国际配售足额认购4家基础投资者入股
太古地产IPO进入倒计时
　　
　　■中国房地产报  记者  宋振庆  北京报道
　　
　　先冷后热，香港老牌英资地产大鳄太古地产（0962.HK）的IPO之路重拾信心。
　　4月29日市场消息称，已经展开路演2天的太古地产国际配售部分获得了理想的足额认购。与此同时，继荷兰退休基金APG之后，太古地产基础投资者又增添了3个席位，其中中国银行旗下的中银集团投资有限公司（下称“中银集团”）入股1亿美元，股份锁定期为6个月；另外荷兰ING集团和美国最大的房地产共同基金投资管理公司Cohen＆Steers也各自认购了5000万美元~1亿美元。太古地产将在5月3日招股，但据港媒透露，目前已有香港券商获得了5亿港元的预订额度，太古地产新股上市的热度可见一斑。
　　“尽管内地楼市调控压力较大，但太古地产以商业地产为主，又有香港投资者的足够支持，相信本次分拆上市将会顺利进行。”香港投行人士表示。
　　
　　高调分拆上市
　　
　　是次太古地产的分拆上市源于去年。2009年11月2日，太古集团旗下太古股份（0019.HK）宣布，正考虑将其全资附属公司太古地产的股份于香港主板独立上市的可能性。而近3个月后，太古股份于今年1月21日公告称，本次分拆上市形式为全球发售，由香港公众认购公司股份，并配售予专业及机构投资者。
　　太古地产此前的内地发展并不顺利，其广州太古汇和上海大中里项目则一直被质疑进度迟缓，最后进入的北京三里屯Village反而是最先开张的。一度有媒体猜测，太古地产将会在2010年把战略重心转回香港大本营。不过，太古地产时隔33年后再度的赴港上市让这种猜测不攻自破。
　　太古地产在经过仔细挑选后，选择了高盛、摩根士丹利和汇丰作为本次分拆上市的承销商，随后确定了招股价区间为20.75~22.9港元，并于4月26日展开全球路演，每手入场费为4626.2港元。
　　据太古地产2009年中期业绩披露，太古集团地产组合值超过1500亿港元，占据整个太古集团总资产净值的78%和中期收入的32%，其影响力举足轻重。
　　而据业内人士预计，本次太古地产股份发售完成后，公司市值约在1369亿~1511亿港元之间。发售完成后，太古集团所持太古地产的股权比例将降至约83.93%，而在超额配股后，该比例则进一步降至82.75%。
　　在太古地产全力备战IPO的3月，一个由中国银行牵头的银团已经为太古地产的上海大中里项目提供了80亿元贷款融资，贷款期限为13年；而一周后，太古地产又高调宣布与远洋地产结盟，不管是否是有意为之，对于正在紧锣密鼓筹备分拆上市的太古地产来说，这两个趁热打铁的动作无疑为其上市赚足了“彩头”。
　　
　　先抑后扬的IPO之路
　　
　　然而，正当市场人士对太古地产的上市热情高涨时，内地调控不期而至。
　　4月17日，“新国十条”的出台给了国内房地产市场当头一棒，也使得正在全力备战分拆事宜的太古地产猝不及防。
　　紧随其后，4月19日的太古地产招股书中，担任分拆上市后的太古地产常务董事名单中划去了陈南禄的名字。在太古集团任职33年之久的陈南禄突然投身恒隆地产，也给处于上市关键时期的太古地产蒙上一层阴影。所幸的是，陈南禄将在今年7月15日才会赴恒隆地产履新，他也向外界表明将会全力做好太古地产剩余的工作以及人事交接。
　　由于海外投资者对调控下中国房地产走势有些担忧，地产港股纷纷下跌，而本来对太古地产上市充满热情的机构态度也突然转变。
　　原本中投公司曾与太古地产积极接洽，并有望成为其第1位国内身份的基础投资者，但之后据称“因无法安排足够人手跟进”，不得不放弃了争夺基础投资者之位。
　　而另外几名被传得沸沸扬扬的“绯闻主角”淡马锡、新加坡政府投资公司等投资和也都在内地楼市调控下偃旗息鼓。
　　最终，只有世界第3大退休基金荷兰ABP旗下的资产管理公司APG斥资2亿美元认购，成为当时惟一的基础投资者，也让市场人士一度开始怀疑太古地产上市的前景。
　　但随后国际配售部分获得足额认购和中银集团等3家基础投资者的入股，让太古地产的IPO之路扫清阴霾。据了解，太古地产将于5月3日开始公开招股，发行9.1亿股新股，集资189亿~208亿港元，并于5月14日正式在香港联交所挂牌。
　　比之原本业内人士猜测的超过230亿港元的募资金额，上述金额有一定幅度的缩水，不过这个数字已经成为香港房地产公司上市规模中最大的一次。
　　对于募资缩水的原因，交银国际研究部副总裁何志忠认为，目前香港商业地产股的估值并不是十分理想，很多股价甚至会比净资产价值折让30%~50%；另一方面，内地严厉的调控政策也吓退了部分有意的机构投资者。
　　根据太古股份公告显示，部分筹集资金将用于在香港以及内地的地产项目投资，而另一部分资金则用作太古地产偿还所欠太古集团旗下一间附属财务公司的债务，从而供集团用于非地产业务的投资。