城市开发类PE潮涌
　　
　　■中国房地产报   记者   刘关   北京报道
　　
　　借助私募股权基金（PE）的形式，越来越多的市场主体正加入城市开发类基金的热潮中来。
　　“最近，以私募的形式介入城市开发领域的基金出现了很多。”多年关注城市开发领域的北京大岳咨询有限责任公司总监李伟5月13日告诉本报记者，早在2009年下半年中央对于地方融资平台的控制收紧伊始，城市开发类基金就变得活跃起来，成为各方青睐的资金变通形式为城市开发提供资金动力。
　　“据我了解，目前国家大型的战略区域基本都在申请一些关于城市开发建设类的私募基金。”李伟介绍，“这其中，滨海新区以及长株潭等地区已经处于设立、审批的过程中。”与此同时，全国上下逐渐兴起的PE潮也为众多市场主体创造了介入城市开发的机会。相比常见的投向项目层面的地产基金，由于城市开发类基金募集金额更大，除土地一级开发企业之外，大型非地产企业以及银行等金融机构正成为此次基金潮涌大戏的主角。
　　
　　非开发类企业抢跑
　　
　　5月4日，日照钢铁控股集团（下称“日照钢铁”）与泛华建设集团在北京签署了泛华城市发展建设基金合伙协议。在这一名为泛华城市发展建设基金的私募基金中，日照钢铁与泛华建设集团为共同发起人，一期计划融资50亿元，日照钢铁更是该项基金的第一家和主要的合伙人，投入资金达30亿元，该基金的主要投向则是“地方城市建设开发领域”。
　　事实上，借道PE分享城市开发一杯羹的非地产开发企业远不止日照钢铁一家。据本报记者了解，去年12月，天津港（集团）有限公司便联合天津贻成集团有限公司、北京鸿智慧通实业有限公司、北京威士曼投资顾问有限公司悄然发起成立了滨海基金管理有限公司，以“房地产行业投资和私募股权投资”作为两大主营业务领域。
　　“以天津港集团的土地资源和优惠政策为依托，我们会做一级土地开发基金和房地产项目开发基金。”滨海基金管理有限公司投资总监杨广军对本报记者表示，“在股权投资行业选择上，偏好与天津港集团产业链有关联的行业，不排除介入城市开发领域。”而与上述两家集团相比，更多的企业还未曾浮出水面。泛华建设集团总裁杨天举向本报记者透露，目前泛华建设发展基金已经有不少洽谈中的投资者，主要就是国内有影响力、行业上有共性的企业。
　　在杨天举看来，采取基金的形式可以“集合对城市建设开发领域有兴趣的各类社会资本与地方政府合理打造投融资平台，帮助地方政府解决城市发展项目所急需的资金问题。”与此同时，在操作层面，多数企业参与城市开发基金目前也没有太大的限制。其中，资金实力更为雄厚的中央及地方国有企业则很有可能成为城市开发基金的排头兵。
　　“城市开发基金找到地方国有企业，如果其董事长坚决做，地方国资委一般都会通过，这与大型地方国企在当地的地位有很大关系。”天津某土地一级开发企业投资部负责人对本报记者表示。
　　
　　银行系子公司主导
　　
　　最新消息显示，央行、财政部、银监会和审计署4部委将联合下文规范政府融资平台主体资格认定标准以及商业银行相关贷款的发放与管理流程，以改变目前统计口径不一致的混乱局面。
　　此前在银监会4月召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会上，银监会也提出明确要求，要按照“逐包打开，逐笔核对，重新评估，整改保全”的要求扎扎实实做好地方政府融资平台贷款风险管控工作。
　　从2009年下半年开始，监管部门对地方融资平台日趋严格的监管也让各家银行对于城市开发类项目的贷款开始审慎分析应对政策。
