对话世联地产董事长陈劲松：
刚需不成立楼市必降价
　　
　　■中国房地产报  记者   刘阳  北京报道
　　
　　在楼市环境不稳的情况下，作为A股首家轻资产人力型房地产服务企业的世联地产递交了首份“成绩单”。4月16日，世联地产（002285.SZ）用超募资金4000万元正式收购山东房地产代理行业龙头信立怡高51%股权，迈出进攻山东市场的关键一步。
　　世联地产董事长陈劲松认为，未来3年中国房地产市场将以每年22%的复合增长率高速发展，商品房销售额也将有大幅上升空间。人口红利、城市化进程及人均可支配收入的结构化增长将为房地产的长期发展提供持续动力，预计到2025年商品房销售额将达到9万亿元。同时，房地产服务业即将进入规模化发展阶段，未来几年将是房地产服务行业整合的黄金时期。
　　而对于受新政影响的楼市走势，陈劲松认为，在成交量萎缩一段时间后，楼盘降价肯定会出现。
　　
　　房价将下行
　　
　　中国房地产报：最近，“新国十条”落地引起业界关注，你对此次调控如何看待？
　　陈劲松：本人高度赞扬此次调控出台的精准性，有两方面原因：第一，它确实打击了利用银行杠杆不断炒房的人；第二，打击了利用全国游资力量推高房价的人。所以，我认为此次政策非常棒，是有史以来最严厉的。中国房地产有很多硬规则和软规则，如“90/70”以及拿地两年不开发就收回等政策都是软的，只有开头强硬，但都是不可持续的，最后只有一个结果，就是回到硬规则上，在税费和首付上制约。
　　中国房地产报：事实上，进入2010年，房地产调控政策就频频出台，但效果并不明显，你预计这次效果会如何？
　　陈劲松：前期调控政策之所以效果不显著，主要是政府犹豫不定、投鼠忌器，担心因为打压房地产，会对60多个相关产业和GDP增长以及拉动就业产生不利影响。据我分析，“新国十条”原本是要在全国两会期间出台的，但没有出来就是为了等待一季度的数据。一季度相关数据一出来，新政这个精确制导就出来了。
　　“新国十条”之前的政策都是定性的，是软规则，软规则对中国房地产市场的调整作用有限，而硬规则就是银行和市场需求。2007年以来的房地产政策发挥作用较小，也主要是因为我们的政策要考虑就业所以犹豫，而新政在房产过热的时候出台正是恰到好处。
　　中国房地产报：那么，随后的楼市会发生什么变化？
　　陈劲松：新政出台后，市场发生了较大变化。比如说异地购房，政府态度和利率调整两个变化对异地购房的影响很大，而对改善型住房影响的面应该在40%左右。对异地购房比例较高的城市，譬如上海、北京、深圳、海南等地区，受新政影响的异地购房者所占该地区购房者总数的15%左右。
　　中国房地产报：你认为未来房价会下降么？
　　陈劲松：本人认为未来房价走势应该呈现阶梯式。首先，炒家受不了，国家利用高银行信贷使购房综合成本上升，炒家会在二手房上出货，带动二手房降价；而一手房前期涨价较多，受二手房降价影响，一手房势必也要降价。但如果小幅降价，同2008年相比则不构成降价，这就使楼市先形成量的萎缩，而后一些开发商因为信贷和资金吃力必然要降价销售。
　　但有的开发商资金雄厚，可能会力挺高房价，所以未来楼市会出现“猪坚强”和“急先锋”，总体来说，未来房地产是先有量缩后有房价降低。
　　中国房地产报：2007年的房地产调控大概持续了一年左右，你预测这次新政可能持续多久？
　　陈劲松：此次新政与2008年政策调整有很大差异，2008年政策出台的背景是，2007年国家收紧二手房市场流通，像深圳这样以二手房交易占较大比例的城市纷纷进入调整期。但2008年全球金融危机爆发，使现有企业生产经营的困难增多，现金流面临中断的危险，所以迫使政策中断。
