楼海观潮

又到盘点政策时

　　■中国房地产报  杨红旭
　　
　　最近一段时间，房地产调控出现了“新政真空期”，除个别部委零星地有细化政策外，基本上没什么新政策出台。在房地产调控政策中，除了住房保障政策外，其他的多属短期性的政策，市场变化了，政策也须调整。当前，已到了盘点政策效果的时候。
　　今年以来,国务院层面的调控文件有两个：1月份出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，4月份出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。从两个文件可知，今年以来房地产调控的总体目标是“促进行业平稳健康发展”，核心目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。
　　分目标主要有四个：坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。从短期来看，最重要的分目标是抑制不合理的住房需求，这是决定“遏制部分城市房价过快上涨”核心目标完成效果的关键。因此，主要针对市场表现，做如下政策效果评析。
　　首先，政策效果初步显现。主要证据如下：一是国房景气指数从4月份开始回落；二是5月份全国商品住宅成交量出现环比下跌，这在近十年来的传统春季旺季中非常罕见，多数一二线城市成交量大幅萎缩，绝大部分投资投机需求不再入市；三是5月全国二手住房价格已出现环比下跌，6月新建住宅价格也将出现环比下跌；四是土地市场明显降温，部分城市已出现流标现象；五是部分企业开始降价促销。
　　其次,政策见效速快。4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，市场降温速度极快，超过2003年以来历次调控，可谓立竿见影。主要证据是：多数一二线城市房屋成交量剧降，5月份京沪深等城市商品住宅成交量环比下跌六七成，这在近几年调控过程中绝无仅有。
　　再次，政策目标尚未完全实现。当前，尚处于市场调整的初期阶段，部分高房价城市的房价开始松动，但并未出现实质性的显著下跌，离调控目标还有距离。由于很多开发企业资金面比较宽松，当前降价的压力并不大，大面积打折促销的局面尚未出现。少数投资投机需求者存在“抄底”需求，或者将购房区域，由政策严控城市向调控偏松城市转移。
　　最后，政策误伤改善性购房需求。今年以来的调控措施非常严厉，尤其是对市场需求影响最大的二套房贷政策，在认定第二套房的标准上，不再像2009年那样区分改善性购房需求和投资投机性购房需求，而是只要利用贷款购买第二套住房的，都执行贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。当前，我国大城市改善需求旺盛，甚至在部分城市已经超过了首次置业需求，这是一种合理的自住性需求。
　　但是，“一刀切”式的二套房贷政策，在有效抑制投资投机性购房需求的同时，也“误伤”了二次改善性购房需求，会否因此而导致市场需求过度萎缩，这是需要管理层慎重考虑的。