　　在李伟看来，私募基金的方式恰恰可以看作银行对地方融资平台贷款跟进的一种形式。因为，“银行并不希望自己对于地方基础设施项目的贷款成为坏账，采取这种方式，可以为既有的项目提供跟进的资金支持，而又不占有其自有资金。即便与某一地方政府先前没有合作，先以这种形式介入也更为灵活方便。”一向以中长期贷款为主营业务的国家开发银行（下称“国开行”）在这其中更为主动。据本报记者了解，从去年年底，国开行就以其旗下的国开金融有限责任公司（下称“国开金融公司”）为主体，在包括南昌、西安等地成立了至少2只名为“开元城市发展基金”的城市开发类基金。而国开金融公司则为国开行于去年年中刚刚成立的全资子公司，其主要从事的业务就包括私募股权基金和直接投资。
　　据了解，2009年年底成立的开元城市（西安）发展基金是由曲江新区管委会和国开金融有限公司及管理团队以有限合伙的形式成立的。基金规模首期为30亿元，投资范围主要为曲江新区扩区、临潼国家级旅游休闲度假区、法门寺佛文化展示区及大明宫遗址区内城市基础设施建设和土地开发等与城市发展相关的项目。
　　目前，开元城市（西安）发展基金首期30亿元资金已募集完毕，资金主要投资于“中国西安主要区域的城市基础设施建设、房地产一二级开发、旅游（文化）风景区域开发和市/区重点项目建设等与城市发展相关的项目”。
　　开元城市（南昌）发展基金也于今年2月在南昌成立。其中，南昌市出资25亿元，国开金融公司出资24.5亿元，基金管理公司出资5000万元。
　　“我们主要投向城市开发类项目，投资时间一般在10年左右，年内部收益率至少为10%。”开元城市开发基金董事总经理兼首席投资官王翔在接受本报记者采访时对开元城市发展基金进行了简单介绍，除了国开金融公司提供资金外，开元城市开发基金也会凭借国开行自身的资源优势，为一些国有企业提供充当城市开发投资人的机会。
　　“更多的有限合伙人来自于大型国有企业。”王翔表示。
　　在这一潮流中，去年曾加大对地方城市开发类贷款投放力度的商业银行也开始在此领域摩拳擦掌。由于国家分业监管的要求，银行的境外全资投行就成为参与PE的主体。
　　今年3月，中国工商银行的全资境外投行工银国际就与江西省人民政府最大的投资平台——江西省投资集团公司，共同投资组建江西鄱阳湖产业投资管理有限公司。
　　该管理公司所管理的城市开发类基金名为江西鄱阳湖产业投资基金，主要投资收益稳定、风险可控的大型基础设施建设项目，“重点考虑交通运输、土地平整等领域”。
　　据悉，目前启动的是上饶项目，资金为4亿元，将主要用于凤凰东大道、松山村新农村建设、带湖水库改造3个工程。

记者观察

多元利益格局促城市理性发展
　　
　　■中国房地产报  刘关/文
　　
　　从地方政府借助银行单枪匹马，到各类社会类资本通过PE形式介入，城市开发领域似乎正在迎来新一轮变局。
　　一位近来对城市开发类基金颇为关注的地产私募基金的投资管理人对本报记者表示，多元化的基金投资人介入，带来的并不仅仅是融资渠道的拓宽，“融资平台在变大的同时，也让城市开发方向不得不发生改变。”在他看来，虽然他所面对的多是项目层面的资金投入，但是由于城市开发格局很可能在众多资本介入后发生较大的变化，这也为其选择投入项目提供了新的背景。
　　“以前可能就是政府一个运作主体，城市开发成啥样，政府说了算。但现在多了投资人，有了基金管理人的角色，可就不能单纯由一方说的了。这在产业引导和招商领域尤为明显。”他表示，“平台的扩大也意味着在做城市发展定位时，资源的增多以及视角的扩大。”而在李伟看来，多元化主体的介入会带来城市开发过程中一定程度上的积极转变。“政府有的时候在城市开发的过程中，内部制度是有缺陷的，比如惟领导意志是从。”李伟指出，“比如说政府下属的城投公司，虽然是一个企业，但是在政府看来，往往就是一个部门。多类资本的介入，可以为城市开发带来更多理性的决策。因为在多种投资主体介入的背景下，就逼迫各个主体站在一个投资决策者的角度来看待城市开发问题。”