市场论道
全国房地产价格正式出现“拐点”
　　
　　■中国房地产报  杨红旭
　　
　　自4月旬中国家开始新一轮调控以来，全国楼市明显降温，一线城市和部分二线城市商品房成交大幅萎缩。二手房市场业主降价现象普遍，少数投机客已开始抛盘。相较而言，新房价格依然坚挺，但恒大地产的降价行动，为僵持的房价拉开了裂缝。
　　不妨分析下4月份全国房产数据，以窥市场趋势。首先，最能代表全国房地产温度的指标要算全国房地产开发景气指数。4月份，全国房地产开发景气指数为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。这是继去年4月出现由降转升的“拐点”以来，连续第12个月攀升之后，首次出现回落。
　　接下来，景气度将转而向下，但由于宏观经济已完成复苏，发展势头较好，预计本轮房地产开发景气指数下行时间不会超过2007年12月~2009年3月那轮下行时间，而且低迷程度也难超上轮最低点。
　　其次，从商品房销售情况分析。今年1~4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，增幅比1~3月回落3%。说明成交量的增幅继续收窄，预计下半年，将出现月度负增长，而全年成交量也将比去年有二成左右的下滑。
　　再次，观察房价走势。4月份，70个大中城市房价同比涨幅达12.8%，较上月上涨1.1个百分点，这是自2009年6月同比涨幅由负转正以来，连续第11个月增长；并且再创历史新高，在政策作用下，这一指标预期或将于6月触顶，然后调头下行。
　　4月份，70个大中城市房价环比涨幅为1.4%，较3月份增加了0.3个百分点。这主要反映了4月上半月全国房价的上涨动力，4月中旬出台的调控新政具有一定滞后效应，5月开始环比增幅将持续收窄，直到第三季度出现环比负增长，也即统计意义上的全国房价拐点，很有可能出现于第三季度。而现实市场中的房价拐点，事实上已经出现。
　　最后，从开发商资金面看。1~4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，增幅较1~3月减少1.5%。在国家信贷有所收缩，严防房地产贷款风险，以及抑制投资投机性购房需求情况下，开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1~2月，接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，开发商降价促销现象将越来越普遍。