林晓章回
楼市成交将会凝冻多久？
　　
　　■中国房地产报  章林晓
　　
　　4月29日，有权威媒体报道：据最新统计数据显示，上周一线城市楼市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，环比跌幅达72.55%，深圳跌64%、北京跌45%、上海跌38%。
　　如果剔除楼市成交的惯性因素，一线城市真正新达成的交易可说趋近于零。“新国十条”冰冻楼市之所以迅速收效，关键就在于其对楼市需求的打击威力巨大无比。
　　由于我国房价收入比畸高，对普通民众而言，即便是首套房首付款的累积，也需要相当时日。本轮新政规定90平方米以上首套房首付款的大幅提高，迅速划开了自住性需求的断层，于是，90平方米以上自住性需求开始萎缩。
　　一些刚性需求，或许会降格以求，去追逐90平方米以下的房型，但由于供应存在滞后性，因此，面对突然增加的需求，拥有小户型商品房的开发商会觉得奇货可居，一般不大可能降价，甚至还有可能大幅提价。价格一旦大幅提高，供求自然需要重新平衡，而在当前调控政策频出的大背景下，购买力不可能迅速跟上，于是90平方米以下的自住性需求也萎缩了。
　　当然，另一种可能是，由于政策预期不明，当前观望压倒一切，因此，不论是90平方米以上或以下的自住需求全都萎缩。
　　同样道理，“新国十条”规定的二套房首付不得低于50%，迅速划开了改善性需求的断层，必然导致改善性需求大幅萎缩。而由于高杠杆性是投资投机性资金的偏爱，因此，第三套及以上住房贷款暂停发放，可说完全打掉或至少打掉了部分投资投机性需求。
　　“新国十条”打出的组合重拳，将90平方米以上自住性、投资/投机性购房需求基本上打飞了，将90平方米以下的自住性需求也打萎缩了。于是，楼市成交量的迅速全面下挫，直至进入凝冻状态，也就是水到渠成了。
　　而按照经济学的基本原理，价格涨跌其实是货币与商品对应关系平衡与否的一种表现，过多的货币追逐相对较少的商品，价格必然上涨，反之亦然。
　　随着楼市需求层面资金量的缩减，房价必然盘整下跌。而在现实经济生活中，房地产既具消费品特点又兼投资品属性，并且在价格上更多表现为投资品的特点，即存在买涨不买跌现象。
　　当房价上涨时，随着房价越涨越高，人们往往会“越抢越慌”，而一旦房价盘整或下跌，楼市需求往往会突然凭空消失。此时，即便降价销售，往往也收不到什么成效。
　　“五一”节前，已有青岛、北京等地陆续出台了调控细则，其他各地的实施细则最近也将陆续出台。不过，不论各地实施细则松紧如何，由于其不能改变“新国十条”对楼市需求层面资金量的强烈收缩，因此，总体而言，各地楼市凝冻状态将依然持续。
　　房贷调控“刹车”不松，成交凝冻状态必将持续。那何时会解冻呢？只有当房贷“刹车”适当松开，楼市成交“冰封”才可能解冻。