长三角土地降温难抑房价
　　
　　■中国房地产报   记者   邱桂奇  上海报道
　　
　　相比上海房贷细则的“难产”，长三角区域的土地市场却别有一番景象。4月份以来，以上海、南京、苏州、无锡、杭州、合肥为代表的长三角城市土地市场呈现降温趋势。而进入5月份，上海、杭州、合肥等地国土部门又开始集中供地。
　　但业内人士普遍认为，土地市场的降温对房价的影响有限，未来的房价走势更是呈现出扑朔迷离的局面。
　　
　　供地放量
　　
　　据记者了解，从5月11日开始至25日，上海将推出近40个地块的土地推介活动。此次推介的土地包括虹桥商务区核心区一期05、06、08地块，浦东新区ES2单元三幅土地，广富林2-5、2-7、2-8地块等众多热门地块，成为当地有史以来土地推介最为集中的一次。
　　此前，上海规划和国土资源管理局网站公布了今年“第1号国有建设用地使用权出让预申请公告”，成为上海土地出让历史上规模最大的一次集中以预挂牌形式推出的土地出让行动，出让的地块总数高达105幅，出让的土地面积合计超过500万平方米。
　　中国指数研究中心的最新数据则显示，上海1至4月份共推出住宅用地238万平方米，较去年同期增加781%。
　　不仅仅是上海，不久前，杭州市国土资源局门户网站也公布了位于杭州主城区的[2010]21-23号地块的土地出让公告，公告显示这3宗土地将在5月18日挂牌出让。时隔2天，杭州市国土资源局网站再次公告3宗土地将在5月20日挂牌出让。据统计，6宗土地出让总面积达33.64万平方米，约合504.65亩，可形成建筑面积约85.12万平方米。
　　此外，作为长三角城市扩容的代表，合肥市也加大了土地的供应力度。据合房网消息，合肥市5月份将“四拍三挂”共出让7宗土地，总面积达到532.402亩，竞买保证金高达3.97亿元，范围涵盖了瑶海区、包河区、经开区、庐阳区、滨湖区5大区域。
　　
　　供求关系转变？
　　
　　流标、底价成交、理性回归成为今年4月以来土地市场最热门的词汇。在上海5月初拍出的5块地中，松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比，有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一年以来地价首次出现下调趋势。
　　在南京市场，新政之后的首场土地拍卖同样刮起冷风。彼时栖霞区仙林2010G13住宅地块被朗诗集团以7.05亿元纳入囊中。而在去年10月，与2010G13住宅地块仅一街之隔的马群大庄6号土地被保利地产以6956元/平方米的楼面地价夺得，单价比前者高了近千元。
　　另一块位于南京雨花台区城南2010G14地块，虽有3家房企报名竞买，但在举牌竞拍过程中无人响应，最终由江苏安家利置业以底价获得。
　　5月7日的合肥土地拍卖，来自庐阳区、经开区的两宗预期较好的地块顺利出让。但110.591亩的地块，总成交价仅4亿元，出让价格较4月成功“出嫁”的4宗地块显得寒酸很多。其中经开区地块仅以底价被摘走，庐阳区地块也只有一家竞买者参加拍卖会。当地土地市场在5月前后也遭遇了冷暖两重天。
　　对于土地市场的降温，中国指数研究院副院长陈晟认为，供应量加大，将深远影响未来两年楼市的基本供求关系，巨量土地两年之后开始转化为整体的市场供应，将是整个供求格局的最大变数。
　　上海房地产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究院教授印堃华则指出，银行信贷的收紧、土地供应的增加以及地产公司融资难度加大，必将逼出很多捂盘惜售以及炒房者，两个政策结合起来，供需关系会出现明显的变化。
“种种措施，都将不同程度影响土地市场至少中短期内的需求总量和购买力。加上市场深度调整本身让购地企业的市场预判发生转变，现有项目销售停滞阻碍资金回笼，进一步削弱了企业的购地能力，这些因素，同样在对土地市场的供求关系进行关键性调整。”印堃华指出。

　　
　　短期内难影响房价
　　
　　“土地的集中供应短期内很难影响房价，从土地入市到形成可销售住宅最少需要2年时间，中间还要保证开发商不囤地，而历史经验表明，越是在市场调整的时候，开发商越是有囤地的冲动。”针对土地市场目前出现的格局，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为这一现象短期内难以撼动房价。
　　陆骑麟认为，近年来政府出台大规模的土地供应计划和保障性住房规划，但如果土地供应不能有效转化为实际的商品房建设，保障性住房规划无法真正完成，房地产市场供应短缺的局面仍将得不到改善，因而国务院新政重在落实。
　　一位不愿具名的房地产行业分析师也表示，土地的供应量与房价并没有直接的关系，导致房价高企的原因是近年来猛增的货币供应量、央企的资金和外汇的热钱联合作用的结果。
　　以2009年为例，当年GDP增长8.7%，广义货币供应量M2增幅却达27.7%，CPI为-0.7%，当股市自2008年开始调整后，这些多余的货币大部分流向了楼市。
　　2009年上市房企年报显示，其所有净利润相加不到400亿元，而账面负债高达6000亿元，也就是说，房企的欠债是所得的15倍。但相关业内人士分析认为：这并不妨碍开发商在楼市中发财。
　　即使以7%的保守年率，商业银行2009年从全体房企上市公司中至少能赚得420亿元的利润，这比上市房企一年所得净利润总和还多，难怪银行家们乐于源源不断借钱给房企。
　　地王和楼王轮番登台绝非中国内地独有，香港、东京、纽约等城市也曾频频出现这一现象。但中国内地的地王多出自央企，这就有其独特原因了：一是多年利润一直不用上缴，二是畅通无阻的市场融资便利。
　　此外，业内人士还指出，外汇的热钱也助推了房价的猛增。2001年起中国外汇储备进入大幅增长阶段，从2001年末的2121.65亿美元，增长到2009年末的2.399万亿美元，按1∶6.8粗算，央行就需投放16.3万亿元人民币作基础货币。
　　该分析认为，尽管房屋施工面积、新开工面积和竣工面积三项增长幅度都不低，但依然远远落后于贷款增长幅度（4.7倍），有天量的货币去追逐相对量少的房地产市场，房价岂有不疯涨之理？