城市综合体系列访谈之三
　　
　　高力国际物业服务有限公司华北区董事总经理高晓晖：
　　综合体的难点在于商业
　　
　　■中国房地产报 记者  蔡雪婧  北京报道
　　
　　城市综合体中哪类物业适合出售？哪些则不能出售？开发商业地产最重要的是什么？现在国内的商业地产或城市综合体开发过程中，存在哪些误区？近日，带着上述问题，本报记者专访了高力国际物业服务有限公司华北区董事总经理高晓晖。
　　中国房地产报：你认为开发商业地产最重要的是什么？
　　高晓晖：无论做哪类商业地产，最重要的就是它所在的位置。假设把一个成功的商业地产项目，完全照搬另一个地方，很有可能成为“南橘北枳”。换句话说，商业地产项目在规划设计的初期，就要考察其周边人群的消费需求和生活习惯，要选对相应需求的区位。
　　在此基础上，来进行商业地产的规划、建设和定位，才有可能打造一个成功的商业地产。当然，建成之后商户的组成和后期的运营管理也很重要。另外，开发商的背景也不容忽视，毕竟之前成功的经验和开发商熟悉的领域，有利于一个新项目的成功。
　　中国房地产报：城市综合体中哪类物业适合出售？哪些则不能出售？为什么？
　　高晓晖：就城市综合体而言，如果一定要出售其中的某类产品，我建议把公寓部分进行出售。其中的商业、写字楼和酒店应该完全持有，不能进行出售不存在什么出售和持有的黄金比例。究其原因，是因为一旦这些物业被出售，将会为今后这些物业的后期运营管理和保值升值埋下隐患。
　　举个例子来说，如果某个城市综合体的写字楼有5万平方米，出售了10％，由于这售出的5000平方米和持有的45000平方米所承受的财务压力是不一样的，这5000平方米的租金将会直接影响到45000平方米租金的稳定和提升。如果写字楼与综合体里的其他物业相通，又将增大物业管理上的难度。而且，就目前的情况看，还没有一个出售和持有并存的成功案例，大家都在实验和摸索阶段。
　　中国房地产报：城市综合体里各类物业的配比，有什么黄金法则么？
　　高晓晖：城市综合体中各类物业的配比，也不存在什么黄金法则。它的定位首先要考虑所在区域的主定位。比如，把北京西单的大悦城移植到北京的国贸地区，它就会显得不伦不类。北京的华贸中心、上海的港汇广场、北京的东方广场、深圳的华润中心、北京的国贸……纵观全国很多成功的近百万平方米的大型城市综合体，它们的物业配比各不相同，甚至可以说相差悬殊。
　　以北京的西单大悦城和国贸为例，大悦城的商业配比达到80%~90%，写字楼仅占其中很小的一个比例，可能有很多去过大悦城的人都不知道大悦城里还有写字楼；而国贸里写字楼的配比则要大的多，40%~50%都不觉得多。这就是一个以商业为主的区域和以商务为主的区域，在规划和设计城市综合体上，物业配比的巨大差别。如果城市综合体中物业配比真有黄金法则，那么，今后这类物业的规划、设计、顾问等相关单位就要关门了，开发商只要拿着一个公式直接往上一套就行了。
　　中国房地产报：现在国内的商业地产或城市综合体开发过程中，存在哪些误区？如何避免这些误区？
　　高晓晖：城市综合体开发建设过程中，目前很多地方存在不事先做客户访谈和市场调研，一味追求“高大全”。这样不顾城市实际需求和有效半径的做法很危险。北京目前有些开发商擅自将商业项目改为住宅来出售，不利于整个城市规划布局。城市规划具有前瞻性，即便某个区域或某个时段，城市规划部门存在一定程度上的偏差，也不应该由开发商自行改变土地的用途。
　　我个人认为，城市综合体应该在这个城市的核心地带，而不能建在城市的边缘地区。在城市综合体的综合开发过程中，各种开发类型物业之间是存在一定的价值联动关系的。对于其间存在内在价值链关系的准确把握，将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值实现。其中的各种物业形态在功能上要形成互相支持，互相融合，而不能自成一体，更不能有冲突。城市综合体中最难复制的是商业和酒店，最容易复制的是住宅，最容易出问题的地方是商业。
　　中国房地产报：近期亚太地区和全球重点城市的高端商铺出租情况如何？
　　高晓晖：截至2010年3月，香港铜锣湾罗素街位列亚太区高级街铺租金首位，每年每平方米约1.2万美元，在全球则位列第三。与去年同期比较，香港于亚太区及世界的排名维持不变。另外，巴黎香榭丽舍大道的铺租属全球最高，至于在2009年3月曾是全球铺租最贵的纽约第五大道，现时位居第二。
　　在亚太地区，截至2010年3月，悉尼Pitt Street Mall的铺租位列第二(全球第六)，而东京中央区银座位列第三(全球第11)。新加坡、印度德里及中国北京、上海则仍然被列入铺租最昂贵的50个城市之内。
　　然而，尽管环球经济环境有所改善，但是零售商仍取态审慎，不敢贸然扩张及开设新店。不过，有证据显示经济衰退的最坏时期已经过去，而高档零售商将再度活跃，物色更瞩目的店铺位置。
　　随着各地富豪对前景感到安心，更乐意购买奢侈品，相信高档店铺的需求将于来年攀升。因此，尽管许多国家都兴起以折扣来招徕商户，但奢侈品商户仍大有可为，长远看俏。毕竟，亚太区、中东、欧洲中部和东部之中产阶层势必增加，这些追求优质生活的消费者定能为奢侈品商户带来增长动力。