　　值得注意的是，市场上存在“2008年房地产调控政策放松使得2009年房价疯涨”的误解，其实这一现象是和市场流通的货币巨量增长有关的，大量货币流向市场才导致房价发生大幅上涨。
　　因此，房地产政策不能单一地决定调控多长时间，而是应和国家总体金融政策、新发行货币的速度和增量等共同产生作用。我认为，这次国家政策调整，遏制住房价疯狂上涨的目的一定能够达到，一些楼盘降价肯定会出现。
　　中国房地产报：那是否会如同2008年一样，一些企业面临资金链断裂的危险？
　　陈劲松：2009年以来，开发商的资金链是大幅度改善，这与2008年是完全不一样了。开发商现金流紧张面有多少，我们通过上市公司的季报和年报大致能够推算得出。但目前我国银行的负债率在国际上都是偏高的，而且房地产企业的融资渠道已被封死，信贷收缩将使部分企业很难受。
　　不过很多开发商是国有企业，它们却不存在资金和信贷的压力，所以，房价取决于国家总体货币发行量和总体信贷政策，不能以一言全蔽之，资金雄厚的企业不会主动降价，尤其是国资背景的房产企业。
　　中国房地产报：对于此次调控，有业内人士认为其“一刀切”的做法在一定程度上影响了刚性需求和改善型需求，对此你怎么看？
　　陈劲松：房价不断走高，尤其速度越来越快是在不断拉动需求，因此使得人们的投资和改善型需求拼命提前，而且首次置业也在提前。因此，只要房价不涨或有下降的预期，这种需求必然变小。所以，刚需这个概念本人认为基本不成立，房地产居住完全可以租，而按照广义上的房地产定义，即使是首次置业它也是投资范畴。
　　银行对首套房贷优惠的取消，致使刚需滞后一点当然算是打压，但真正需要买房的，像90平方米以下的住宅，房贷几乎并未收缩。
　　
　　整合黄金期
　　
　　中国房地产报：上市后，世联的扩张首先落子山东，为什么这么选择？你对山东市场的未来预期如何？
　　陈劲松：布点山东主要是目前我公司在山东还没有成立分公司，在山东还没有相关业务进入。选择进入山东，就全国总体来看，首先是一手楼代理都在二三线城市，完全符合我公司战略，而大城市房地产市场主要在于二手楼和商业地产，纯住宅代理是“希望的田野”；其次是信立怡高是当地的龙头企业，已经营10年，不是一个刚成立就突然暴涨的企业，有一定基础，两家公司是志同道合的。
　　更重要的是，我们预计山东市场未来会很大，规模上可能会超过韩国，将是我们未来发展的重点。而我们随后的并购也将主要集中在二三线城市。
　　中国房地产报：世联之前一直从事的都是写字楼和商业地产的代理，此次涉足住宅中介业务是怎么考虑的？
　　陈劲松：北京、上海、广州等一线城市二手房业务增速很快，这是未来最大的市场，但是我们会慎重介入。目前，我国二手房中介代理的相关规范还很差，上市公司涉足这块业务劣势多、优势少，目前不适合大举进入。我们也是逐步试探性进入。
　　中国房地产报：如今，全国范围内的房地产企业整合已是大势所趋，代理行业也会进行洗牌。对此，你如何看待？
　　陈劲松：现在显而易见的是，成交量的萎缩使得我们这个行业也面临较大的挑战，但只有这样，房地产企业并购的大幕才能真正开启。当房地产市场疯狂火爆的时候，我们对估值都有无穷无尽的预期，目前房地产股票在调整，而针对未来投资，最重要的一项调整就是，这个行业内部的整合、吸收和兼并。这次和山东企业的兼并，我们希望能够开启一个好头，未来10年我们将遵循这个行业的发展规律，而实际上有些企业上市之后，很多核心业务也是通过吸收兼并才发展起来的，并不是各种业务全都擅长。通过这次吸收、整合和兼并，我们不断壮大自己的实力，我觉得这是一条非常重要的道路，而上市本身也就是给我们提供了这样一个平台。