公衍奎：新兴区域商业不能违背市场规律
　　
　　■中国房地产报  记者  刘阳  北京报道
　　
　　近来，北京土地市场流拍的商业地块大多位于城乡接合部的新兴区域。那么，这类区域的商业机遇和商业模式该如何寻找与定位？本报记者专访了华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎。
　　中国房地产报：如今很多商业地块均处于城乡接合的新兴区域，在这样的区域，商业模式该如何做？
　　公衍奎：一个城市的发展规律肯定是先住宅后商业，先有市场后有供应。住宅只要有预期就能买，但商业不一样，商业必须是核心商圈有了一定人口才能发展起来。
　　现在存在很多商业地块在郊区的现象，是规划和实际之间存在的矛盾，比如城市远郊区，往往现在人们是把它当作一个城市来规划，规划的一般都是一二十年，但开发是一步步来的，所以像北京周边往往是住宅慢慢起来后才发展商业，这才是符合逻辑的。
　　但是这个规律也不是完全不能被打破，比如政府搬迁至新兴区域也是商务，它也能带动起周边很多配套商务。而且用类似综合体式的城市引擎，拉动城市郊区土地价值突然增加，也是一种办法。这种方法一般风险较大，因此必须要有非常不一样的模式，比如朝青的大悦城和西单的大悦城相比，朝青大悦城的业种和业态构成就必须是不一样的，类似餐饮、娱乐等目的性消费要增加，因为人们可能会为了吃顿饭而去很远，但不会为了买件东西而去那么远。朝青相对北京还算近，如果是更加偏远的区域就要以休闲、娱乐为主，甚至是旅游为主，你这些业态火起来后带动住宅发展也是可以的。
　　当违背一个区域缓慢发展的原则后，商业自己作为一个带动的发动机也是可以的，但是要考虑操作的难度和风险。
　　中国房地产报：那么按照正常规律只能慢慢发展起来的新城商业，应该怎样缩短它的过渡时间？
　　公衍奎：这个实际就处于符合正常商圈规律发展和城市发动机之间的折中，方法有两种：一是在这个城市住宅的发展已有一定规模时，所做商业的规模就一定要超过这个基础，这样可以减免一定的风险；二是要吸引该区域以外的人来这里消费，你的吸引力就必须得非常特殊，比如奥特莱斯，虽然在城市的位置都很偏远，但是品牌、价格和模式都很特殊，所以能够刺激很多区域以外的人去消费。
　　中国房地产报：面对已出的“禁酒令”和有可能出台的“禁商令”，你认为郊区的商业地产会不会有发展的机遇？
　　公衍奎：不一定是机遇，但肯定是一种探索。在郊区，土地开发整理的过程和土地的计划，往往和市场并不合拍，政府需要和企业需要之间也存在不协调。以往郊区还不成熟时，做商业地产风险太大，但地块已经出来，因此为了规避市场风险，开发商往往就把商业用地改成住宅，近年来这种现象在北京很常见。
　　但是如果以后这条路不通，商业用地再出来无外乎有两种方向：第一是没人要，因为这种情况实在没法做，比如前几天有很多郊区的商业地块就出现流拍；第二是如果有本事拿下来，就必须是非常有能力、有想法、有实力的公司才能去做。后面这个方向确实能给商业地产带来一些新鲜的做法和商机，但是操作起来一定会非常有难度。只要是跟市场规律不符合的，肯定都要花费巨大代价。