的那么悲观，就算是调整，但我想企业如果能够顺应市场，顺势而为，还是可以获得比较好的经营业绩。
　　中国房地产报：有分析师评价保利地产会先于市场做调整，我们会不会根据市场变化调整价格？
　　胡在新：预期的事情不好说，这得看市场走势，我们会采取灵活的营销策略。单盘的定价还要根据单盘的实际情况，很难像有的企业统一降多少，或者统一提多少，我们会根据单盘做个案。
　　对于新进城市的项目，公司希望开盘时能够达到一个比较满意的销售率指标。